Что входит в заказ
Заказчик получает одно здание на своём участке. Внутри — офисные этажи, вход и лобби, инженерия до границы этажа. Подземный паркинг входит, если его заказали сразу: без этого ответа котлован получается не той глубины. Покупка готового этажа в чужом доме к этому заказу не относится.
Ставка порядка 250 000 ₽/м² взята из исследования IBC Real Estate и STONE за I квартал 2026 года. Она относится к классу А общей площадью 10–15 тысяч м² и лежит на 15–20% выше базы того же отчёта: 215 000 ₽/м² для здания 50–70 тысяч м², с НДС. На компактном доме рубль за метр выше, потому что паркинг и машинные залы не сжимаются вместе с пятном этажа.
В разбивке большого класса А названы проект, внутренние сети, фасад, монолит выше и ниже нуля, отделка мест общего пользования, внешние сети и благоустройство. Покупка участка в этих статьях не стоит. Отделка кабинетов там тоже не названа. Пакеты работ на строительстве бизнес-центров считаем отдельно от этой ставки.
Как мы ведём девелопмент бизнес-центров
Ниже порядок решений на этом здании. Сначала участок, мощность и паркинг. Потом сетка колонн, каркас и фасад. Потом инженерия до границы этажа, общие зоны и ввод. Продажа этажей сюда не входит. Путь офиса, магазина и склада вместе разобран в материале о девелопменте коммерческой недвижимости.
1. Заявка
Для расчёта нужны адрес участка, общая площадь, класс, нужен ли подземный паркинг и сдаём ли кабинеты или только оболочку. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету выпускаем после обмера и проекта: без ответа про паркинг глубину котлована назначать нельзя.
2. Участок и киловатты
Сначала смотрим, можно ли на этой земле поставить офис, кому принадлежит участок и есть ли выезд. Градостроительный план показывает пределы. Если разрешённое использование не про общественное здание, смена вида становится строкой бюджета раньше котлована.
Мощность ломает график чаще, чем цена сотки. Если технические условия выписаны на склад или магазин, офисный этаж с плотной рассадкой рабочих мест не включается: присоединение переделывают до каркаса. Электроустановки общественных зданий проектируем по СП 256.1325800.2016. Воду и канализацию смотрим вместе с мощностью по СП 30.13330.2020, но на офисе узкое место обычно киловатты.
3. Паркинг и шаг колонн
Офисный этаж просит широкий шаг колонн, чтобы переговорная не разрезалась опорой. Паркинг под ним просит колонны по модулю машино-места. Если сетку офиса залить первой, колонна попадает в середину места: машину не поставить, а плиту уже не сдвинуть. Стоянку проектируем по СП 113.13330. Если подземная часть глубже 15 м, здание становится уникальным по статье 48.1 Градостроительного кодекса ещё до конца котлована. У компактного дома заглубление обычно меньше: это проверяем по чертежу, а не по названию заказа.
4. Каркас и модуль фасада
Высоту этажа фиксируем до заказа модулей. Глухой пояс должен встретиться с краем плиты. Если модуль сделан на другую высоту, панель закрывает стекло или торец перекрытия торчит в кабинете. Модульный фасад в нашем прайсе начинается от 13 000 ₽/м² фасада. Стоечно-ригельное остекление — от 8 700 ₽/м²: оно гибче на нерегулярной сетке. Навесной фасад с материалами — от 5 500 ₽/м² там, где архитектура глухая, а не стеклянная стена.
В исследовании IBC Real Estate и STONE за год фасадные решения на классе А подорожали на 30%, проектирование — на 100%. Систему заказываем, пока каркас ещё растёт, а не после последней плиты. Пока контур не закрыт, сухие работы на этажах ждут. Общественное здание проектируем по СП 118.13330.2022. Тепловую защиту считаем по СП 50.13330.2024. Профили светопрозрачных конструкций принимаем по ГОСТ 22233-2025. СП 522.1325800.2023 на остеклённый фасад не распространяется.
5. Инженерия до границы этажа
На большом классе А самая тяжёлая статья стройки — внутренние сети, вторая — фасад. На компактном доме те же стояки и машинные залы остаются, поэтому метр всего здания дороже. Шахты оставляем в ядре до того, как плиты закроют отверстия. Резка готового ядра под забытый стояк останавливает этаж. Отопление и вентиляцию ведём по СП 60.13330.2020. Сигнализацию и тушение, если они есть в проекте, монтируем по СП 484.1311500.2020 и СП 485.1311500.2020. Оболочка сдаёт этаж с инженерией до границы. Отделка кабинета идёт следующим договором. Состав инженерных систем смотрим по проекту, не по чужой смете.
6. Общие зоны и кабинеты
Отделка мест общего пользования сидит внутри стройки из отчёта. Кабинет — другой метр: отделка коммерческих помещений у нас начинается от 4 800 ₽/м² площади отделки, либо её делает арендатор. Лобби и козырёк входа стыкуем с фасадом первого этажа в одном графике. Красивый козырёк, который сузил выход, останавливает ввод по федеральному закону № 123-ФЗ. На оболочке оставляем запас трасс, чтобы не вскрывать готовый потолок при каждом новом договоре аренды.
7. Проект, разрешение и ввод
Состав проектной документации задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Капитальное здание без разрешения на строительство не начинаем, кроме случаев, которые кодекс прямо вывел из правила. Если высота больше 100 м, объект уникальный по статье 48.1 Градостроительного кодекса: тот же отчёт даёт порядка 260 000 ₽/м², это плюс 20–30% к базе 215 000 ₽. Площадку организуем по СП 48.13330.2019. Несущие и ограждающие конструкции принимаем по СП 70.13330.2012. Безопасность здания считаем по федеральному закону № 384-ФЗ.
Разрешение на ввод выдают, когда построенное совпало с проектом и с разрешением на строительство. Исполнительную документацию сдаём по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. Лицо, которое осуществляет строительство, определено статьёй 52 Градостроительного кодекса: на этом заказе это наша роль по договору подряда. Этажи мы не продаём.
Цена здания
Ниже стоимость строительства здания по исследованию IBC Real Estate и STONE. Цена продажи готового этажа — другая сделка, в таблицу её не ставим.
| Какое здание | Ставка | Откуда |
|---|---|---|
| Класс А, 10–15 тысяч м² | порядка 250 000 ₽/м² | наш пример; на 15–20% выше базы |
| Класс А, 50–70 тысяч м² | 215 000 ₽/м² | база отчёта, с НДС, другое здание |
| Класс А выше 100 м | порядка 260 000 ₽/м² | тот же отчёт, плюс 20–30% к базе |
| Класс B+, 50–70 тысяч м² | около 150 000 ₽/м² | тот же отчёт, без подземного паркинга |
250 000 ₽/м² — ориентир стройки компактного класса А. Земля в разбивке не названа. Внешние сети в отчёте названы статьёй внутри 215 000 ₽ большого здания. Компактная ставка — другой ориентир того же отчёта, не добавка к этой базе.
| Что в договоре | Ставка | Какой метр |
|---|---|---|
| Модульный фасад | от 13 000 ₽/м² | метр фасада |
| Стоечно-ригельное остекление под ключ | от 8 700 ₽/м² | метр остекления |
| Навесной фасад с материалами | от 5 500 ₽/м² | метр фасада |
| Отделка коммерческих помещений | от 4 800 ₽/м² | метр отделки |
| Технический заказчик | от 1,5% сметы | отдельный договор |
| Генподрядные услуги | от 3% стоимости работ | отдельный договор |
| Управление проектом | от 5% стоимости проекта | отдельный договор, без наших денег в земле |
Ставки пакетов и 250 000 ₽/м² здания складывать нельзя: метр фасада и метр общей площади здания — разные величины. Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр задаёт нормативы затрат на функции технического заказчика: от 2,10% при смете до 200 млн ₽ до 1,07% при смете 5–6 млрд ₽. Наша ставка 1,5% лежит в этом коридоре и не заменяет норматив на конкретную смету.
Расчёт на 12 000 м²
Берём 12 000 м² — площадь внутри полосы 10–15 тысяч м² — и умножаем округлённую ставку. В источнике она названа «порядка 250 000». Это арифметика отчёта, не смета вашего участка.
| Что умножили | Ставка | Сумма |
|---|---|---|
| Строительство класса А | 250 000 ₽/м² | 3 000 000 000 ₽ |
3 000 000 000 ₽ — стройка на этом метраже по округлённой ставке. Смета участка сдвинет цифру, если изменятся высота, грунты, глубина паркинга и мощность. Посчитайте свою площадь на той же ставке.
Что берёт Строй Альянс
Мы строим это здание: генеральный подряд или пакеты — модульный фасад, остекление, навесной фасад, отделка и инженерия. Рядом, отдельным договором, — технический заказчик от 1,5% сметы. Допуск СРО третьего уровня закрывает один договор подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. 12 000 м² по округлённой ставке дают ровно этот потолок. Здание 15 000 м² по той же ставке даёт 3,75 млрд ₽ и одним договором уже не закрывается: выше порога берём пакет, не весь генподряд. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России.
Долю в здании за свои деньги не берём. Этажи не продаём. Управление проектом за вознаграждение — от 5% стоимости проекта и только отдельным договором, без наших денег в земле. Готового бизнес-центра под нашим девелопментом нет. Большая Никитская, 17с1 — реконструкция и запуск здания, 2023 год. Мясницкая, 13, строение 2 — внутренняя реконструкция здания 1913 года. Если дом является объектом культурного наследия, работы идут с учётом федерального закона № 73-ФЗ. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском мы субподрядчик: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка. Это жилой квартал, не офисная башня.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите адрес, площадь, класс и нужен ли подземный паркинг.
Вопросы
Что такое девелопмент бизнес-центров?
Это заказ на одно офисное здание на участке заказчика. Мы это здание строим. Покупку готового этажа в чужой башне не ведём.
Сколько стоит компактный бизнес-центр класса А?
По исследованию IBC Real Estate и STONE за I квартал 2026 года стройка класса А площадью 10–15 тысяч м² стоит порядка 250 000 ₽ за 1 м² общей площади. На 12 000 м² округлённая ставка даёт 3 000 000 000 ₽.
Входят ли земля и отделка кабинетов в 250 000 ₽?
В разбивке стройки большого класса А покупка участка не названа. Отделка, которая там указана, — отделка мест общего пользования. Отделка кабинета у нас начинается от 4 800 ₽/м² площади отделки.
Что выбрать: модульный фасад или стоечно-ригельное остекление?
Модульный фасад закрывает повторяющиеся этажи и стоит от 13 000 ₽/м² фасада. Стоечно-ригельное остекление — от 8 700 ₽/м² и гибче на нерегулярной сетке. Высоту этажа фиксируем до заказа модулей.
Берёте ли здание выше 100 м?
Здание выше 100 м — уникальный объект по статье 48.1 Градостроительного кодекса. В том же отчёте такая стройка порядка 260 000 ₽/м². Один договор подряда мы закрываем до 3 млрд ₽: выше порога берём фасадный пакет.
Есть ли у Строй Альянс готовый бизнес-центр?
Готового бизнес-центра под нашим девелопментом нет. Большая Никитская, 17с1 — реконструкция и запуск здания в 2023 году. Мясницкая, 13, строение 2 — внутренняя реконструкция здания 1913 года. На ЖК «СберСити» мы субподрядчик фасадов, остекления, кровли и ливнёвки.
Что прислать, чтобы посчитать здание?
Адрес участка, общую площадь, класс, нужен ли подземный паркинг и сдаём ли кабинеты или только оболочку. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки.
Берёт ли Строй Альянс долю и продажу этажей?
Долю за свои деньги и продажу этажей не берём. Берём строительство в пределах допуска до 3 млрд ₽ и управление проектом за вознаграждение от 5% стоимости проекта отдельным договором.
Источники
- IBC Real Estate и STONE, материал от 21 июля 2026: данные I квартала 2026 года. Класс А, 50–70 тысяч м² — 215 000 ₽/м² общей площади с НДС. Класс А, 10–15 тысяч м² — порядка 250 000 ₽/м², на 15–20% выше. Класс А выше 100 м — порядка 260 000 ₽/м². Класс B+ на 50–70 тысяч м² — около 150 000 ₽/м², без подземного паркинга. За год фасадные решения подорожали на 30%, проектирование — на 100%.
- СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 113.13330 «Стоянки автомобилей», СП 256.1325800.2016, СП 30.13330.2020, СП 60.13330.2020, СП 50.13330.2024, СП 70.13330.2012, СП 48.13330.2019, СП 484.1311500.2020, СП 485.1311500.2020, ГОСТ 22233-2025. СП 522.1325800.2023 на светопрозрачные фасады не распространяется.
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 48.1 и 52; постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр; приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр; федеральные законы № 123-ФЗ, № 384-ФЗ и № 73-ФЗ.
Дальше по теме: строительство коммерческих зданий под ключ, девелопмент технопарков, строительство бизнес-центров, модульные фасады, генеральный подряд, технический заказчик, сопровождение девелоперского проекта.
Рядом: девелопмент коммерческой недвижимости. Предыдущая статья: девелопмент недвижимости под ключ. Все материалы — в блоге.