Кто за что отвечает
Инвестор покупает результат: участок превращается в здание, которое можно сдать в аренду или продать блоками. По дороге закон делит роли, и смешивать их в одном абзаце договора нельзя.
Застройщик обеспечивает строительство на участке. Технический заказчик по пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса ведёт по его поручению изыскания, проектирование, экспертизу, договоры и приёмку. Лицо, осуществляющее строительство, по статье 52 того же кодекса организует площадку и отвечает за работы. На одном объекте эти роли живут в разных договорах.
Управление за вознаграждение — четвёртая роль. Инвестор оставляет себе землю, кредит и собственность. Управляющий собирает команду и отчитывается по бюджету. Свои деньги в проект он не кладёт. ООО «Строй-Альянс» берёт эту роль со стороны стройки. Ставка — от 5% стоимости проекта.
Продажу этажей, брокеридж арендаторов и рекламу площадей компания не делает. Кредитный договор с банком подписывает инвестор. Как устроен жилой дом с деньгами дольщиков, разобрано отдельно в материале о девелопменте недвижимости под ключ.
Девять этапов, как коммерческий проект идёт на деле
Ниже порядок решений на офисе, магазине, складе или гостинице, которые инвестор строит для себя, под аренду или под продажу блоков. Счета дольщиков здесь не появляются.
1. Участок и право
Сначала проверяют, кому принадлежит земля, какая аренда, какие обременения и какой вид разрешённого использования. Градостроительный план участка показывает, что на нём можно поставить. Если вид использования не совпадает с офисом или складом, смена вида и плата городу становятся отдельной строкой, и она возникает до котлована.
В стоимость стройки из отчёта IBC покупка участка не входит. Земля сидит в бюджете инвестора рядом со стройкой, а не внутри 215 000 ₽.
2. Продукт: офис, магазин, склад или гостиница
Дальше выбирают, что именно стоит на участке. Офисное здание проектируют по СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». Склад и производственный корпус рядом со складом — по СП 56.13330.2021. Гостиницу — по СП 257.1325800. Подземную стоянку офиса — по СП 113.13330. Это разные здания, и метр одного нельзя подставлять в смету другого.
Открытая полка ниже — только про офис класса А в Москве. Для магазина и гостиницы отдельной справки за I квартал 2026 в этом материале нет: их считают сметой. Заказ на один гостиничный корпус разобран в материале о девелопменте гостиниц, торговый центр с галереей и якорным магазином — в материале о девелопменте торговых центров. Складской пакет компании описан на странице строительства складов: капитальный склад класса А у нас начинается от 25 000 ₽/м². Это наша стартовая ставка пакета, не себестоимость офиса.
По офисам IBC делит будущий ввод на три стратегии. В их прогнозе по классу А продажа блоков занимает 66%, аренда — 22%, штаб-квартиры — 12%. Продажа возвращает деньги быстрее, поэтому при дорогом кредите она чаще побеждает аренду. Продажу за инвестора мы не ведём.
3. Концепция и согласование облика
В Москве город смотрит архитектурный облик до экспертизы. IBC пишет, что раньше для согласования хватало одной концепции, а теперь нужно несколько вариантов. Из-за этого статья «проектирование, стадии П и Р» за год выросла вдвое: 12 000 ₽ на 1 м² общей площади базового офиса, плюс 100% к I кварталу 2025 года.
Состав разделов проекта задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Пожарные решения идут вместе с федеральным законом № 123-ФЗ, безопасность конструкций — с законом № 384-ФЗ.
4. Изыскания, проект и экспертиза
Технический заказчик собирает исходные данные, заказывает изыскания и ведёт проект до заключения экспертизы. Без заключения разрешение на строительство не выдают. На этом шаге уже видно, хватает ли инженерии и фасада под класс здания, или концепцию придётся упростить.
Если здание выше 100 м, с пролётом больше 100 м, с консолью больше 20 м или с подземной частью глубже 15 м, оно уникальное по статье 48.1 Градостроительного кодекса. У офиса класса А выше 100 м IBC закладывает около 260 000 ₽/м² общей площади: плюс 20–30% к базе 215 000 ₽.
5. Разрешение на строительство
Разрешение фиксирует, что именно можно строить. После него инвестор раскладывает работу по договорам. Генподряд делает работы и отвечает за результат, даже если часть выполнил субподрядчик. Управление за вознаграждение смотрит на бюджет и график целиком. Эти проценты нельзя склеить в одну строку.
6. Котлован, паркинг и каркас
На базовом офисе класса А котлован в отчёте стоит 8 000 ₽/м² общей площади, монолит ниже нуля — 16 000 ₽, монолит выше нуля — 24 200 ₽. Организация стройки идёт по СП 48.13330.2019. Исполнительную документацию закрывают по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, иначе следующий этаж не принимают.
7. Инженерия, фасад и оболочка
Крупнейшая статья базового офиса — внутренние инженерные сети: 55 000 ₽/м² общей площади, или 26% стройки. Фасад — 39 000 ₽/м² общей площади, или 18%, и за год он подорожал на 30%. Кровля в том же отчёте — 4 000 ₽/м² общей площади здания. Это не цена квадратного метра кровли и не цена квадратного метра фасада.
Наша ставка другого метра. На бизнес-центре модульный фасад начинается от 13 000 ₽/м² фасада, стоечно-ригельное остекление — от 8 700 ₽/м², навесной фасад с материалами — от 5 500 ₽/м². Отделка коммерческих помещений — от 4 800 ₽/м² отделки. Эти строки не вычитают из 215 000 ₽ и не заменяют их.
Оболочка без отделки кабинетов — это каркас, фасад, кровля, инженерия до границы этажа и отделка общих зон. Арендатор делает свою отделку позже. Методика IBC прямо говорит: в 215 000 ₽ отделка офисов не входит, входит только отделка мест общего пользования.
8. Разрешение на ввод
Пока разрешения на ввод нет, здание не сдано, даже если фасад уже стеклянный. Срок от анонса до ввода у офиса IBC оценивает в среднем в 3–5 лет. Екатерина Белова, IBC Real Estate, в апреле 2026 года сказала, что из заявленных к вводу до конца 2028 года площадей они ждут ввода только 54%. Это прогноз консультанта, не календарь вашего участка.
9. Аренда или продажа блоков
После ввода инвестор либо сдаёт площади, либо продаёт этажи и блоки. В I квартале 2026 года купили и арендовали 155 тыс. м² офисов класса А, на 1% больше, чем годом ранее. Крупных пустых блоков в готовых зданиях мало, поэтому спрос уходит в стройку.
Ставка аренды и цена продажи — это другие показатели, не себестоимость. Их таблица стоит ниже, отдельно от 215 000 ₽. Брокеридж и продажи Строй Альянс не берёт.
Сколько стоит девелопмент коммерческой недвижимости в 2026 году
В разговоре про «цену метра» смешивают стройку, продажу и аренду. Ниже у каждого показателя своя таблица, и строки разных таблиц между собой не складывают.
| Какое здание | ₽ за 1 м² общей площади | Как читать |
|---|---|---|
| Класс А, около 70 000 м² | 215 000 | База отчёта. К I кварталу 2025 года плюс 15% |
| Класс А, 10–15 тыс. м² | около 250 000 | Выше базы на 15–20%: паркинг и инженерия не сжимаются вместе с зданием |
| Класс А, 100–150 тыс. м² | 205 000 | Ниже базы на 3–5% |
| Класс А выше 100 м | около 260 000 | Выше базы на 20–30%. Здание выше 100 м — уникальный объект |
| Класс В+, 50–70 тыс. м² | около 150 000 | Ниже базы на 20–30%, часто без подземного паркинга |
| Тот же базовый офис, но на полезную площадь | около 380 000 | Другой знаменатель. Земля и расходы на продажи по-прежнему снаружи |
Прогноз IBC на конец 2026 года: стройка базового офиса 220 000 ₽/м² общей площади, или около 385 000 ₽/м² полезной. Это ожидание, не факт I квартала. За 2024 год стройка выросла на 17%, за 2025 — на 18%. На 2027 и 2028 годы авторы ждут плюс 5% и плюс 2%.
| Что измеряли | Цифра | Откуда |
|---|---|---|
| Старт продаж в сложившихся деловых локациях класса А | от 500–600 тыс. ₽/м² | Марина Грицкова, STONE, апрель 2026. Цитата, не средняя по городу |
| Прогноз цены экспонирования на конец 2026 | 515 000 ₽/м² полезной площади, с НДС | Прогноз IBC, плюс 6,2% к году |
| Прогноз ставки аренды строящихся зданий на конец 2026 | 45 000 ₽/м² в год | Прогноз IBC. Без НДС, без эксплуатационных и коммунальных платежей |
«На сегодняшний день в классе А в сложившихся деловых локациях мы видим новые старты от 500–600 тыс. руб. за кв. м и выше, что обусловлено в том числе влиянием роста себестоимости. Важно отметить, что помимо строительной себестоимости, которая на полезную площадь составляет 380 тыс. руб. за кв. м, есть и сопутствующие дополнительные расходы, связанные с продажами, а также цена земельного участка и налоговая нагрузка.»
— Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE, апрель 2026
Из чего состоит 215 000 ₽ на базовом офисе
Таблица — средние статьи для офиса класса А около 70 000 м² общей площади. Сумма строк равна 215 000 ₽. На здание 10 000 м² эти рубли за метр не переносят: для него в отчёте другая ставка, около 250 000 ₽.
| Статья | ₽/м² | К I кварталу 2025 |
|---|---|---|
| Проектирование, стадии П и Р | 12 000 | +100% |
| Устройство и содержание площадки | 6 300 | +5% |
| Гидроизоляция | 2 500 | +9% |
| Котлован | 8 000 | +10% |
| Монолит ниже нуля | 16 000 | +11% |
| Отделка паркинга и технических помещений | 6 000 | +9% |
| Монолит выше нуля | 24 200 | +9% |
| Стены и перегородки | 3 000 | +11% |
| Кровля | 4 000 | +14% |
| Фасад | 39 000 | +30% |
| Внутренние инженерные сети | 55 000 | +10% |
| Отделка мест общего пользования | 19 000 | +12% |
| Благоустройство | 8 700 | +2% |
| Внешние сети | 11 300 | +3% |
| Итого | 215 000 | +15% |
Расчёт на 10 000 м² общей площади
Берём офис класса А в диапазоне 10–15 тысяч м² и умножаем опубликованный ориентир. Это арифметика отчёта, не смета вашего участка. Земля, демонтаж, отделка кабинетов и расходы на продажи в произведение не входят.
| Строка | Как считали | Сумма |
|---|---|---|
| Стройка без земли | 10 000 × 250 000 | 2 500 000 000 ₽ |
| Управление по ставке 5% | 2 500 000 000 × 0,05 | 125 000 000 ₽ |
| Технический заказчик по ставке 1,5% | 2 500 000 000 × 0,015 | 37 500 000 ₽ |
Пять процентов здесь умножены на стройку без земли. В договоре ставка управления считается от стоимости проекта. Когда появится цена участка, база вырастет, и 125 млн ₽ уже не хватит. Технический заказчик 1,5% умножен на ту же стройку, как на смету. Генподрядные 3% к 2,5 млрд ₽ не прикладываем: процент берут от стоимости работ, а в 250 000 ₽ уже сидят проектирование и сети.
Для сверки: базовый объект отчёта 70 000 м² × 215 000 ₽ = 15 050 000 000 ₽. Один договор подряда ООО «Строй-Альянс» допуск СРО закрывает до 3 млрд ₽. 2,5 млрд ₽ в этот предел входят. 15,05 млрд ₽ — нет: на таком объёме мы берём пакет, а не весь генподряд одним договором.
Посчитайте свой метраж на тех же ставках. Калькулятор повторяет таблицу и не заменяет смету.
Сколько платит заказчик за ведение и за пакеты
215 000 ₽ — чужая средняя стройка офиса, не наш прайс. Наша цена для заказчика начинается со ставок ниже. Итог фиксируем после разбора проекта. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки, точную смету — после обмера и проекта.
| Что | Ставка | На что умножать |
|---|---|---|
| Управление проектом за вознаграждение | от 5% | стоимость проекта |
| Технический заказчик | от 1,5% | сметная стоимость |
| Генподрядные услуги | от 3% | стоимость работ |
| Модульный фасад | от 13 000 ₽/м² | площадь фасада |
| Стоечно-ригельное остекление | от 8 700 ₽/м² | площадь остекления |
| Навесной вентилируемый фасад с материалами | от 5 500 ₽/м² | площадь фасада |
| Отделка коммерческих помещений | от 4 800 ₽/м² | площадь отделки |
| Капитальный склад класса А | от 25 000 ₽/м² | площадь склада, другой продукт |
Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр задаёт нормативы затрат на функции технического заказчика: от 2,10% при смете до 200 млн ₽ до 1,07% при смете 5–6 млрд ₽. Наша стартовая ставка 1,5% лежит внутри этого коридора и не заменяет норматив на конкретную смету.
Что берёт Строй Альянс и чего не обещает
Мы строительная компания, а не продавец офисных метров. На коммерческом здании ведём управление стройкой, функции технического заказчика, генподряд в пределах допуска или отдельные пакеты: фасад, остекление, отделку.
Свои объекты называем только те, которые делали. Большая Никитская, 17с1 — реконструкция и запуск здания, 2023 год. Мясницкая, 13, строение 2 — внутренняя реконструкция здания 1913 года, 2023 год. Если дом является объектом культурного наследия, работы идут с учётом федерального закона № 73-ФЗ. Готовый бизнес-центр как девелопер мы не приписываем себе.
Рег. № С-306-7704529749 даёт третий уровень ответственности: в одном договоре подряда можно держать до 3 млрд ₽, включая особо опасные объекты. Сумма выше этого порога в текущий допуск не входит. Контракты по 44-ФЗ и 223-ФЗ и прямые договоры с коммерческими заказчиками идут с безналичной оплатой и НДС. Основной регион — Москва и Московская область, на объект в другом регионе выезжаем.
Не обещаем заполняемость, ставку аренды и цену продажи. Не вкладываем свои деньги в обмен на долю. Не ведём отдел продаж площадей.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Звонок — в рабочий день.
Вопросы
Что такое девелопмент коммерческой недвижимости?
Это путь, на котором участок становится офисом, магазином, складом или гостиницей с разрешением на ввод. Инвестор держит землю и деньги. Управляющий, технический заказчик и генподрядчик работают по разным договорам.
Чем офисный проект отличается от жилого дома?
Жильё, которое продают до ввода, считают по справкам для квартир. Офис класса А в Москве в I квартале 2026 года лежит на другой полке: 215 000 ₽ за 1 м² общей площади здания, с НДС, без земли и без отделки кабинетов. Жилой контур разобран в статье о девелопменте под ключ.
Сколько в I квартале 2026 стоило построить офис класса А в Москве?
215 000 ₽ за 1 м² общей площади с НДС для здания около 70 000 м². На полезную площадь того же ориентира приходится около 380 000 ₽/м², без земли и без расходов на продажи. Для здания 10–15 тысяч м² отчёт даёт около 250 000 ₽/м² общей площади.
Входят ли земля и отделка арендатора в 215 000 ₽?
Нет. Методика IBC Real Estate и STONE не включает покупку участка, демонтаж и внутреннюю отделку офисов. Внутри цифры есть отделка мест общего пользования и паркинга. Отделка кабинета у нас начинается от 4 800 ₽/м² площади отделки. Это ставка пакета, не доля из 215 000.
Что остаётся в оболочке, когда кабинеты ещё пустые?
Каркас, фасад, кровля, инженерия до границы этажа и отделка общих зон. Арендатор или покупатель блока делает свою отделку по отдельному договору. В 215 000 ₽ отделка офисов не входит.
Какой договор закрывает допуск СРО?
ООО «Строй-Альянс», рег. № С-306-7704529749, третий уровень: один договор подряда до 3 млрд ₽. Офис 10 000 м² по ставке около 250 000 ₽/м² даёт 2,5 млрд ₽ стройки без земли. Базовый объект отчёта 70 000 м² на 215 000 ₽ даёт 15,05 млрд ₽. Такой объём одним договором допуск не закрывает.
Берёт ли Строй Альянс продажу площадей и долю в проекте?
Нет. Продажу блоков, брокеридж и вложение своих денег в обмен на долю не берём. Управление стройкой — от 5% стоимости проекта, технический заказчик — от 1,5% сметы, генподряд — от 3% стоимости работ. Это разные договоры.
Почему 39 000 ₽ за фасад и 5 500 ₽ — не одна цена?
39 000 ₽ — статья «фасад» на 1 м² общей площади здания в отчёте IBC за I квартал 2026, 18% стройки. 5 500 ₽ — наша стартовая ставка навесного фасада за 1 м² самого фасада, с материалами. Метры разные.
Источники
- IBC Real Estate и STONE, 13 апреля 2026: стройка офиса класса А
- Тот же отчёт, PDF: структура затрат, поправки на площадь и класс, методология
- Градостроительный кодекс РФ: статья 1 пункт 22, статья 48.1, статья 52
- Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87
- Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр и приказ от 16.05.2023 № 344/пр
- СП 118.13330.2022, СП 56.13330.2021, СП 257.1325800, СП 113.13330, СП 48.13330.2019
- Федеральные законы № 384-ФЗ, № 123-ФЗ, № 73-ФЗ, № 44-ФЗ, № 223-ФЗ
Дальше по теме: строительство коммерческих зданий под ключ, концепция застройки участка, редевелопмент промышленных территорий, девелопмент бизнес-центров, строительство бизнес-центров, склады, технический заказчик, функции на объекте, генеральный подряд, девелопмент апарт-отелей, реконструкция исторических зданий, сопровождение девелоперского проекта.
Рядом в блоге: девелопмент недвижимости под ключ — там жилой метр и другой расчёт.