Содержание
Что делает сопровождающий
Инвестор покупает порядок на объекте: решения записаны, договоры разведены по ролям, замечания экспертизы закрыты, скрытые работы приняты до бетона, ввод собран комплектом. Стройку при этом финансирует он сам.
Технический заказчик по пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса действует по поручению застройщика: задание, изыскания, проектирование, экспертиза, договоры, контроль и приёмка. Лицо, которое строит, по статье 52 того же кодекса организует площадку и отвечает за работы. Управление бюджетом и графиком живёт третьим договором. На одном объекте эти три роли подписывают трижды.
Продажи квартир, брокеридж и вложение наших денег в обмен на долю в этот контур не входят. Кредитный договор с банком подписывает инвестор.
Девять этапов от участка до ввода
Порядок один и для жилого дома, и для офиса, который инвестор строит для себя. Счета эскроу и договор долевого участия появляются только там, где деньги привлекают у будущих владельцев до ввода. Здесь речь про ведение стройки, а не про отдел продаж.
1. Право на участок и линии застройки
Сначала сверяют, кому принадлежит земля, какая аренда, какие обременения и какой вид разрешённого использования. Градостроительный план показывает пятно, отступы и красные линии.
Если контур здания в концепции заходит за линию застройки из градостроительного плана, площадь срезают до котлована. Смена вида использования и плата городу становятся строкой бюджета раньше, чем появляется смета каркаса.
2. Задание и мощность сетей
В задании фиксируют площадь, этажность и нагрузку по электричеству, воде и теплу. Технические условия показывают, сколько киловатт и кубометров участок уже получил.
Если расчётная мощность больше выданных технических условий, подстанция становится отдельным объектом. Здание с временным кабелем ввод не проходит: постоянное присоединение должно стоять в проекте.
3. Геология до чертежа фундамента
Изыскания идут до чертежа подошвы. Основания считают по СП 22.13330.2016, земляные работы — по СП 45.13330.2017.
Если вода в шурфе стоит выше подошвы, которую уже нарисовали, плиту и водопонижение переделывают после того, как смета казалась закрытой. Экскаватор в этот момент ждёт новый чертёж.
4. Проект и шаг колонн
Состав разделов задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Сопровождающий сверяет, что раздел конструкций и раздел фасада описывают одну и ту же стену.
На каркасе ломается стык шага колонн и модуля фасада. Если плита навесного фасада не делится на шаг колонн, её режут на объекте, шов уходит с оси, и вода идёт в торец. Правила навесного фасада задаёт СП 522.1325800.2023.
5. Экспертиза
Замечание возвращает конкретный раздел. Пока оно открыто, разрешение на строительство не выпускают.
По закону № 123-ФЗ чаще всего останавливает ширина пути эвакуации и предел огнестойкости конструкции. Кран не начинает этаж, которого нет в согласованном проекте.
6. Разрешение на строительство
Разрешение выдают на конкретный проект, статья 51 Градостроительного кодекса. В нём записаны параметры, которые потом сверят при вводе. Порядок до записи в реестре — в материале о получении разрешения на строительство.
Лишний этаж после разрешения требует нового разрешения. Старый документ этот этаж не покрывает, даже если кран уже стоит на площадке.
7. Договоры и скрытые работы
Технический заказчик, генподряд и управление бюджетом подписывают отдельно. Если контроль и выполнение работ живут в одной подписи, инвестору не с кем сверить, что оплачено и что сделано.
Скрытые работы принимают до закрытия конструкции. Если бетон залит до акта на арматуру, спор нечего вскрывать. Состав исполнительной документации задаёт приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр.
8. Стена и кронштейн фасада
Площадку организуют по СП 48.13330.2019. Ровность монолита сверяют с СП 70.13330.2012 до того, как на стену сажают облицовку.
Если стена ушла от оси дальше, чем позволяет регулировка кронштейна, навесной фасад идёт волной и шов открывается. Кронштейн это не спрячет: стену выводят или меняют подсистему до облицовки.
9. Ввод и вода у парапета
Разрешение на ввод выдают по статье 55 Градостроительного кодекса, когда построенное совпадает с проектом и с разрешением на строительство. Без комплекта исполнительной комиссия комплект не принимает. С 1 сентября 2026 года выдачу подтверждает запись в реестре: разбор шагов и цена — в материале о вводе объекта в эксплуатацию. Заключение надзора, которое получают перед вводом, разобрано в материале о получении ЗОС.
На кровле ввод останавливает уклон к воронке. СП 17.13330.2017 требует, чтобы вода уходила, а не стояла у парапета. Пока акт кровли открыт, папку на комиссию не закрывают.
Сколько стоит сопровождение девелоперского проекта
В одной таблице рядом стоят себестоимость стройки, рыночные вилки ведения и стартовые ставки договора. Это разные измерения. Процент от выручки и процент от сметы стройки в одну сумму не складывают: у них разные базы.
| Что измеряли | Цифра | Дата и источник |
|---|---|---|
| Себестоимость строительства по декларациям, средняя | 67 100 ₽/м², Россия | 15 января 2026, ДОМ.РФ |
| Та же себестоимость, средняя | 197 200 ₽/м², Москва | 15 января 2026, ДОМ.РФ |
| Та же себестоимость, медиана | 158 600 ₽/м², Москва | 15 января 2026, ДОМ.РФ |
| Технический заказчик, крупные объекты | 1,5–3,5% сметы | март 2026, ООО «Монолиткапстрой» |
| Сопровождение службой технического заказчика | 1,5–4% стоимости строительства | страница ООО «Стройинвестпроект» |
| Технический заказчик, договорная вилка | от 1,5% до 5% и выше | страница СПГСТ, Москва |
| Стартовая ставка техзаказчика ООО «Строй-Альянс» | от 1,5% сметной стоимости | прайс на 23 сентября 2026 |
| Управление проектом, доля бюджета | 5–8% | страница July Development |
| Управление проектом, доля выручки | 5–8% выручки | Георгий Крюков, Level Group, материал Sber.pro |
| Стартовая ставка управления ООО «Строй-Альянс» | от 5% стоимости проекта | прайс на 23 сентября 2026 |
| Генподряд | от 3% стоимости работ | прайс на 23 сентября 2026 |
| Сметная прибыль в методике техзаказчика | 10% от затрат по пунктам 13–22 | приказ Минстроя № 297/пр в редакции от 15 января 2024 |
| Ключевая ставка | 14,00% годовых | Банк России, решение от 11 сентября 2026 |
В расчёте берём 3,5% сметы: это верх вилки крупных объектов 1,5–3,5% и верхняя часть сопровождения 1,5–4%. По управлению берём 7% — верх середины вилки 5–8% бюджета. Объявления «от 1,5%» и «от 5%» остаются нижним краем прайса, для полного цикла их не ставим. Итог фиксируют после состава функций.
«В среднем по рынку вознаграждение fee-девелопера составляет около 5—8% от выручки проекта», — Георгий Крюков, директор по развитию Level Group, в материале Sber.pro. Выручка и смета стройки — разные базы, поэтому в расчёте ниже 7% применены к себестоимости по декларациям, а не к цене продажи.
Как приказ считает службу заказчика
Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр в редакции от 15.01.2024 считает затраты через численность, а не через один процент на все объекты. Численность берут по смете глав 1–9 и 12, приведённой к ценам на 1 января 2023 года. Сверху закладывают сметную прибыль 10% от затрат по пунктам 13–22 методики.
| Смета строительства, млн ₽ | Работников технического заказчика |
|---|---|
| до 600 | 1 |
| свыше 600 до 1 200 | 3 |
| свыше 1 200 до 1 500 | 4 |
| свыше 1 500 до 1 800 | 5 |
| свыше 8 800 до 10 600 | 15 |
951,6 млн ₽ в примере ниже посчитаны в ценах января 2026 года. К строке «до 600» или «свыше 600» их на глаз не прикладывают: приказ сначала переводит смету в цены 1 января 2023 года.
Расчёт на 6 000 м²
Берём медианную себестоимость Москвы на 15 января 2026 года и площадь 6 000 м² общей площади. 158 600 × 6 000 = 951 600 000 ₽. Это себестоимость по декларациям, не цена продажи и не смета вашего участка.
| База | Себестоимость | Техзаказчик 3,5% | Управление 7% |
|---|---|---|---|
| Москва, медиана | 951 600 000 ₽ | 33 306 000 ₽ | 66 612 000 ₽ |
| Москва, средняя | 1 183 200 000 ₽ | 41 412 000 ₽ | 82 824 000 ₽ |
| Россия, средняя | 402 600 000 ₽ | 14 091 000 ₽ | 28 182 000 ₽ |
На московской медиане 3,5% дают 33 306 000 ₽, 7% дают 66 612 000 ₽. Это плата за два разных договора на одной базе себестоимости по декларациям.
Генподрядные 3% считаются от стоимости работ. В этом примере их нет: 158 600 ₽/м² — себестоимость по декларации целиком.
Совет директоров Банка России 11 сентября 2026 года сохранил ключевую ставку 14,00% годовых. Если 951 600 000 ₽ год лежат по этой ставке, за месяц набегает 11 102 000 ₽. Так видна цена месяца, который объект стоит на замечании. Это арифметика ставки, не график конкретного банка.
951,6 млн ₽ укладываются в допуск СРО третьего уровня: один договор подряда — до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах.
Калькулятор той же арифметики
Поле повторяет таблицу: метры умножаются на себестоимость ДОМ.РФ от 15 января 2026 года, затем берутся 3,5% и 7%.
Что берёт Строй Альянс
Мы ведём функции технического заказчика и управление стройкой отдельными договорами, а генеральный подряд — третьим, когда инвестор отдаёт нам работы. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету — после разбора проекта и состава функций. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Выезжаем по России, основной регион — Москва и Московская область. Офис: Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза».
На площадке у нас свои прорабы фасадных работ и светопрозрачных конструкций, главный геодезист, монтажники-высотники и промышленные альпинисты. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, мы на субподряде у генподрядчика СтройСити: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка. Это пакет оболочки, а не ведение всего девелоперского проекта.
Долю за свои деньги, продажи площадей и брокерский договор не берём. Срок гарантии на строительные работы задаёт договор подряда. Юридические споры инвестора с банком ведёт его юрист: мы отдаём факты по стройке и комплект документов.
Путь целиком, от права на землю до ввода дома, разобран в статье девелопмент недвижимости под ключ.
Вопросы
Что такое сопровождение девелоперского проекта?
Это ведение стройки инвестора от права на участок до разрешения на ввод. Сопровождающий свои деньги в объект не кладёт и площади не продаёт. Земля, кредит и собственность остаются у инвестора.
Сколько стоит сопровождение на крупном объекте в 2026 году?
На крупном объекте в расчёт берём 3,5% сметы: это верх вилки 1,5–3,5% для крупных объектов. Управление — 7% бюджета проекта, верх середины вилки 5–8%. На 6 000 м² по медианной себестоимости Москвы 158 600 ₽/м² база равна 951 600 000 ₽, 3,5% — это 33 306 000 ₽, 7% — 66 612 000 ₽.
Чем сопровождение отличается от технического заказчика?
Технический заказчик по пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса ведёт изыскания, проектирование, экспертизу, договоры и приёмку. Сопровождение добавляет управление бюджетом и графиком. Эти роли оформляют разными договорами.
Чем сопровождение отличается от генподряда?
Генподрядчик строит и отвечает за работы по статье 52 Градостроительного кодекса. Сопровождающий принимает результат и сверяет его с проектом. Ставка генподряда начинается от 3% стоимости работ.
Кто платит за экспертизу и изыскания?
Изыскания и проектирование оплачивает инвестор отдельными договорами. Сопровождающий собирает замечания и ведёт прохождение экспертизы. Лицензию проектировщика он не подменяет.
Что останавливает ввод объекта?
Разрешение на ввод выдают, когда построенное совпадает с проектом и разрешением на строительство и собран комплект исполнительной документации. На кровле ввод останавливает вода у парапета: уклон к воронке не выдержан, акт кровли не закрывают.
Берёт ли Строй Альянс долю в проекте и продажи?
Долю за свои деньги и продажи площадей компания не берёт. Договоры подряда по допуску СРО третьего уровня — до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах.
Нужно ли членство в СРО?
Функции технического заказчика на объекте капитального строительства выполняет член СРО. ООО «Строй-Альянс» состоит в СРО, регистрационный номер С-306-7704529749, третий уровень ответственности.
Источники
- ЕРЗ со ссылкой на ДОМ.РФ: себестоимость на 15 января 2026
- ООО «Монолиткапстрой», март 2026: 1,5–3,5% на крупных объектах
- ООО «Стройинвестпроект»: 1,5–4% стоимости строительства
- СПГСТ: от 1,5% до 5% и выше
- July Development: 5–8% бюджета проекта
- Sber.pro: цитата Георгия Крюкова, Level Group, 5–8% выручки
- Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр
- Изменения приказом от 15.01.2024 № 13/пр
- Банк России, ключевая ставка
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 1, 51, 52, 55; постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр; закон № 123-ФЗ; СП 17.13330.2017, СП 22.13330.2016, СП 45.13330.2017, СП 48.13330.2019, СП 70.13330.2012, СП 522.1325800.2023
Дальше по теме: подбор участка под строительство, аудит участка перед покупкой, технический заказчик, генеральный подряд, генеральный подрядчик, управление строительством для инвестора, девелопмент недвижимости под ключ, девелопмент жилых комплексов, девелопмент коммерческой недвижимости, девелопмент бизнес-центров, все статьи блога.
Предыдущая статья: девелопмент недвижимости под ключ. Следующая тема: услуги технического заказчика.