Получение разрешения на строительство

Что фиксирует запись

Застройщик держит участок и решает, строить или остановить. Разрешение подтверждает, что проект укладывается в пределы участка и в разрешённое использование. Без этого решения ковш на капитальном объекте работает вне закона. Путь целиком, если заказчик ведёт объект от поручения до ввода, разобран в материале о техническом заказчике.

С 1 сентября 2026 года федеральный порядок, закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ, подтверждает выдачу записью в реестре. Обзор КонсультантПлюс на эту дату прямо говорит: ранее выданные разрешения действуют до конца своего срока, а субъект может оставить прежний порядок до 1 сентября 2027 года. На площадке смотрят, что пришло — выписку из реестра или документ по старому порядку. Строить можно, когда решение есть и срок в нём не вышел.

«Уведомление застройщика … путём направления выписки из реестра разрешений на строительство не позднее одного рабочего дня, следующего за днём внесения реестровой записи» — пункт 12 правил, постановление Правительства РФ от 25.05.2026 № 596. Эти правила написаны для федеральных органов. В Москве срок самой услуги на портале города — 5 рабочих дней, плата — ноль.

Как идёт получение разрешения на строительство

Сначала градостроительный план и право на землю. Потом проект, который не спорит с этим планом. Потом сопровождение экспертизы проекта, если она нужна. Потом заявление. Потом запись. Котлован — после записи, не вместо неё.

1. Градостроительный план и отступ

Градостроительный план задаёт отступ от границы, предельную высоту и пятно, в котором может стоять здание. Стена, которая садится ближе кола, спорит с планом: орган такую схему не пропускает, даже если фундамент уже посчитан. Сведения плана применяют три года. Просроченный план к заявлению не прикладывают — берут новый.

Высота в проекте выше предела плана ломает тот же шаг. Лишний этаж на чертеже не «дорисуют на площадке»: запись его не покроет. Право на участок орган часто видит в реестре недвижимости сам. Если записи нет, правоустанавливающую бумагу несёт застройщик.

2. Проект и пятно на участке

Схема планировочной организации показывает, как здание лежит относительно границ. Площадь застройки на этой схеме и та же площадь в пояснительной записке должны совпасть. Комплект, где цифры разные, выглядит полным и всё равно получает отказ: орган сверяет листы между собой.

Шаг колонн, который не влезает в разрешённое пятно, потом не пускает стойку фасада в узел. Это видно на схеме до экспертизы, а не после монтажа остекления. Состав разделов проекта задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Пока нужного раздела нет, смотреть комплекту нечего.

3. Экспертиза

Если статья 49 Градостроительного кодекса требует экспертизу, без положительного заключения запись не появляется. Если экспертиза объекту не нужна, материалы проекта смотрит сам орган в те же пять рабочих дней. Открытое замечание держит комплект: срок экспертизы на это время не идёт, и заявление раньше заключения не несут.

Длину сваи без скважины назначают наугад. Экспертиза возвращает конструктив, и график стоит, хотя фасад уже нарисован. Плату за государственную экспертизу считают по постановлению Правительства РФ от 05.03.2007 № 145. С 20 января 2026 года коэффициент Ki равен 8,60 — это индекс к ценам 2001 года, а не готовая сумма в рублях. Плата за экспертизу идёт отдельной строкой.

4. Заявление

В Москве разрешение выдаёт Мосгосстройнадзор. Заявление идёт электронно, услуга бесплатная, срок — 5 рабочих дней. На портале города прямо сказано: интересы юрлица или предпринимателя представляет другая организация или другой предприниматель. Физическое лицо такой пакет за компанию не сдаёт. Пять дней не начинаются, пока заявление не принято.

Основания отказа по части 13 статьи 51 короткие: документов нет либо проект не отвечает требованиям к строительству на этом участке. Повторная подача снова бесплатная. Дорогим оказывается простой: чертёж возвращают на правку, кран стоит. При реконструкции, если она затрагивает общее имущество, нужно согласие правообладателей. Без этой подписи комплект неполный.

5. Выписка и параметры

В выписке проверяют адрес, кадастровый номер участка, технико-экономические показатели и срок. Срок берут из проекта организации строительства, а не «на десять лет вообще». Десять лет — это срок уведомления для частного дома, не для капитального здания.

Лишний этаж после записи старая запись не покрывает. Его проводят новым решением, даже если кран уже стоит. На вводе построенное сверят с этими показателями и с проектом. Функции, внутри которых лежит этот шаг, разобраны в материале о функциях технического заказчика.

6. Котлован после записи

Извещение о начале работ в строительный надзор направляют, когда разрешение уже есть. Ковш раньше этого извещения квалифицируют как стройку без разрешения. Для юридического лица часть 1 статьи 9.5 КоАП — штраф от 500 000 до 1 000 000 ₽ либо приостановка деятельности до 90 суток. Штраф садится на факт работ, а не на день, когда коробка уже стоит. Путь надзора от извещения до заключения разобран в материале о получении ЗОС.

Площадку после этого организуют по СП 48.13330.2019. Оси выносят до выхода подрядчика: сдвиг кола на длинном фасаде не пускает стойку остекления в узел. Кто строит, определено статьёй 52 кодекса. Ведение документов и выполнение работ — разные договоры.

7. Срок и изменения

Отдельной процедуры «продлить бланк» в статье 51 нет с 2018 года. Срок правят внесением изменений. Заявление подают не позднее чем за 10 рабочих дней до окончания. Подача позже — самостоятельный отказ по части 21.15. Решение по изменениям принимают не дольше 5 рабочих дней: так написано в части 21.14 и в пункте 14 правил постановления № 596 для федерального реестра.

Если срок вышел, продолжение работ — снова стройка без разрешения. Новый комплект тогда собирают с действующим градостроительным планом и действующим заключением экспертизы. На кровле тот же принцип, что и у фундамента: вода у парапета не ждёт, пока бумагу продлят. Путь инвестора от участка до ввода разобран в материале о сопровождении девелоперского проекта.

Открытые цены

Плата органу — ноль. Сопровождение объекта до 1 500 м² в Москве по открытому прайсу — 800 000 ₽ без НДС. Заказчику с НДС 22% это 976 000 ₽: 800 000 × 1,22. Ставка налога действует с 1 января 2026 года по закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ.

Проект, изыскания и экспертиза — другие оплаты. Плату органу, сопровождение и проект в одну сумму не складываем.

Расчёт на здание 1 200 м²

Берём нежилое здание в Москве площадью 1 200 м². Оно входит в ставку «до 1 500 м²». Плата органу — 0 ₽. Сопровождение до записи — 976 000 ₽ с НДС. Проект и экспертиза в эти 976 000 ₽ не входят: их считают отдельно, когда есть состав разделов и стоимость проектных работ в ценах 2001 года для формулы постановления № 145.

Калькулятор повторяет ту же арифметику. До 1 500 м² сопровождение — 976 000 ₽ с НДС. Выше этой площади цену считают так: 976 000 ₽ × площадь / 1 500. На 25 000 м² это 16 266 667 ₽ с НДС.

Площадь здания, м²

Посчитать

Что берёт Строй Альянс

Мы сверяем градостроительный план с проектом, сводим показатели до подачи и сопровождаем заявление до решения органа. Это часть ведения объекта, отдельным договором. Генеральный подряд, каркас, навесной фасад и остекление подписываем другой бумагой. Готовую запись не продаём: её вносит орган.

Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договор подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки. Точную сумму сопровождения — после плана участка, стадии проекта и того, нужна ли экспертиза.

Долю в проекте за свои деньги не берём. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском мы на субподряде: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка, генподрядчик — СтройСити. На Большой Никитской, 17с1 и на Мясницкой, 13, стр. 2 в 2023 году делали реконструкцию. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций. Эти работы с сопровождением разрешения не смешиваем.

Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите градостроительный план, площадь и стадию проекта. Реквизиты — на странице о компании.

Вопросы

Сколько стоит получение разрешения на строительство?

Орган денег не берёт. До 1 500 м² сопровождение — 976 000 ₽ с НДС. Выше этой площади: 976 000 ₽ × площадь / 1 500. На 25 000 м² это 16 266 667 ₽. Проект и экспертиза в эту сумму не входят.

За сколько дней орган принимает решение?

Пять рабочих дней со дня получения заявления. Эти дни начинаются, когда комплект уже собран. Проект и экспертиза идут раньше.

Какие документы прикладывают к заявлению?

Право на участок, градостроительный план не старше трёх лет, материалы проекта со схемой участка и положительное заключение экспертизы, если статья 49 его требует. Часть сведений орган поднимает сам.

Можно ли начать котлован до записи?

Нет. Для юридического лица это штраф от 500 000 до 1 000 000 ₽ либо приостановка деятельности до 90 суток.

Чем запись в реестре отличается от старого бланка?

С 1 сентября 2026 года федеральный порядок подтверждает разрешение записью. Субъект может оставить прежний порядок до 1 сентября 2027 года. Строить можно, когда решение есть и срок в нём не вышел.

Как меняют срок разрешения?

Срок меняют внесением изменений. Заявление подают не позднее чем за 10 рабочих дней до окончания, иначе откажут. Решение — до 5 рабочих дней.

Нужно ли разрешение на частный дом?

На дом ИЖС и садовый дом действует уведомление по статье 51.1. Орган отвечает за 7 рабочих дней. Уведомление о соответствии действует 10 лет.

Берёт ли Строй Альянс стройку и разрешение одним договором?

Нет. Сопровождение до записи идёт в договоре ведения объекта. Генеральный подряд подписываем отдельно. Запись вносит орган.

Источники

• Услуга Москвы «Оформление разрешения на строительство»: бесплатно, 5 рабочих дней, Мосгосстройнадзор. Представитель юрлица — организация или предприниматель, не физическое лицо.
• Обзор КонсультантПлюс к 1 сентября 2026: реестровая модель по законам от 31.07.2025 № 304-ФЗ и от 04.08.2026 № 299-ФЗ. Старые разрешения действуют до своего срока. Субъект может отложить переход до 1 сентября 2027 года.
• Постановление Правительства РФ от 25.05.2026 № 596: для федеральных органов выписка — не позднее следующего рабочего дня (пункт 12), изменения — не дольше 5 рабочих дней (пункт 14).
• Главгосэкспертиза: с 20.01.2026 коэффициент Ki = 8,60 к плате по постановлению от 05.03.2007 № 145.
• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: НДС 22% с 1 января 2026 года.
• Открытый прайс Москвы: сопровождение объекта до 1 500 м² — 800 000 ₽ без НДС. Полный цикл до разрешения — от 5 260 000 ₽ без НДС, это другой состав.
• Открытый калькулятор 2026: разрешение на строительство производственного здания — от 600 000 ₽; ГПЗУ и схема в Москве с обликом — от 850 000 ₽. Это другой состав работ.
• Помесячный прайс: сбор исходных документов вместе с разрешением — 250 000 ₽ в месяц. Это другой способ оплаты.
• Градостроительный кодекс РФ, статья 51 (части 7, 11, 13, 21.14, 21.15), статьи 49, 51.1, 52, пункт 22 статьи 1. КоАП РФ, часть 1 статьи 9.5. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. СП 48.13330.2019.

Дальше по теме: строительство капитального склада, разрешение на строительство склада, капитальное строительство, нулевой цикл строительства, новое строительство, ведение объекта, генеральный подряд, инвестиционно-строительный проект, раздел «Строительство», контакты.

Рядом: технический заказчик. Все материалы — в блоге.