Кто ведёт объект и от чьего имени
Застройщик обеспечивает строительство на своём или арендованном участке и оставляет себе землю, деньги и ключевые решения. Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса называет технического заказчика лицом, которого застройщик уполномочил действовать от своего имени: готовить задания, заключать договоры на изыскания, проектирование и строительство, следить за ходом и принимать результат.
Без письменного поручения и лимита решений эта роль пустая. Замена системы фасада, которую прораб «согласовал на ходу», уходит в монтаж раньше, чем застройщик видит цену и замечание экспертизы. Порядок этого шага — в материале о сопровождении экспертизы проекта. В договоре мы фиксируем, какие подписи можно ставить без отдельного согласования, а какие возвращаются застройщику.
Член СРО выполняет эту работу на объекте капитального строительства. Допуск ООО «Строй-Альянс» — третий уровень, рег. № С-306-7704529749: договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Страница услуги технического заказчика описывает наш договор. Здесь — порядок самой работы и как из сметы получается число людей.
Как на площадке идут функции технического заказчика
Рекомендуемый перечень — приложение 1 к приказу № 297/пр. Ниже тот же порядок, в котором решения принимают на площадке, а не алфавит пунктов. Состав в конкретном договоре может быть короче: если застройщик входит уже на стройку, изыскания и экспертиза позади, и процент «как за полный цикл» к такому объёму не клеится.
1. План работ и исходные данные
Сначала собирают, что уже есть по участку: право, градостроительный план, обременения, старые сети. Из этого складывают план проектно-изыскательских работ и перечень рисков. Если в исходных данных нет трассы чужого кабеля, ковш находит её сам.
2. Технические условия
Технические условия на присоединение к сетям заказывают до проекта, а не «когда коробка встанет». Если точка присоединения лежит за чужим участком, кабель не положить, пока не согласован проход. Кран и зимний прогрев бетона сидят на временном щите. Его тоже заказывают заранее: своего тепла и своей подстанции у застройщика на пустом поле обычно нет. Разрешение эксплуатирующей организации нужно и на работу в охранной зоне кабеля, газопровода, водопровода и контактной сети.
3. Задание на изыскания и на проект
Задание на изыскания и задание на проект — два разных документа. В задании на проект записывают высоту до низа балки у ворот. Иначе балка садится в проём, и фура с поднятым тентом не заходит, хотя ворота на чертеже есть. Геология до свай нужна по той же причине: длину сваи без скважины рисуют наугад, и смета фундамента уезжает уже после экспертизы.
В перечне приказа есть спасательные археологические работы. Если на участке культурный слой, ковш стоит, пока эти работы не закрыты отдельным договором. Проектировщику передают материалы, без которых чертёж не из чего начать. Сроки проекта контролируют по графику, а не по обещанию «сдадим в следующем месяце».
4. Экспертиза и разрешение на строительство
Проект направляют в экспертизу, замечания возвращают проектировщику, утверждение остаётся за застройщиком, если договор не передал эту подпись. Разрешение на строительство получают после положительного заключения. Состав разделов проекта — постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Пожарные проезды и предел огнестойкости фасада проверяют по 123-ФЗ ещё здесь: переделка навеса после монтажа стоит дороже, чем строка в задании. Саму запись в реестре разбирает материал о получении разрешения на строительство.
5. Выбор подрядчика и договор
Техническую часть конкурса, требования к сроку, качеству, материалам, пуску и страхованию собирают до того, как на площадку зайдёт техника. Цену фиксируют в договоре. Устная добавка «потом допишем объём» на приёмке превращается в спор, кто платит за лишний металл. Генеральный подряд после этого договора строит и отвечает за результат работ по статье 52 Градостроительного кодекса. Подписывать обе роли одним лицом — значит оставить застройщика без того, кто принимает работу у того, кто её делает.
6. Площадка, оси и передача участка
Геодезическую разбивочную основу создают до того, как поедет первая свая. Сдвинутая ось не попадает в закладную фасада: стойки по СП 522.1325800.2023 садятся мимо проёмов, и стекло не встаёт в ригель. Участок передают подрядчику актом. Извещение в государственный строительный надзор уходит до начала работ. Организация площадки у подрядчика — по СП 48.13330.2019. Перенос чужих сетей и порубочный билет — отдельные согласования, их не прячут внутрь цены коробки.
7. Ход стройки, поставки и исполнительная
Подрядчику передают изыскания, проект, рабочую документацию и разрешение. График утверждают и правят, когда поставка уезжает. Срок электрощита пишут в договор: щит опаздывает — электрощитовую не сдать, даже если стены уже покрашены. Претензию поставщику готовят по дате из договора, а не «когда вспомнили на планёрке».
Акт на скрытые работы подписывают до того, как бетон закроет арматуру. Иначе перекрытие не из чего принять, и исполнительная по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр собирается с дырой. Застройщик раз в месяц получает отчёт: что сделано, куда ушли деньги, где график отстал. Отклонение говорят сразу. Через квартал его уже не вытащить перестановкой бригад.
8. Испытания, дефекты и ввод
Режим индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем задают до пуска. Если вентиляция не держит проектный расход, комиссия не подписывает приёмку, хотя фасад уже закрыт. Дефектам ставят срок по договору с подрядчиком. Исполнительную проверяют и передают пользователю объекта. Разрешение на ввод готовят пакетом для надзора и для органа, который это разрешение выдаёт. Шаги надзора от извещения до заключения разобраны в материале о получении ЗОС.
Если работы стоят больше шести месяцев, объект консервируют. Весной принимают уже не ту площадку, которую оставили осенью: вода в штробах и открытая арматура съедают то, что осенью было годным. Готовый объект передают застройщику. Отчёт по договору закрывает параметры, которые записали в начале, а не «построили как получилось».
Чем это отличается от строительного контроля
Пункт 5 методики прямо выводит строительный контроль из затрат на эти функции. В приложении 2 люди, которые ведут стройконтроль, в численность не входят. В главе 10 сводного сметного расчёта это соседние строки одного раздела «Содержание службы заказчика. Строительный контроль», но считают их раздельно. Путать их в одном проценте — значит либо не заложить контролёров на площадке, либо заплатить за них дважды.
На особо опасном, технически сложном и уникальном объекте по статье 48.1 людей считают дважды: отдельно по главе 2 и отдельно по главам 1, 3–9 и 12, потом складывают. Калькулятор ниже — для обычного здания. На линейном объекте и в труднодоступной местности к численности применяют свои правила методики, в том числе коэффициент 1,6.
Численность по методике и ставка договора
Редакция приказа от 15 января 2024 года убрала готовый процент от сметы. Численность берут по итогу глав 1–9 и 12, приведённому к ценам на 1 января 2023 года. Текущую смету делят на индекс цен в строительстве, который публикует Росстат: от последнего месяца квартала перед сметой к декабрю 2022 года. Индекс на ваш квартал в таблицу не подставляем — его берут на дату расчёта.
| Итог глав 1–9 и 12, млн ₽ | Люди, без стройконтроля |
|---|---|
| до 600 | 1 |
| свыше 600 до 1 200 | 3 |
| свыше 1 200 до 1 500 | 4 |
| свыше 1 500 до 1 800 | 5 |
| свыше 1 800 до 2 350 | 6 |
| свыше 2 350 до 3 500 | 8 |
| свыше 3 500 до 4 700 | 9 |
| свыше 4 700 до 5 900 | 10 |
| свыше 5 900 до 7 000 | 11 |
| свыше 7 000 до 8 800 | 13 |
| свыше 8 800 до 10 600 | 15 |
| свыше 10 600 | 15 и ещё 1 человек на каждые 1 100 млн ₽ |
Дальше методика считает деньги от этих людей: оплата труда не выше ставки рабочего 4-го разряда, умноженной на 1,4, страховые взносы, офис, командировки, связь, и прочие расходы не больше 5% от части материальных затрат. Срок берут из проекта организации строительства и умножают на 1,2 — этот коэффициент закрывает работу до стройки и до ввода. Сметная прибыль — 10% от суммы затрат по пунктам 13–22. Всё это без НДС и без стройконтроля. Зарплату 4-го разряда на дату вашей сметы публикует система ценообразования в строительстве, в пример её не подставляем.
| Что считаем | Ставка | Откуда |
|---|---|---|
| Полный набор функций | 2,5% сметной стоимости | середина вилки 1,5–3,5% |
| На 800 млн ₽ | 20 000 000 ₽ | 2,5% × 800 млн ₽ |
| Генподряд | от 3% | стоимость работ, другой договор |
Эти две цифры не складывают. Три человека — расчёт содержания службы для сметы в ценах 2023 года. 2,5% — договор на полный набор функций от текущей сметы. Генподрядные 3% берут от стоимости работ, а не от всей сметы, где уже сидят земля и сети. Предварительный ориентир готовим за 1 час после заявки. Точную сумму — после разбора, какие пункты перечня вы передаёте и на какой стадии входит объект.
Расчёт на 800 млн ₽
Берём объект, у которого итог глав 1–9 и 12 в ценах на 1 января 2023 года равен 800 млн ₽. Это интервал «свыше 600 до 1 200». Приложение 2 даёт 3 человека, без стройконтроля. Если текущая смета для договора тоже 800 млн ₽, ставка 2,5% даёт 20 000 000 ₽. Если стройка с тех пор подорожала, людей считают от суммы, приведённой к 1 января 2023 года, а 2,5% — от текущей сметы. Индекс Росстата на квартал сюда не подставлен.
Калькулятор повторяет эту арифметику. Он не заменяет расчёт по пунктам 13–23 и не подставляет зарплату, аренду офиса и срок из проекта организации строительства.
Что берёт Строй Альянс
Мы строительная компания. Функции по отдельному договору на полный набор берём за 2,5% сметной стоимости. Генподряд или пакеты — каркас, навесной фасад, остекление, кровля, ливнёвка — другим договором, в пределах допуска до 3 млрд ₽. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, генподрядчик — СтройСити, мы на субподряде: терракотовый навесной фасад, светопрозрачные конструкции, комбинированный фасад, кровля, террасы и ливнёвка. Роль технического заказчика на этом объекте мы на себя не записываем.
Продажу помещений и долю за свои деньги не берём. Свои деньги в проект не кладём. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезд по России. Как проект целиком проходит от участка до ввода, разобрано в материале о девелопменте недвижимости.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Офис на карте. Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Звонок — в рабочий день. ИНН 7704529749, ОГРН 1047796647282.
Вопросы
Что входит в функции технического заказчика?
Задание и исходные данные, техусловия, изыскания и проект, экспертиза, разрешение на строительство, договор с подрядчиком, геодезическая основа и подготовка площадки, ход работ и исполнительная, испытания, приёмка и разрешение на ввод. Точный список — в договоре. Строительный контроль в затраты по приказу № 297/пр не входит.
Чем это отличается от строительного контроля?
Методика считает функции без стройконтроля. Люди стройконтроля в таблицу численности не входят. В главе 10 сводного сметного расчёта это соседние строки, и платят по ним раздельно.
Какие документы передают подрядчику?
Изыскания, проект, рабочую документацию и разрешение на строительство. Без этого комплекта работы не открывают, а исполнительную потом не из чего собрать. Как принимают фасад, разобрано в чек-листе приёмки фасадных работ.
Как идёт работа с подрядчиком?
Утверждают график, список поставщиков и срок оборудования. Опоздавший электрощит держит сдачу электрощитовой, даже если отделка готова. Претензию поставщику пишут по дате из договора.
Что будет, если полномочия не записаны?
Без письменного поручения застройщика договоры от его имени не подписывают. Замена фасада «на ходу» уходит в монтаж раньше, чем застройщик видит цену и замечание экспертизы.
Как считают затраты по приказу в редакции 2024 года?
Численность — из приложения 2 по итогу глав 1–9 и 12 в ценах на 1 января 2023 года. Срок из проекта организации строительства умножают на 1,2. Сметная прибыль — 10% от суммы затрат по пунктам 13–22. Готового процента от сметы в этой редакции нет.
Сколько выходит на смете 800 млн ₽?
В ценах на 1 января 2023 года это 3 человека. Ставка 2,5% на те же 800 млн ₽ даёт 20 000 000 ₽.
Можно ли совместить это с генподрядом в одном договоре?
Мы так не делаем. Функции — отдельный договор, для полного набора это 2,5% сметной стоимости. Генподряд — другой договор, от 3% стоимости работ, в пределах допуска до 3 млрд ₽.
Источники
- Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр, редакция от 15.01.2024, текст на «Гаранте»
- Порядок расчёта затрат, пункты 4–23, «КонсультантПлюс»
- Приложение 2: численность по смете в ценах на 1 января 2023 года
- Градостроительный кодекс РФ, статья 1 пункт 22 и статья 52
- Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 — состав разделов проектной документации
- Приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр — исполнительная документация
- СП 48.13330.2019 «Организация строительства»
- Открытый прайс: 1,5–3,5% сметной стоимости строительства
- Открытый разбор цены: вилка 1,5–3,5%, средняя полка 2–3% сметы
Дальше по теме: проект склада, генподряд строительства, генеральный подрядчик, услуги технического заказчика, генеральный подряд, девелопмент недвижимости под ключ, девелопмент коммерческой недвижимости, приёмка фасада, ввод объекта в эксплуатацию, все статьи блога.
Соседние материалы: предыдущая — услуги технического заказчика, следующая — девелопмент под ключ.