Что входит в заказ
Заказчик получает одно здание на своём участке. Внутри живут вместе торговая галерея и якорный магазин: якорь тянет поток, галерея нарезается секциями. Покупка готового блока в чужом центре к этому заказу не относится.
В строительную часть входят каркас, витрины, глухие участки фасада, кровля и отделка общих зон. Эскалаторы, лифты и оборудование магазинов в этот объём не входят: их ставят профильные организации, когда контур уже закрыт.
Офисный метр и складской метр здесь не считаем. Офисный путь лежит в материале о девелопменте коммерческой недвижимости.
Как мы ведём девелопмент торговых центров
Ниже порядок решений на этом здании. Сначала участок и кто заезжает первым. Потом сетка колонн, витрины, вода с кровли, атриум. Потом проект, разрешение, стройка и ввод. Продажа магазинов в эту работу не входит.
1. Заявка
Для расчёта нужны адрес участка, площадь галереи и якоря, доля витрин и кто заезжает первым. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету выпускаем после обмера и проекта: без плана секций шаг колонн угадывать нельзя.
2. Участок
Сначала проверяем, можно ли на этой земле поставить общественное здание, кому принадлежит участок и есть ли два пути: один для посетителя, второй для фуры. Если фура встаёт перед витриной, в субботу магазин не открывается. Градостроительный план показывает пределы. Если разрешённое использование не про торговлю, смена вида становится строкой бюджета раньше котлована.
Мощность ломает график чаще, чем цена сотки. Если технические условия выписаны на склад, а внутри будет фуд-корт с охлаждением, присоединение переделывают до каркаса. Иначе коробка стоит, а якорь не включается.
3. Сетка колонн
Колонну ставим на границу магазина, а не в середину торгового зала. Иначе витрина и проход упираются в стойку, и секцию нельзя сдать. Шаг вдоль галереи идёт по модулю секции, пролёт поперёк зала шире этого шага. Каркас считаем по СП 16.13330.2017. Нагрузку на пол торгового зала и нагрузку на пол галереи берём из СП 20.13330.2016: это разные цифры, одна плита без карты нагрузок потом пилится.
Геодезист фиксирует оси до панелей и витрин. Сдвиг оси на длинной галерее не пускает стойку остекления в узел. Несущие и ограждающие конструкции принимаем по СП 70.13330.2012.
4. Витрины и вода с кровли
Витрину собираем стоечно-ригельной схемой: сначала стойки и ригели, потом стекло. Глухой участок рядом закрываем навесным фасадом. Витрина и глухая стена не заменяют друг друга: у них разные узлы, и в смете здания они уже сидят внутри 120–177 млн ₽, а не отдельной ценой метра стекла.
Воду с кровли уводим в решётку у входа, не на ступени. Кровлю делаем по СП 17.13330.2017. Зимой лёд на крыльце останавливает посетителя раньше, чем спор о цвете панелей. Навесной фасад проектируем по СП 522.1325800.2023. На светопрозрачную витрину этот свод не распространяется, её считаем отдельно.
5. Атриум и высота этажа
Атриум считаем отдельно от рядовой витрины: у него другой пролёт и другие узлы остекления кровли. Стартовая ставка остекления та же, площадь другая. Если заложить атриум в метры галереи, смета сдвигается, когда приезжает кран на фонарь.
Высоту этажа проверяем по воздуховоду над потолком магазина. Если труба не входит между плитой и потолком арендатора, витрина уже стоит, а магазин не открывается. Отопление и вентиляцию общественных помещений ведём по СП 60.13330.2020, когда эти разделы есть в проекте.
6. Пожар и общие зоны
Торговое здание считаем общественным по СП 118.13330.2022. Пожарную безопасность при массовом пребывании людей ведём по Федеральному закону № 123-ФЗ. Сигнализацию и тушение, если они есть в проекте, монтируем по СП 484.1311500.2020 и СП 485.1311500.2020. Галерею и якорь не оставляем одним объёмом, если проект их разделил: комиссия останавливает ввод. Безопасность здания считаем по Федеральному закону № 384-ФЗ.
Отделка общих зон входит в смету здания. Финиш конкретного магазина в неё не входит: границу пишем в договоре. Иначе каждый новый арендатор двигает бюджет галереи.
7. Проект и разрешение
Состав проектной документации задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Капитальное здание без разрешения на строительство не начинаем, кроме случаев, которые кодекс прямо вывел из правила. Если пролёт больше 100 м, объект становится уникальным по статье 48.1 Градостроительного кодекса. У районной галереи пролёт обычно меньше: это проверяем по чертежу, а не по названию заказа. Пока замечание экспертизы открыто, разрешение не появляется.
8. Стройка
Площадку организуем по СП 48.13330.2019. Порядок на этом здании такой: подготовка территории, фундаменты, каркас, витрины и глухой фасад, кровля, инженерия общих зон, отделка галереи. Тоннаж каркаса без проекта не назначаем: шаг колонн и высота до низа ферм меняют массу сильнее, чем одна ставка за тонну.
Если заказчик открывает якорь раньше остальной галереи, временный торец и фасад «на рост» фиксируем до панелей. Иначе отделка первой секции ломается, когда стыкуется вторая.
9. Ввод
Разрешение на ввод выдают, когда построенное совпало с проектом и с разрешением на строительство. Исполнительную документацию сдаём по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. Эскалаторы и торговое оборудование ставит поставщик. Мы сдаём здание под их монтаж. Лицо, которое осуществляет строительство, определено статьёй 52 Градостроительного кодекса: на этом заказе это наша роль по договору подряда.
Цена здания
Ниже цена одноэтажного районного центра целиком, по открытой смете стального каркаса. Внутри уже есть проект, фундамент, каркас, ограждение, кровля, вентиляция и холод, электрика, пожаротушение, отделка общих зон и двор. Отделки магазинов, земли и внешних сетей в этих строках нет. Продажа готовой площади в чужом центре — другая сделка, в таблицу её не ставим.
| Что считаем | Сумма | Откуда |
|---|---|---|
| Здание целиком | 120–177 млн ₽ | сумма строк открытой сметы |
| 1 м² общей площади | 40 000–59 000 ₽ | 120 млн и 177 млн делим на 3 000 м² |
Смета вашего участка сдвинет цифру, если появятся второй этаж, атриум, паркинг и отделка якоря. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки.
Расчёт на 3 000 м²
Берём 3 000 м² — площадь того же одноэтажного центра — и нижнюю границу сметы. Это арифметика той сметы, не смета вашего участка.
| Что умножили | Ставка | Сумма |
|---|---|---|
| Одноэтажный центр без отделки магазинов | 40 000 ₽/м² | 120 000 000 ₽ |
120 000 000 ₽ — низ той сметы. Верх на том же метраже — 177 000 000 ₽, это 59 000 ₽/м². Посчитайте свою площадь по нижней границе.
Что берёт Строй Альянс
Мы строим это здание: генеральный подряд строительной части или пакеты — каркас, остекление витрин, навесной фасад, кровля и отделка общих зон. Допуск СРО третьего уровня закрывает договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Дороже этого порога один договор текущий допуск не закроет: на большем объёме берём пакет, а не всё здание одним договором. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России.
Долю в центре за свои деньги не берём. Магазины не продаём. Эскалаторы и торговое оборудование не монтируем. Построенных торговых центров в нашем портфеле пока нет. На ЖК «СберСити» мы субподрядчик фасадов, остекления, кровли и ливнёвки. На Мясницкой, 13, стр. 2 в 2023 году сделали внутреннюю реконструкцию здания 1913 года. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций — это другой договор.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите адрес, площадь галереи и долю витрин.
Вопросы
Что такое девелопмент торговых центров?
Это заказ на одно здание, где вместе стоят торговая галерея и якорный магазин. Мы это здание строим. Продажу магазинов и долю за свои деньги не берём.
Сколько стоит такое здание?
Открытая смета одноэтажного районного центра на 3 000 м² даёт 120–177 млн ₽. Это 40 000–59 000 ₽ за м² общей площади, без отделки магазинов.
Входит ли в эту сумму отделка магазинов?
Нет. 120–177 млн ₽ — каркас, контур, кровля, инженерия и отделка общих зон. Отделку конкретного магазина считают отдельно.
Что прислать, чтобы посчитать здание?
Адрес участка, площадь галереи и якоря, долю витрин и кто заезжает первым. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки.
Кто ставит эскалаторы и торговое оборудование?
Эскалаторы, лифты и оборудование магазинов ставит профильная организация. Мы сдаём каркас, витрины, кровлю и отделку общих зон.
Берёт ли Строй Альянс долю и продажу магазинов?
Долю за свои деньги и продажу магазинов не берём. Берём строительство здания в пределах допуска до 3 млрд ₽.
Можно ли открыть якорь раньше всей галереи?
Да, если проект и заказчик допускают сдачу секциями. Временный торец фиксируем в договоре до каркаса.
Источники
- Открытая смета одноэтажного районного центра 3 000 м² на стальном каркасе: сумма строк 120–177 млн ₽ без отделки магазинов, сверено 1 октября 2026. На метр общей площади это 40 000–59 000 ₽. Земли и внешних сетей в этих строках нет.
- СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», СП 17.13330.2017 «Кровли», СП 522.1325800.2023 «Системы фасадные навесные вентилируемые», СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», СП 70.13330.2012, СП 48.13330.2019, СП 484.1311500.2020, СП 485.1311500.2020.
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 48.1 и 52; постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр; федеральные законы № 123-ФЗ и № 384-ФЗ.
Дальше по теме: остекление фасадов, навесные фасады, генеральный подряд, строительство бизнес-центров, раздел «Строительство».
Предыдущая статья: девелопмент коммерческой недвижимости. Рядом: девелопмент недвижимости под ключ. Все материалы — в блоге.