Получение ЗОС: как надзор подтверждает, что построено по проекту

Как идёт получение ЗОС

ЗОС выдаёт орган государственного строительного надзора после итоговой проверки: он подтверждает, что построенное совпало с проектной документацией. Реквизиты заключения потом вносят в заявление на разрешение на ввод, а без них разрешение не выдают, если надзор был (пункт 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса). Если надзор по объекту есть, к заключению ведут восемь шагов. Второй из них, извещение, подают за 7 рабочих дней до начала стройки.

Разрешение на строительство, с которого всё начинается, разобрано в материале о получении разрешения на строительство. Запись в реестре, которая идёт после ЗОС, — в материале о вводе объекта в эксплуатацию. Весь путь заказчика, который отдаёт стройку целиком, — в материале о девелопменте недвижимости.

1. Понять, положен ли надзор и какой орган его ведёт

Надзор идёт там, где проектная документация подлежит экспертизе (часть 1 статьи 54 Градостроительного кодекса). Экспертизы нет у индивидуальных жилых и садовых домов и у отдельно стоящих зданий не больше чем в два этажа и не больше 1 500 м² общей площади, если здание не особо опасное, не технически сложное и не уникальное (часть 2 статьи 49). Для производственного здания добавляется условие по санитарно-защитной зоне: она либо не нужна, либо помещается в границы участка. Значит, простой склад или офис в два этажа и до 1 500 м² строят без программы надзора, а заключения по такому объекту нет. Даже если застройщик сам отправил проект на экспертизу, надзор от этого не появляется (часть 1 статьи 54, исключение по части 3.3 статьи 49). Заявление на разрешение на ввод в этом случае подают без заключения.

Порог ломается на площади. Если проект вырос с 1 450 до 1 600 м² из-за пристройки, экспертиза становится обязательной, а вместе с ней надзор и ЗОС. Экспертизу возвращают ещё две причины: охранная зона трубопровода (часть 2.1 статьи 49) и статус объекта массового пребывания людей по критериям Минстроя России (часть 2.2). Корпус 5 000 м², на котором мы считаем пример, выходит за порог, поэтому надзор и ЗОС для него обязательны. Кто ведёт надзор, зависит от объекта. Ростехнадзор ведёт особо опасные, технически сложные и уникальные объекты, объекты размещения отходов и другие объекты, которые определило Правительство, а также стройки на территории двух и более регионов (часть 8 статьи 54). Остальные объекты ведёт региональный орган: в Москве Мосгосстройнадзор, в Московской области Главгосстройнадзор.

2. Подать извещение о начале работ

Застройщик или технический заказчик направляет извещение заранее, но не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства (часть 5 статьи 52). К нему прилагают пять вещей: реквизиты записи в реестре разрешений на строительство, проектную документацию в полном объёме, копию документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий, общий и специальные журналы учёта работ и реквизиты положительного заключения экспертизы. Сведения о разрешении и об экспертизе орган запросит сам по межведомственному каналу (часть 5.1). Ростехнадзору извещение уходит через единый портал госуслуг или информационную систему службы и подписывается усиленной электронной подписью (пункт 20.1 Положения).

Ломается это на комплектности. Если к извещению не приложены проектная документация, документ об отступах от красных линий или журналы работ, объект не включат в реестр надзора, а документы вернут (пункты 25 и 26 общих требований, постановление Правительства № 2161). То же случится, если извещение подал не застройщик и не технический заказчик. Общий журнал работ поэтому заводят до первого дня на площадке. Опоздание с извещением стоит юридическому лицу от 100 000 до 300 000 ₽ (часть 2 статьи 9.5 КоАП). После приёма извещения орган включает объект в реестр в течение 5 рабочих дней (пункт 24).

3. Пройти проверки по программе надзора

Программу проверок на весь срок стройки орган формирует не позднее чем через 10 рабочих дней после извещения и не позднее чем через 3 рабочих дня после утверждения направляет её застройщику (часть 14 статьи 54, пункты 29 и 32 общих требований). Для каждой проверки в программе записаны предмет, событие, которое её запускает, срок начала — не больше 10 рабочих дней после события — и перечень документов. Событий два: завершение работ, подлежащих проверке, и завершение строительства (пункт 30). Изменения в проекте или в сроках орган вносит в программу в течение 7 рабочих дней (пункт 35).

Застройщик заранее извещает орган о сроках завершения работ, подлежащих проверке. Без извещения событием считается истечение срока, который записан в программе (пункт 31). Неуведомление стоит юридическому лицу от 100 000 до 300 000 ₽ (часть 2 статьи 9.5 КоАП). Если программа ставит проверку на армирование плиты, орган извещают до заливки бетона: закрытую работу инспектор уже не увидит и будет опираться только на акты скрытых работ. Когда орган находит недостатки, работы продолжают только после акта об их устранении, иначе штраф составит от 50 000 до 100 000 ₽ или деятельность приостановят до 90 суток (часть 3 той же статьи).

4. Собрать папку для заключения

Состав папки задаёт приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, в нём 13 позиций. Это акты освидетельствования геодезической разбивочной основы и разбивки осей, акты скрытых работ и ответственных конструкций, акты участков инженерных сетей, замечания строительного контроля, комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненного чертежам, исполнительные геодезические схемы, схемы результатов работ и профили сетей, акты испытаний и опробования систем, результаты экспертиз, обследований и лабораторных испытаний, документы входного контроля материалов и общий журнал со специальными журналами.

Чаще всего папку останавливают не отсутствующие акты, а чертежи. В комплекте рабочих чертежей стоит надпись, что работы выполнены в натуре по этим чертежам или с согласованными изменениями (позиция 7). Надпись делает лицо, ответственное за производство работ, на основании приказа о его полномочиях. Надпись без приказа и без подписи не соответствует составу приказа № 344/пр. Отступление от проекта фиксируют исполнительной схемой и согласуют с проектировщиком (позиция 9), а не решают устно с монтажниками на площадке.

5. Заявить о завершении и пройти итоговую проверку

Когда строительство закончено, застройщик сообщает об этом органу: наступает событие «завершение строительства», и по программе начинается итоговая проверка. Орган начинает её не позже чем через 10 рабочих дней после поступления информации (часть 14 статьи 54). Это выездная проверка: инспекторы осматривают объект и сверяют выполненное с проектной документацией (часть 16 статьи 54). У Ростехнадзора она длится не больше 10 рабочих дней (пункт 26 Положения) и может идти дистанционно, по видеосвязи и через мобильное приложение «Инспектор» (пункт 32.1, действует с 4 октября 2025 года).

Инспектор проверяет факт, а не намерение. Ворота дока другой ширины, проём, которого нет в чертеже, щит учёта не там, где нарисован, — каждое отступление становится замечанием в акте. Приборы учёта смотрят отдельно: в заключении должны стоять нормативные и фактические показатели энергоэффективности и сведения об оснащённости приборами учёта (часть 3.1 статьи 55), поэтому место и мощность щита сверяют с проектом электрики.

6. Закрыть замечания до конца проверки

Заключение выдают, если нарушений нет либо их устранили до дня окончания итоговой проверки (пункт 50 общих требований, пункт 37 Положения). Устранили позже — получают отказ. Поэтому замечания закрывают, пока инспекторы ещё на объекте, а не после акта.

Каждое замечание из акта закрывают отдельной строкой с подтверждением: актом об устранении, исполнительной схемой или протоколом испытания. Хуже всего, когда работы по проекту сделаны не в полном объёме: тогда орган отказывает и по согласованию с застройщиком переносит в программе срок события «завершение строительства» (пункт 51). Другая ловушка — стройка без разрешения или с отклонением от параметров разрешения: орган не позднее 5 рабочих дней со дня выявления направляет в местную администрацию уведомление о выявлении самовольной постройки (часть 17 статьи 54).

7. Получить заключение или отказ

Срок зависит от органа. Региональный орган направляет застройщику заключение или отказ в течение 5 рабочих дней со дня завершения итоговой проверки (пункт 52 общих требований). Отдельное заявление на ЗОС в Москве не подают: так написано в базе знаний Мосгосстройнадзора, а сам документ идёт в личный кабинет или на почту из последнего заявления на разрешение на строительство. В Подмосковье заявление отменили с 8 ноября 2021 года: заключение без замечаний приходит в личный кабинет на региональном портале госуслуг. Ростехнадзор направляет заключение в течение 2 рабочих дней со дня окончания выездной проверки через единый портал или свою систему (пункт 38 Положения).

Срок считают от последнего дня проверки, а не от дня, когда застройщик закрыл последнее замечание, поэтому недоделку в этот срок уже не вписать. Отказ дают в двух случаях: нарушения не устранены до конца проверки либо работы по проекту завершены не в полном объёме (пункт 51). Отказ можно обжаловать в суде (пункт 53 общих требований, пункт 39 Положения). Федеральное заключение отзывают только по решению суда (пункт 40). После ЗОС подрядчик передаёт застройщику исполнительную документацию в течение 5 рабочих дней, если договор не задаёт иной срок (пункт 7 порядка ведения, приказ № 344/пр).

8. Подать заявление на разрешение на ввод

С ЗОС в руках застройщик подаёт заявление на разрешение на ввод в эксплуатацию (его сокращают до РНВ или РВЭ): реквизиты заключения надзора входят в перечень документов (пункт 9 части 3 статьи 55). Копию заключения орган запрашивает сам (часть 3.2), а ведомства отвечают на такой запрос не дольше 3 рабочих дней (часть 3.4). Орган, выдавший разрешение на строительство, решает за 5 рабочих дней (часть 5) и объект повторно не осматривает. С 1 сентября 2026 года факт выдачи подтверждает запись в реестре разрешений на ввод (часть 1.1). Этот этап разобран в материале о вводе объекта в эксплуатацию.

Торопиться с эксплуатацией нельзя. Эксплуатация здания без разрешения на ввод — штраф юридическому лицу от 500 000 до 1 000 000 ₽ (часть 5 статьи 9.5 КоАП). Орган не вправе выдать разрешение без заключения, когда надзор был: за это должностному лицу грозит штраф от 20 000 до 50 000 ₽ (часть 4 той же статьи). Поэтому первую фуру ставят к доку после записи в реестре, а не после подписи ЗОС.

Сроки по шагам

Сроки органа считают в рабочих днях. Общий путь зависит от стройки: итоговая проверка начинается только после завершения строительства, а заключение приходит после неё.

Цена получения ЗОС

На корпус площадью до 5 000 м² открытая вилка получения ЗОС вместе с исполнительной документацией и техническим планом — 650 000–1 050 000 ₽. Она складывается из двух строк одного прайса для производственных зданий до 5 000 м²: подготовка исполнительной и техплана 500 000–800 000 ₽ и сопровождение проверки и ЗОС 150 000–250 000 ₽. Склад больше 1 500 м² отдельной строкой в прайсе не стоит, поэтому берём ближайший по площади класс. Середина вилки — 850 000 ₽. Верх середины — 950 000 ₽. Третью строку прайса, разрешение на ввод и кадастровый учёт за 200 000–400 000 ₽, в эту сумму не включаем: это другая запись в реестре.

Другие компании берут за ЗОС от 350 000 до 1 000 000 ₽: ЗемлеГрупп — 350 000 ₽ при готовых документах, Петров Девелопмент — 1 000 000 ₽ отдельной услугой и 500 000 ₽ в комплексе. Поэтому в пример идёт вилка одного прайса с понятным составом, а не середина чужих объявлений. Нижние границы 150 000 и 350 000 ₽ относятся к случаю, когда исполнительная уже собрана.

950 000 ₽ на корпус 5 000 м² — это 190 ₽ за 1 м² этого корпуса. Тот же прайс называет для производства до 5 000 м² потолок 1 500 000 ₽ за полный цикл с разрешением на ввод и кадастром. Эту цифру в пример ЗОС не подставляем: она включает следующий этап.

Расчёт на корпус 5 000 м²

Берём корпус площадью 5 000 м² в Московской области. Порядок надзора у склада и производства один. Вилка получения ЗОС с исполнительной и техпланом 650 000–1 050 000 ₽. Середина: (650 000 + 1 050 000) / 2 = 850 000 ₽. Верх середины: (850 000 + 1 050 000) / 2 = 950 000 ₽. На 5 000 м² это 190 ₽ за квадратный метр.

Теперь цена задержки. Ставка аренды существующих сухих складов класса А в Москве и области — 9 500 ₽ за 1 м² в год. Если корпус строят под сдачу, месяц без разрешения на ввод стоит 5 000 × 9 500 / 12 = 3 958 333 ₽ недополученной аренды. Весь пакет за 950 000 ₽ равен примерно неделе такой аренды: 950 000 / 3 958 333 × 30 ≈ 7 дней.

Калькулятор повторяет эту арифметику. Границы вилки, ставку аренды и число месяцев задержки можно заменить, площадь примера остаётся 5 000 м².

Нижняя граница вилки, тыс. ₽

Верхняя граница вилки, тыс. ₽

Ставка аренды, ₽ за 1 м² в год

Задержка заключения, месяцев

Посчитать

Что берёт Строй Альянс

Мы берём сопровождение до получения ЗОС отдельным договором: исполнительную по нашему контуру, папку по составу приказа № 344/пр, участие в итоговой проверке и закрытие замечаний по нашим работам. Технический план готовит кадастровый инженер, в цену примера он уже входит. Заключение подписывает инспектор, поэтому его получение мы не обещаем. Генеральный подряд и пакеты работ — каркас, навесной фасад, остекление, кровля — подписываем другой бумагой. Заявление на разрешение на ввод — следующий шаг, он описан в материале о вводе объекта в эксплуатацию.

Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки. Точную сумму — после площади, стадии исполнительной и того, какой орган ведёт надзор: региональный или Ростехнадзор.

На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, мы на субподряде: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка, генподрядчик — СтройСити. Заключение по комплексу получает застройщик со своим генподрядчиком, не наш субподряд. На Большой Никитской, 17с1 в 2023 году делали реконструкцию и запуск здания. На Мясницкой, 13, стр. 2 в 2023 году — внутреннюю реконструкцию здания 1913 года. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций.

Долю в проекте за свои деньги не берём. Продажу площадей не берём. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите площадь, стадию исполнительной и какой орган ведёт надзор. Реквизиты и допуск — на странице о компании. Услуга ведения объекта — на странице технического заказчика.

Вопросы и ответы

Что такое ЗОС?

ЗОС — это заключение органа государственного строительного надзора, что построенный объект соответствует требованиям проектной документации. Его выдают после итоговой проверки. Реквизиты заключения вносят в заявление на разрешение на ввод.

Нужно ли ЗОС на любой объект?

Нет. Надзор, а значит и ЗОС, есть там, где проект подлежит экспертизе. Отдельно стоящее нежилое здание до двух этажей и до 1 500 м² экспертизы не требует, если оно не особо опасное, не уникальное, не стоит в охранной зоне трубопровода и не относится к объектам массового пребывания людей. Для производственного здания есть условие по санитарно-защитной зоне. Такой склад или офис вводят без заключения.

Кто выдаёт ЗОС?

В Москве — Мосгосстройнадзор, в Московской области — Главгосстройнадзор. По особо опасным, технически сложным и уникальным объектам и по объектам на территории нескольких регионов заключение выдаёт Ростехнадзор.

За сколько дней выдают ЗОС?

Региональный орган направляет заключение или отказ в течение 5 рабочих дней со дня завершения итоговой проверки. Ростехнадзор — в течение 2 рабочих дней со дня окончания выездной проверки. Перед этим у органа есть до 10 рабочих дней, чтобы начать итоговую проверку.

Нужно ли подавать заявление на ЗОС?

Нет. В Москве база знаний Мосгосстройнадзора прямо называет отдельное заявление ненужным. В Подмосковье заявление отменили с 8 ноября 2021 года. Общие требования к региональному надзору, постановление № 2161, тоже не предусматривают заявления: заключение или отказ направляют по итогам итоговой проверки.

Какие документы нужны для ЗОС?

Извещение о начале работ с пятью приложениями и папка исполнительной документации из 13 позиций по приказу Минстроя России № 344/пр: акты скрытых работ и ответственных конструкций, чертежи с надписями о соответствии, исполнительные схемы, акты испытаний, документы входного контроля материалов и общий журнал работ.

Сколько стоит получение ЗОС и есть ли госпошлина?

На корпус 5 000 м² открытая вилка получения ЗОС вместе с исполнительной документацией и техническим планом — 650 000–1 050 000 ₽. В пример берём верх середины, 950 000 ₽. Прайс относит такой объём к классу «производство до 5 000 м²». Если исполнительная уже собрана, строка «сопровождение проверки и ЗОС» в том же прайсе стоит 150 000–250 000 ₽, а ЗемлеГрупп берёт за ЗОС от 350 000 ₽. Госпошлины за ЗОС нет: в статье 333.33 Налогового кодекса такого платежа не названо. Деньги получают специалисты, которые готовят документы и сопровождают проверку.

В каких случаях откажут в ЗОС?

В двух: нарушения проекта не устранены до дня окончания итоговой проверки либо работы по проекту завершены не в полном объёме. Отказ можно обжаловать в суде.

Источники

• Статья 49 Градостроительного кодекса: часть 2: экспертизы нет у индивидуальных и садовых домов и у отдельно стоящих зданий до двух этажей и до 1 500 м²; части 2.1 и 2.2: охранная зона трубопровода и массовое пребывание людей возвращают экспертизу.
• Статья 52 Градостроительного кодекса: часть 5: извещение о начале работ не позднее чем за 7 рабочих дней и пять приложений; часть 5.1: сведения о разрешении и экспертизе орган запрашивает сам.
• Статья 54 Градостроительного кодекса: где идёт надзор, кто его ведёт, программа проверок за 10 рабочих дней, итоговая выездная проверка, заключение о соответствии, уведомление о самовольной постройке.
• Статья 55 Градостроительного кодекса: реквизиты заключения надзора в заявлении на ввод, запрос заключения органом по межведомственному каналу, показатели энергоэффективности и приборы учёта в заключении, срок органа — пять рабочих дней, запись в реестре с 1 сентября 2026 года.
• Постановление Правительства РФ от 01.12.2021 № 2161: общие требования к региональному надзору, редакция от 15.10.2025: реестр за 5 рабочих дней, программа проверок, итоговая проверка, заключение за 5 рабочих дней, основания отказа.
• Постановление Правительства РФ от 30.06.2021 № 1087: Положение о федеральном надзоре, редакция от 23.09.2025: извещение через единый портал, выездная проверка не дольше 10 рабочих дней, дистанционная проверка и приложение «Инспектор», заключение за 2 рабочих дня, отзыв заключения только судом.
• Приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр: состав исполнительной документации из 13 позиций и порядок её ведения, передача застройщику за 5 рабочих дней после заключения.
• Статья 57 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ: основания для итоговой выездной проверки: событие из программы проверок и истечение срока исполнения решения об устранении нарушения (пункты 5 и 6 части 1).
• Статья 9.5 КоАП РФ: штрафы: за опоздание с извещением, за продолжение работ до акта об устранении недостатков, за ввод без заключения и за эксплуатацию без разрешения на ввод.
• Статья 333.33 Налогового кодекса: перечень государственных пошлин: платежа за заключение о соответствии в нём нет.
• Москва, база знаний Мосгосстройнадзора (30.04.2026): отдельное заявление на ЗОС не требуется, срок выдачи — 5 рабочих дней, основания отказа те же, что в постановлении № 2161.
• Москва, страница ЗОС на сайте Мосгосстройнадзора (проверена 30.09.2026): срок оформления — 5 рабочих дней с даты завершения итоговой проверки; заключение или отказ идёт в личный кабинет или на почту из последнего заявления на разрешение на строительство; причин отказа две.
• Строительная газета, 10 ноября 2021: Главгосстройнадзор Московской области отменил заявление на ЗОС, изменения действуют с 8 ноября 2021 года: заключение без замечаний приходит в личный кабинет на региональном портале.
• ПРОЕКТ.РУ, открытый прайс ввода складов и производств в Московской области: производство до 5 000 м²: подготовка исполнительной и техплана 500 000–800 000 ₽, сопровождение проверки и ЗОС 150 000–250 000 ₽, разрешение на ввод и кадастр 200 000–400 000 ₽. В пример берём первые две строки.
• ЗемлеГрупп, ЗОС в Московской области: 350 000 ₽ и 7 рабочих дней при готовых документах; если исполнительная и журналы не велись, больше 20 дней. В пример не входит.
• Петров Девелопмент, ЗОС в Москве: 1 000 000 ₽ отдельной услугой, 500 000 ₽ в комплексе, без НДС, срок 3–4 месяца. Проверка верха вилки, в пример не входит.
• Мосградплан, получение ЗОС в Москве: старт от 120 000 ₽. Это узкий объём, в пример не входит.
• Техэкспертиза, обследование для ЗОС: от 60 000 ₽ до 1 000 м², от 150 000 ₽ свыше 5 000 м². СЭПИР берёт за такое заключение от 120 000 ₽. Это обследование, а не ЗОС, в пример не входит.
• IBC Real Estate, склады, II квартал 2026: ставка аренды существующих сухих складов класса А в Москве и Московской области — 9 500 ₽/м² в год. Ricci за первое полугодие 2026 называют ту же запрашиваемую ставку готовых складов: Новости логистики.
• Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». Постановления Правительства РФ № 1087 и № 2161 действуют в редакциях, указанных выше, на 30 сентября 2026 года.

Дальше по теме: услуги по ведению объекта, генеральный подряд, приёмка фасада, раздел «Строительство», контакты.

Рядом: ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на строительство. Все материалы — в блоге.