Строительство зданий под ключ

Что заказчик получает по договору

Заказчик получает здание, которое можно принять по актам: оси вынесены, конструкции стоят по проекту, скрытые работы закрыты, исполнительная собрана. Генподрядчик по статье 52 Градостроительного кодекса РФ организует строительство и отвечает перед заказчиком за объём своего договора, даже если часть сделал субподрядчик.

В договоре заранее пишут, кто платит исполнителям. В полном генподряде деньги субподрядчикам идут через генподрядчика. В схеме управления стройкой заказчик платит бригадам сам, а генподрядчик держит график и приёмку. Если схему денег не записали, субподрядчик останавливает этаж: он ждёт платёж не от того, кто стоит в графике.

Страница про капитальное здание для компании: склад, офис, цех, общественный корпус. Частный дом на садовом участке считают другим заказом, с другой сметой и другим составом работ. Расчёт до котлована, когда решение «строить» ещё не принято, лежит в ТЭО строительного проекта. Коммерческое предложение по видам работ — в разделе «Строительство».

Как идёт строительство зданий под ключ на площадке

Ниже семь шагов в том порядке, в каком они идут на объекте. Каждый шаг ломается на одной площадочной детали, и эту деталь фиксируют до следующей заливки.

1. Договор и границы объёма

Договор называет объём, цену, график и то, какие пакеты делает генподрядчик сам. Фасад, кровля и инженерия часто живут отдельными приложениями. Если приложение молчит про узел примыкания кровли к стене, на приёмке этот узел не к кому отнести.

Роль технического заказчика в этот договор не вклеивают. Технический заказчик по статье 1 Градостроительного кодекса ведёт условия, экспертизу и ввод от имени застройщика. Генподрядчик строит. Две подписи держат две разные ответственности. Как устроен генеральный подряд и чем он отличается от ведения объекта, разобрано на страницах услуг.

2. Проект, экспертиза и разрешение

Состав разделов сверяют с постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Дыра в разделе всплывает на экспертизе, когда котлован уже открыт и техника стоит. Разрешение на строительство получают до работ: как устроена запись в реестре, написано в материале про получение разрешения на строительство.

На складе сетку колонн задаёт ряд стеллажей и проезд штабелёра, а не удобный офисный шаг. Колонна, которая попала в ряд паллет, выкидывает места хранения на всю высоту. Эту сетку записывают в проекте до заказа металла и до разбивки осей на земле. Производственный корпус дополнительно смотрят по СП 56.13330.2021, складской — по СП 57.13330.2011.

3. Площадка и котлован

Организацию площадки ведут по СП 48.13330.2019: ограждение, въезд, склады арматуры, пути подачи бетона. Земляные работы и основания — по СП 45.13330.2017. До первой выемки геодезист переносит оси на поверхность, после выемки — на дно.

Котлован ломается на воде. Если водопонижение не работает, дно плывёт, и отметку плиты принимают по мокрой глине. Потом плита садится неравномерно, и первый этаж колонн уже не держит проектный шаг. Откачку и шпунт закрывают актом до приёмки основания.

4. Фундамент

Плиту, ростверк или ленту принимают по чертежам КЖ: класс бетона, защитный слой, закладные под колонны и под доки. Арматуру закрывают актом скрытых работ до бетонирования. Без этого акта плиту потом не доказать, а вскрывать её дорого.

На складе пол под стеллаж не терпит волны. Стойка стеллажа стоит на плите, и локальная яма под стойкой рвёт ряд. Ровность и нагрузку на пол записывают в проекте пола, а не «выводят» после того, как стеллажи уже куплены. Основания считают по СП 22.13330.2016.

5. Каркас

Каркас бывает монолитным или стальным. Монолит ведут по СП 435.1325800.2018 и СП 63.13330.2018: опалубка, арматура, приёмка каркаса, бетон, уход, распалубка. Сталь — по СП 16.13330.2017. Несущие и ограждающие конструкции в целом — по СП 70.13330.2012. Отклонение колонны от оси геодезист фиксирует до передачи этажа фасадчикам: подсистема навесного фасада садится на оси, а не на «примерно так вышло».

Зимой в монолит закладывают прогрев и контроль температуры. Летом бетон укрывают, чтобы он не пересох. Закладные под фасад, лифты и стояки ставят до заливки. Долбить готовый бетон под забытую закладную — это уже другой срок и другая смета.

6. Кровля, фасад и доки

Оболочка закрывает здание от воды и передаёт его внутрь. Кровли делают по СП 17.13330.2017. Навесной фасад — по СП 522.1325800.2023, на светопрозрачные конструкции этот свод не распространяется. Стык кровли и стены рисуют одним узлом до монтажа: иначе фасадчик и кровельщик сдают каждый свой край, а протечка живёт между ними.

На складе кромка дока должна совпасть с полом кузова фуры. Если кромку залили выше или ниже, штабелёр не заезжает в кузов, и паллета бьётся на щели. Воду с кровли не выпускают на этот же двор у рампы: зимой там встаёт лёд именно там, где разворачивается фура. Уклон двора и выпуск с кровли рисуют вместе с отметкой дока.

7. Инженерия, отделка и сдача

Инженерию заводят после того, как каркас и оболочка держат геометрию: отопление и вентиляцию — по СП 60.13330.2020, воду и канализацию — по СП 30.13330.2020. Отделку коммерческих помещений начинают, когда стояки закрыты актами. Пусконаладка проверяет, что системы работают вместе, а не по отдельности на стенде.

Исполнительную собирают по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр: акты скрытых работ, схемы, паспорта. Безопасность здания при приёмке сверяют с Федеральным законом № 384-ФЗ, пожарные требования — с Федеральным законом № 123-ФЗ. Как запись о вводе попадает в реестр, разобрано в материале про ввод объекта в эксплуатацию. Решение органа подрядчик не подменяет.

Цены 2026 года

Цена клиенту за капитальное здание в 2026 году зависит от типа. Для сухого склада класса А три независимых обзора марта и I квартала 2026 года лежат рядом: 67 600, 69 100 и 72 337 ₽ за 1 м² без НДС. В расчёт берём 69 100 ₽/м² — середину вилки, и у этой цифры яснее всего написано, что внутрь входит.

Землю и плату за технические условия в метр 69 100 ₽ не включаем: исследование IBC прямо выносит их за скобку. Объявления «склад от 4 500 ₽/м²» описывают холодную оболочку без класса А и без сетей, и в эту таблицу они не входят. Офисные 215 000 ₽ уже содержат НДС, складские 69 100 ₽ — нет. Эти две цифры в одну сумму не складывают: у них разный состав и разный налог.

Расчёт склада на 20 000 м²

База индикатора IBC — сухой склад класса А площадью 20 000 м². На этом объёме цена генподрядчика без НДС равна 20 000 × 69 100 = 1 382 000 000 ₽. НДС 22% равен 1 382 000 000 × 0,22 = 304 040 000 ₽. Коробка с налогом — 1 686 040 000 ₽, или 84 302 ₽ за 1 м².

В эти 1 686 040 000 ₽ входят строительные работы и сети на площадке в составе индикатора. Покупка участка и плата за технические условия остаются отдельными строками заказчика. Стартовая ставка наших генподрядных услуг — от 3% стоимости работ, технического заказчика — от 1,5% сметы. К метру 69 100 ₽ эти проценты не прибавляем: метр уже назван как цена генерального подрядчика.

Другая площадь даёт другой объект. Индикатор опубликован именно для 20 000 м². Меньший корпус обычно дороже за метр, потому что одни и те же сети и мобилизация делятся на меньшую площадь. Офис класса А по 215 000 ₽/м² с НДС к этому складу не переносят.

Калькулятор

Калькулятор повторяет ту же арифметику: площадь умножается на 69 100 ₽, затем прибавляется НДС 22%. Ставка заложена для сухого склада класса А около 20 000 м² и не меняется в форме.

Площадь склада, м² Посчитать

Что берёт Строй Альянс

ООО «Строй-Альянс» берёт генеральный подряд и отдельные пакеты: навесной фасад, остекление, кровлю, инженерию в составе договора. Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Выезд по России, основной регион — Москва и Московская область.

На ЖК «СберСити», квартал В14, генподрядчик — СтройСити, мы на субподряде: навесной вентилируемый фасад из терракотовых плит, светопрозрачные конструкции, комбинированный фасад, кровля и террасы, ливнёвка. В 2023 году сделали реконструкцию и запуск здания на Большой Никитской, 17с1, и внутреннюю реконструкцию здания 1913 года на Мясницкой, 13, стр. 2. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций.

Продажу площадей, кредит и долю в обмен на наши деньги не берём. Частный коттедж под ключ не обещаем. Узкие системы — медгазы, светосигнальное оборудование аэродрома, высоковольтное оборудование — монтируют профильные организации, мы держим стык в графике. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету — после обмера и проекта. Офис: Московская обл., г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com.

Вопросы

Что входит в строительство здания под ключ?

В договор входят проектные границы, котлован, фундамент, каркас, оболочка, инженерия, исполнительная и сдача в пределах записанного объёма. Земля и плата за технические условия в цену метра склада 69 100 ₽ не входят. Кто платит субподрядчикам, пишут отдельным приложением.

Сколько стоит строительство здания под ключ в 2026 году?

Сухой склад класса А в I квартале 2026 года — 69 100 ₽/м² без НДС, или 84 302 ₽/м² с НДС 22%. Рядом лежат 67 600 ₽/м² у NF Group и 72 337 ₽/м² у CMWP, оба на март 2026 года и тоже без НДС. Офис класса А в Москве — 215 000 ₽/м² уже с НДС.

Чем генподряд отличается от пакета работ?

Генподрядчик отвечает перед заказчиком за весь объём своего договора и организует площадку. Пакет — это фасад, кровля или инженерия по отдельной бумаге. На СберСити мы субподрядчик фасада и кровли, на Танеко — генподрядчик защитных конструкций.

Входят ли земля и технические условия в цену метра?

В 69 100 ₽/м² они не входят. Исследование IBC, MEGASTROY и Сбера считает цену генерального подрядчика с сетями на площадке и без участка. Участок и технические условия заказчик считает отдельными строками.

Сколько стоит офис класса А за метр?

В I квартале 2026 года офис класса А в Москве стоил 215 000 ₽ за 1 м² общей площади с НДС. В цифру входят проектирование, работы, благоустройство и внешние сети. Земля, демонтаж и отделка офисов не входят. К концу 2026 года IBC ждёт 220 000 ₽/м².

Можно ли строить по 44-ФЗ и 223-ФЗ?

Да. ООО «Строй-Альянс» заключает договоры по 44-ФЗ, 223-ФЗ и напрямую с коммерческим заказчиком. Расчёт безналичный, с НДС. Договор подряда при нашем допуске — до 3 млрд ₽.

Что Строй Альянс не берёт на таком объекте?

Не берём продажу площадей, кредит и долю за свои деньги. Не берём частный коттедж. Узкий монтаж медгазов, аэродромного света и высоковольтного оборудования отдают профильной организации и стыкуют в общем графике.

Как посчитать склад 20 000 м²?

20 000 × 69 100 = 1 382 000 000 ₽ без НДС. С налогом 22% это 1 686 040 000 ₽. Ставка опубликована для сухого склада класса А этой площади. Другая площадь — другой объект, и метр обычно другой.

Источники

• IBC Real Estate, I квартал 2026: склад класса А, 69 100 ₽/м² без НДС. Состав цифры — в пересказе Lognews: объект 20 000 м², сети на площадке, без земли и без технических условий. Проверено 2 октября 2026.
• NF Group через CRE, март 2026: сухой склад класса А в ЦФО, 67 600 ₽/м². Тот же опрос генподрядчиков — на Retail.ru.
• CMWP, 12 марта 2026: средняя стройка склада 72 337 ₽/м² без НДС.
• IBC Real Estate и STONE, I квартал 2026: офис класса А в Москве, 215 000 ₽/м² с НДС. Тот же показатель — у Forbes.
• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: НДС 22% с 1 января 2026.
• Счётная палата РФ, бюллетень № 8 (334) 2025: школа 91 500 ₽/м², больница в Москве 444 900 ₽/м² по объектам, сданным в 2024 году.

Дальше по теме: капитальное строительство, строительство общественных зданий под ключ, строительство коммерческих зданий под ключ, новое строительство, строительство жилых зданий под ключ, строительство зданий, строительство складов, генеральный подряд, технический заказчик, ТЭО до котлована, ввод объекта в эксплуатацию.