Как идёт работа на объекте
Работа идёт от договора к сдаче: сначала фиксируют, кто платит исполнителям, потом ставят площадку, стыкуют пакеты, закрывают скрытые работы и собирают исполнительную. Лицо, которое осуществляет строительство, названо в статье 52 Градостроительного кодекса. Организацию площадки ведут по СП 48.13330.2019.
Генеральный подрядчик несёт перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком.
Гражданский кодекс РФ, статья 706
Эта фраза меняет спор на площадке. Заказчик не ищет, какая бригада не доехала: он предъявляет претензию тому, с кем подписан договор. Субподрядчик отвечает перед тем, кто его нанял. Страница услуги — генеральный подряд. Ведение объекта по поручению застройщика — отдельный договор, его ход описан в материале о техническом заказчике.
1. Договор: кто платит исполнителям
Договор фиксирует объём, цену, график этапов и то, кто переводит деньги субподрядчикам. В полной модели исполнитель нанимает бригады сам и платит им из своего аванса. В модели управления заказчик платит исполнителям напрямую, а график и приёмку держит отдельная организация. Если в тексте написано «управление», а субподрядчики ждут оплату от того, кто не получал их счета, работы встают на второй неделе.
Границу объёма пишут списком, а не фразой «весь объект». Земля, магистраль за забором и технические условия сетевой организации часто остаются у заказчика. Если их молча включили в процент от работ, спор на первой оплате уже готов. Два приложения к договору — деньги и ответственность — подписывают одновременно.
2. Площадка и временное электричество
Площадку сдают по акту: ограждение, въезд, бытовой городок, точки воды и временный щит. Щит, который собрали «на свет в бытовках», выбивает автомат в первый подъём башенного крана. Сварка каркаса и прогрев бетона зимой садятся на ту же линию. Мощность временного ввода считают по пику крана, сварки и освещения вместе, до мобилизации, а не после первой остановки.
Внутриплощадочные дороги держат миксер и фуру с профилем. Если колея разбита, машина с длинномером стоит на улице, а монтажники на отметке ждут кронштейны. Охрана и склад под открытым небом входят в обычный набор услуг на гражданском объекте: без них процент за «только координацию» уже не соответствует тому, что стоит на въезде.
3. График и стык пакетов
График ломается на стыке, а не на названии пакета. Монолитчики сдвигают шаг колонн «чтобы быстрее закрыть этаж», а кронштейны фасада уже заказаны под прежнюю ось. Кронштейн не попадает в торец плиты, и фасад висит на химическом анкере там, где проект ставил его в бетон. Шаг колонн и отметку дока под фуру фиксируют до первой заливки перекрытия: складской стеллаж и рампа живут на этих двух числах.
Вода с кровли собирается у парапета. Если кровельщик и фасадчик не видели один чертёж примыкания до выхода на отметку, шов остаётся чужим для обоих. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, генподрядчик — СтройСити, а мы на субподряде ставим навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровлю и террасы. Стык парапета там же решается общим узлом до монтажа, иначе протечка не имеет хозяина. Два исполнителя на одном объекте возможны, только когда зоны и точки примыкания записаны в обоих договорах.
4. Скрытые работы до закрытия контура
Скрытую работу принимают до того, как её закрыли утеплителем, стяжкой или облицовкой. Акт задним числом на уже зашитой стене не заменяет осмотр. Гильза под стояк, которая ушла в сторону на десять сантиметров, режет воздуховод на следующем этаже. Главный геодезист снимает оси колонн и отметки перекрытий до сверления кронштейнов: ошибка оси потом живёт в каждом этаже фасада.
Исполнительные схемы по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр собирают по мере закрытия конструктива, а не папкой в последнюю неделю. Безопасность здания при приёмке сверяют с Федеральным законом № 384-ФЗ. Если несущий узел меняют без пересчёта, работы на этом узле останавливают до нового согласования: иначе риск чужого решения остаётся на том, кто сдал этап.
5. Поставки и входной контроль
Длинные позиции заказывают до мобилизации. Алюминиевый профиль и стеклопакет не появляются на площадке в ту неделю, когда каркас уже готов под облицовку. Машина приезжает, а паспорта и сертификаты остаются у поставщика: партию не поднимают на отметку, она стоит во дворе и держит кран. Входной контроль сверяет марку, геометрию и документы до разгрузки в зону монтажа.
На СберСити профили ALUTECH и SCHUCO и стеклопакеты системы СТИК идут по прямому контракту поставки. Даже когда фасад делает субподрядчик, слот машины в графике держит тот, кто отвечает за весь контур: иначе кран занят бетоном в час, когда профиль уже на воротах. Если исполнитель сам даёт субподрядчику кран, материалы и жильё, это уже другая ставка, не те 5%, которые считают за площадку, охрану и координацию.
6. Исполнительная и сдача заказчику
Сдача заказчику — это акты, исполнительные схемы и устранение замечаний по своему договору. Дыра в акте скрытых работ останавливает следующий пакет сильнее, чем недокрашенный участок. Запись объекта в реестр и получение разрешения на ввод — отдельный контур документов. Его ход разобран в материале о вводе объекта в эксплуатацию. Подписывать стройку и ввод одним договором мы не берёмся.
Пожарные системы в объёме договора опираются на Федеральный закон № 123-ФЗ. Замечания надзора закрывает тот, в чьём договоре этот узел. Если узел на стыке двух исполнителей и хозяин стыка не назван, замечание висит до общего совещания. Поэтому стык записывают в график отдельной строкой ещё на третьем этапе, а не в день обхода.
Сколько стоит генеральный подрядчик в 2026 году
На гражданском объекте, где в услугу входят площадка, склад и охрана, открытая вилка 11 февраля 2026 года — 3–5% стоимости работ. В пример берём 5%: это верх стандартной вилки и нижняя граница обычного диапазона 5–10%, который называют в обзорах услуг. Карточка компании пишет старт «от 3%». На странице стоит середина верхней половины рынка, а не самая низкая строка.
| Что считает заказчик | Цена клиенту | Дата и источник |
|---|---|---|
| Услуги на гражданском объекте: площадка, склад, охрана, координация. База — стоимость работ без НДС, без земли и без магистрали за забором | 5% стоимости работ | 11 февраля 2026, ЭкспертСмет: стандарт 3–5%. Обзор услуг: обычно 5–10%. В пример — 5% |
| Только координация и приёмка документов, без площадки и охраны | 1–2% | 11 февраля 2026, ЭкспертСмет. В пример не берём |
| Кран, материалы, жильё рабочих и сложная логистика для субподрядчика | 7–10% | 11 февраля 2026, ЭкспертСмет. Другая модель, к 5% не прибавляем |
| Коробка сухого склада класса А, 20 000 м², сети на площадке, без земли и без платы за технические условия | 69 100 ₽/м² без НДС | I квартал 2026, IBC Real Estate, Сбер, MEGASTROY. Цена договора на коробку. Пять процентов сверху к ней не ставим |
Пять процентов считают от стоимости работ. Земля и технические условия в эту базу не входят. К цифре 69 100 ₽/м² эти 5% не прибавляют: индикатор IBC, Сбера и MEGASTROY уже опубликован как цена генерального подрядчика на коробку. Подробный разбор индикатора — в материале о ТЭО строительного проекта. Обязательного процента в законе нет: ставку пишут в договоре и подтверждают актами услуг, а не одной строкой «за факт договора».
Расчёт на работах 200 млн ₽
Берём стоимость работ 200 млн ₽ без НДС. Это работы с материалами, без земли и без магистрали за границей участка. 200 000 000 × 5% = 10 000 000 ₽ без НДС. НДС на услугу ставят в счёте отдельно от этой базы. Договор подряда при нашем допуске СРО — до 3 млрд ₽, сумма примера внутри этого предела.
Если вместо стоимости работ подставить 1 382 млн ₽ — это 20 000 м² × 69 100 ₽, цена коробки склада в I квартале 2026 года, — калькулятор покажет 69,1 млн ₽. Такую сумму к коробке не прибавляют: 69 100 ₽/м² уже включает договор на строительство коробки. В поле калькулятора кладут стоимость работ там, где процент услуг считают отдельно.
Что берёт Строй Альянс
Мы берём договор подряда в пределах третьего уровня СРО: до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах, рег. № С-306-7704529749. Норма по компенсационным фондам — статья 55.16 Градостроительного кодекса. На промышленной площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций: график, исполнители, контроль и сдача этого контура.
На ЖК «СберСити» мы субподрядчик у СтройСити, а не лицо, которое ведёт весь квартал. В 2023 году в Москве сделали реконструкцию и запуск здания на Большой Никитской, 17с1, и внутреннюю реконструкцию здания 1913 года на Мясницкой, 13, стр. 2. Продажи квартир и долю в проекте за свои деньги не берём. Ведение объекта по поручению застройщика и стройка — два договора. Функции поручения разобраны отдельно, в материале о функциях технического заказчика. Пакеты фасада, остекления, кровли и монолита можно оформить и внутри общего договора, и отдельными контрактами: границу пишут до старта. Раздел объектов — строительство зданий.
Мы не обещаем один процент на любую модель. Площадка и охрана — это 5% в примере. Кран, материалы и жильё для чужих бригад — вилка 7–10%, её считают заново. Двух исполнителей на одном контуре без записанных стыков не берём.
Вопросы
Кто такой генеральный подрядчик?
Это лицо, которое строит объект по своему договору и отвечает перед заказчиком за субподрядчиков по статье 706 Гражданского кодекса. Осуществление строительства названо в статье 52 Градостроительного кодекса.
Чем он отличается от субподрядчика и от технического заказчика?
Субподрядчик закрывает свой пакет и отвечает перед тем, кто его нанял. Технический заказчик ведёт объект по письменному поручению застройщика и стройку своим договором не подменяет. Это три разные роли и, как правило, три договора.
Сколько стоят услуги на работах 200 млн рублей?
200 млн ₽ без НДС умножают на 5%. Получается 10 млн ₽ без НДС. Ставка — верх вилки 3–5% для гражданского объекта с площадкой и охраной на 11 февраля 2026 года. НДС ставят в счёте отдельно.
Что должно быть в договоре?
Объём списком, цена, график, кто платит субподрядчикам, строительный контроль, состав исполнительной и условия приёмки. Схему денег и схему ответственности подписывают двумя приложениями.
Кто отвечает за срыв субподрядчика?
Перед заказчиком отвечает тот, с кем подписан договор на стройку. Статья 706 прямо оставляет на нём последствия чужого срыва. Субподрядчик отвечает перед своим нанимателем.
Какой допуск СРО нужен на договор до 3 млрд рублей?
Нужен уровень ответственности, который покрывает цену договора, в том числе на особо опасных объектах. У ООО «Строй-Альянс» третий уровень: договоры до 3 млрд ₽, рег. № С-306-7704529749.
Можно ли прибавить 5% к цене склада 69 100 рублей за метр?
Нет. 69 100 ₽/м² без НДС за I квартал 2026 года — это уже цена договора на коробку сухого склада класса А. Процент услуг считают от стоимости работ, когда эта стоимость ещё не включает ведение стройки.
Берёт ли Строй Альянс стройку и ведение объекта одним договором?
Нет. Ведение по поручению застройщика и договор подряда подписывают отдельно. Продажи квартир и долю в проекте компания не берёт.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, статья 706: подрядчик, который привлёк субподрядчика, отвечает перед заказчиком за его работу. Дата обращения — 2 октября 2026 года.
- ЭкспертСмет, 11 февраля 2026: обязательного процента нет; 1–2% за координацию документов, 3–5% на гражданском объекте с площадкой и охраной, 7–10% когда дают технику, материалы и жильё.
- Обзор услуг генподряда: обычно 5–10% от объёма работ субподрядчика. В пример берём 5% — стык этой вилки и верхней границы 3–5%.
- IBC Real Estate, 8 мая 2026: сухой склад класса А, I квартал 2026, 69 100 ₽/м² без НДС, объект 20 000 м², цена генерального подрядчика, сети на площадке, без земли.
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 48.1, 52 и 55.16. Приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. СП 48.13330.2019 «Организация строительства». Федеральные законы № 384-ФЗ и № 123-ФЗ.
Дальше по теме: договор строительства склада и смета, генеральный подряд, технический заказчик, функции технического заказчика, ввод объекта в эксплуатацию, ТЭО строительного проекта, строительство зданий, строительство крупных объектов.