ТЭО строительного проекта: расчёт склада до котлована

Что фиксирует ТЭО строительного проекта

Инвестор на этом шаге отвечает на один вопрос: строить этот объём на этом участке или остановиться. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 описывает проектную и рабочую документацию. Письмо Минрегиона России от 22.06.2009 № 19088-СК/08 прямо говорит, что стадий «ТЭО — проект — рабочий проект» в этом положении нет. Обоснование живёт раньше проекта: его смотрит собственник и банк, а не государственная экспертиза.

Для промышленного объекта общий каркас такого документа задаёт ГОСТ Р 58917-2021. На складе внутри остаются конкретные вещи: вид использования земли, пятно и высота, шаг колонн, нагрузка на пол, высота дока, киловатты, коробка, налог и процент по деньгам. Для складского здания дальше работает СП 56.13330.2021, но его открывают после того, как эти величины уже записаны.

Семь шагов, как расчёт идёт по складу

1. Задание и лимит инвестора

В задании фиксируют назначение, площадь, срок отдачи и потолок денег. Расчёт ломается, если потолок поставили на коробку, а подстанция и выкуп мощности в него не вошли. Коробка тогда выглядит закрытой, а объект стоит у ворот без электричества.

На промышленном объекте ГОСТ Р 58917-2021 требует, чтобы техническая часть и деньги жили в одном документе. Отдельная «финансовая модель без дока и колонн» для склада не работает: стеллаж и кузов фуры меняют плиту и двор сильнее, чем ставка в последней строке.

2. Участок и подъезд фуры

Сначала смотрят выписку: вид разрешённого использования должен допускать склад. Если в выписке другое назначение, коробку считать не к чему — разрешение на строительство на этот вид не выйдет. Пакет документов на склад собран отдельно: разрешение на строительство склада.

Дальше смотрят красные линии и въезд. Фура должна доехать до дока и уехать, не перекрыв чужую дорогу. Узкий въезд с жилой улицы или линия, которая отрезает двор, убивает схему раньше, чем появляется цена металлокаркаса. Геологию на этом шаге заказывают отдельно: без неё толщина плиты — догадка, и СП 22.13330.2016 к такому основанию не приложить.

3. Пятно и высота

Пятно — это контур здания на участке после отступов, пожарных проездов и двора для фур. Инвестор часто приносит «хотим 20 000 м²», а после проездов на земле остаётся меньший контур. Тогда либо режут площадь, либо ищут другой участок.

Высота до низа ферм должна принять стеллаж и запас на спринклер. Если в задании высота «как у соседа», а стеллаж на ярус выше, ферму поднимают уже после заказа металла. Это другой каркас и другая цена, не поправка в примечании.

4. Шаг колонн и пол под стеллаж

Сетка колонн должна пропустить ряд стеллажей и проезд штабелёра. Шаг 6 м, удобный для офиса, на складе ставит колонну в ряд паллет. Каждая такая колонна выкидывает места хранения на всю высоту. Для склада обычный модуль — пролёт, в который ряд и проезд входят целиком, часто 12 м и шире. Это решение из раскладки стеллажа, его записывают до заказа металла.

Пол ломается тише. Стойка стеллажа давит в точку, а не «равномерно на метр». Если в обосновании нет нагрузки на пятку стойки, плиту либо не добирают и стеллаж потом не ставят, либо заливают запас, который арендатор не заказывал. Ровность под высокий стеллаж проверяют до финиша: волну на плите стеллаж не прощает. СП 56.13330.2021 относит это к складу, но цифру нагрузки даёт технология хранения, не общий абзац нормы.

5. Док и мощность

Кузов магистральной фуры сидит примерно на высоте 1,2 м от двора. Если кромку дока залили ниже или выше, гидроборт и уравнительная платформа не собирают щель, и паллета на въезде бьётся. Вода с кровли, которую вывели на этот же двор, добавляет лёд зимой именно у рампы. Уклон двора и выпуск с кровли рисуют вместе с отметкой дока.

Мощность — вторая остановка. Сухой склад класса А живёт на свете и зарядке техники. Если в модель заложили этот свет, а арендатор приходит с производством, холодом или кухней, технические условия переписывают. Плата за присоединение в индикатор коробки не входит. Её либо кладут отдельной строкой до решения, либо она появляется, когда каркас уже стоит.

6. Коробка в деньгах

IBC Real Estate вместе со Сбером и девелопером MEGASTROY зафиксировали за I квартал 2026 года стоимость строительства сухого склада класса А: 69 100 ₽/м² без НДС, плюс 1,9% к тому же кварталу прошлого года. База индикатора — объект 20 000 м² в Центральном округе, в цене генерального подрядчика, с внутриплощадочными сетями. Земля и технические условия в эту цифру не входят.

«Текущая ситуация говорит о стабилизации ситуации в данном сегменте», — Евгений Бумагин, IBC Real Estate, в материале «Ведомостей» от 12 мая 2026 года. За 2024 год та же коробка подорожала на 20%, за 2025 — на 5%. В модель 2026 года прошлогодний скачок 20% уже не ставят: работы и механизмы за квартал выросли на 10,5%, материалы снизились на 4%.

Офис класса А в том же I квартале 2026 года IBC Real Estate и STONE оценили в 215 000 ₽/м² с НДС. Офис считают по этой ставке, склад — по 69 100 ₽/м².

7. Решение: строить или остановить

Решение собирают из отдельных строк: коробка без НДС, НДС к уплате, земля, технические условия, документ, процент по кредиту, ведение. Землю, технические условия и НДС в строку 69 100 ₽ не складываем: это другая полка денег.

Ключевая ставка Банка России с 27 июля 2026 года — 14,00% годовых. Совет директоров 11 сентября 2026 года её сохранил. Для денег компании ориентир другого порядка: обзор банковского сектора за II квартал 2026 года даёт среднюю ставку рублёвого корпоративного портфеля 14,7%, а кредиты застройщикам жилья — 9,9%, потому что их тянет наполнение счетов эскроу. У склада эскроу по долевому строительству нет. Кто ставит в складскую модель 9,9%, занижает процент.

НДС с 1 января 2026 года — 22% по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ. Плательщик налога принимает входящий налог к вычету, но кассовый разрыв на оплате коробки всё равно проходит через 22%. В ячейке «стоимость для инвестора» эти две роли налога пишут раздельно.

Открытые цены 2026 года

Полки 150 000 ₽ и 380 000 ₽ относятся к плате за документ. Для склада на 1,382 млрд ₽ в пример берём 380 000 ₽: это опубликованный старт комплексного обоснования для крупного строительства, промышленности и инфраструктуры. Полка 140 000 ₽ на этой площади описывает короткий внутренний расчёт.

Расчёт на 20 000 м²

Берём сухой склад класса А той площади, на которой опубликован индикатор. 20 000 × 69 100 ₽ = 1 382 000 000 ₽ без НДС. Это цена генерального подрядчика с сетями внутри площадки. Земля и технические условия остаются пустыми строками, пока нет участка и условий сетевой организации.

Процент 60 946 200 ₽ — это год на 30% коробки по средней ставке рублёвого корпоративного портфеля за II квартал 2026 года. Это не оферта банка и не график выборки. Разница с 9,9% — 19 900 800 ₽ за один год на том же теле. Ведение 41 460 000 ₽ — верх середины вилки 2,5–3,5% для промышленного объекта по открытым обзорам марта 2026 года. К инвестиционной «полной стоимости проекта» эти строки не склеиваем: земли в базе нет.

Коробка с НДС 1 686 040 000 ₽ ниже порога допуска СРО ООО «Строй-Альянс»: один договор подряда — до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Генподрядные 3% сверху к 69 100 ₽ не добавляем: индикатор уже дан в ценах генерального подрядчика. Управление проектом у нас начинается от 5% стоимости проекта, но проект здесь ещё без земли, поэтому 5% к коробке не прикладываем.

Калькулятор тех же строк

Поля повторяют таблицу. Индикатор 69 100 ₽ опубликован для 20 000 м². Другая площадь — уже другой объект, ставка может сдвинуться.

Площадь склада, м² Ставка коробки без НДС, ₽/м² Документ Старт московской фирмы, 150 000 ₽ Расширенный старт, 260 000 ₽ Комплексный старт, 380 000 ₽ Доля кредита от коробки без НДС, % Ставка на год, % Посчитать

Что берёт Строй Альянс

Мы строительная компания. После решения «строим» берём ведение объекта как технический заказчик, генеральный подряд и пакеты: навесной фасад, остекление, кровлю. Старт технического заказчика в нашем прайсе — от 1,5% сметной стоимости. В пример этого склада ставим 3%, потому что открытая вилка промышленного объекта марта 2026 года — 2,5–3,5%. Пол 1,5% в итог коробки не кладём.

Продажу склада, кредит и долю в обмен на наши деньги не берём. На промышленных площадках наш объём — защитные конструкции: так мы работаем генподрядчиком на Танеко в Нижнекамске. На жилье — фасады, остекление, кровля и террасы квартала В14 ЖК «СберСити». Реконструкция зданий — Большая Никитская, 17с1, и Мясницкая, 13, стр. 2, обе в 2023 году.

Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету — после обмера и проекта. Офис: Московская обл., г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса.

Рядом по теме: девелопмент складов, строительство складов, промышленные объекты, инвестиционно-строительный проект, технический заказчик.

Вопросы

Что такое ТЭО строительного проекта?

Это расчёт для инвестора до проектной документации: влезает ли объект на участок, сколько стоит коробка и хватает ли денег с учётом кредита. На сухом складе класса А в Центральном округе коробка в I квартале 2026 года стоила 69 100 ₽/м² без НДС.

Чем обоснование отличается от проектной документации?

Постановление № 87 задаёт состав проектной и рабочей документации. Стадии «ТЭО — проект — рабочий проект» в нём нет: так разъяснил Минрегион в письме от 22.06.2009 № 19088-СК/08. Обоснование делают раньше, чтобы решить, заказывать ли проект.

Сколько стоит документ на крупный склад?

Открытый старт комплексного обоснования для крупного строительства — 380 000 ₽. Московская инжиниринговая фирма начинает от 150 000 ₽ и от 15 рабочих дней. Это плата за документ, не за коробку в 1 382 000 000 ₽.

Можно ли взять 69 100 ₽/м² как полную стоимость с землёй?

Цифра относится к цене генерального подрядчика без НДС, с сетями на площадке, без земли и без платы за технические условия. База — сухой склад класса А на 20 000 м² в Центральном округе, I квартал 2026 года.

Какую ставку денег ставить в 2026 году?

Ключевая ставка — 14,00% с 27 июля 2026 года. Средняя ставка рублёвого корпоративного портфеля во II квартале 2026 года — 14,7%. Ставка 9,9% — у застройщиков жилья со счетами эскроу. На склад её не переносят: разница на примере — 19 900 800 ₽ за год.

Что ломает расчёт на площадке?

Чужое назначение участка, подъезд без фуры, шаг колонн уже стеллажа, пол без нагрузки от стойки, высота дока не под кузов и мощность не под технологию арендатора. Любая из этих величин меняет цену до котлована.

Нужна ли государственная экспертиза этому документу?

Коммерческий склад инвестор и банк смотрят сами. Государственная экспертиза проверяет проектную документацию по постановлению № 87, когда решение строить уже есть.

Что берёт Строй Альянс?

Ведение объекта, генеральный подряд, фасад, остекление и кровлю. В примере ведение — 41 460 000 ₽, это 3% коробки. Продажу площадей и кредит не берём. Договор подряда — до 3 млрд ₽.

Источники

• IBC Real Estate, 8 мая 2026: склад класса А, 69 100 ₽/м² без НДС, I квартал 2026
• «Ведомости», 12 мая 2026: Евгений Бумагин, IBC Real Estate, о стабилизации после +20% в 2024 и +5% в 2025
• Банк России, 11 сентября 2026: ключевая ставка 14,00% сохранена
• Обзор банковского сектора, II квартал 2026: 14,7% по рублёвому корпоративному портфелю и 9,9% по кредитам застройщикам жилья
• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: НДС 22% с 1 января 2026
• Письмо Минрегиона России от 22.06.2009 № 19088-СК/08: в положении № 87 нет стадии «ТЭО»
• ГОСТ Р 58917-2021: общее технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта промышленного объекта
• Открытая страница Москвы: документ от 150 000 ₽ и от 15 рабочих дней
• Открытый прайс документа: от 140 000, от 260 000 и от 380 000 ₽
• Открытый обзор, март 2026: промышленный объект 2,5–3,5% сметы

Дальше по теме: договор строительства склада и смета, этапы и нормы строительства склада, строительство холодного склада, аудит участка перед покупкой, built-to-suit склады, здание под конкретного заказчика, корпус под технологию завода, девелопмент складов и логистики, девелопмент промышленных объектов, инвестиционно-строительный проект, технический заказчик, управление строительством для инвестора, строительство зданий под ключ, генеральный подряд, земляные работы и котлован, все статьи.

Предыдущая статья — ведение объекта. Следующая — склады и логистика.