Как идёт новое строительство
Новое строительство идёт от свободного участка к новому зданию в реестре: вид работ, план участка, изыскания, проект и разрешение, площадка и фундамент, коробка с фасадом, инженерия и ввод. Реконструкция в эту цепочку не входит: там уже есть объект, у которого меняют параметры.
1. Вид работ: новое здание, не реконструкция
Новое строительство — это возведение вновь создаваемого здания, которое после ввода стоит отдельным объектом. В пункте 3.2 МДС 81-35.2004 это комплекс основного, подсобного и обслуживающего назначения на свободной территории, ради новых мощностей, с самостоятельным балансом после ввода. Смету сейчас считают по методике приказа Минстроя от 4 августа 2020 года № 421/пр в редакции от 30 января 2026 года: она отдельно считает строительство, реконструкцию и капитальный ремонт.
В Градостроительном кодексе отдельного термина «новое строительство» нет. Статья 1 называет строительство созданием зданий, в том числе на месте снесённых, а реконструкцию — изменением параметров уже существующего объекта. Если внутри кольев остаётся старый фундамент и меняют только фасад, пакет идёт как реконструкция. Неверное имя вида работ останавливает разрешение раньше котлована.
2. Участок и градостроительный план
Участок под новое здание читают по градостроительному плану: границы, красные линии и пятно, куда корпус вообще можно поставить. Норматив Минстроя посчитан для отдельно стоящего здания в обычных условиях Московской области, без чужих объектов на том же участке.
Пятно, которое село на охранную зону сети, на пустом поле не видно глазом. Вынос трассы делают до заказа проекта. Кол, который стоит в полосе отступа, потом не «подвинут фасадом»: угол здания сверяют с планом участка ещё на вводе.
3. Изыскания и решение по фундаменту
На чистом поле фундамент выбирает геология, а не привычка «лить плиту». В показателе НЦС 02-01-001-02 на административное здание 1 800 м² заложен сборный железобетонный ленточный фундамент. На 1 января 2026 года его стоимость в Московской области — 10 648,38 тыс. ₽ без НДС. Основания считают по СП 22.13330.2016, земляные работы — по СП 45.13330.2017.
Лента из сборных блоков не держит слабый грунт: блок садится, и стена выше получает трещину ещё до кровли. Тогда схема уходит к плите, и строка фундамента из этого показателя объект уже не описывает. Показатель на 4 500 м² заложен с монолитной плитой и монолитным каркасом — это другое здание и другая ставка, 107,45 тыс. ₽/м².
4. Проект и разрешение
Проект нового здания собирают по постановлению Правительства от 16 февраля 2008 года № 87. В том же показателе проект, изыскания и экспертиза уже сидят отдельной строкой: 11 453,37 тыс. ₽ без НДС на объект 1 800 м² в Московской области. Разрешение нужно, потому что создаётся новый капитальный объект. Как его получают, разобрано в материале о разрешении на строительство.
Конструктив показателя — каркасно-стеновая схема, кирпичные стены, сборные перекрытия. Открытый офисный пролёт в эту схему не встаёт: стена режет комнату. Менять схему после экспертизы значит пересдавать раздел. Безопасность здания сверяют с Федеральным законом № 384-ФЗ, пожарные требования — с Федеральным законом № 123-ФЗ.
5. Площадка с нуля и нулевой цикл
Площадку на пустом поле организуют по СП 48.13330.2019: ограждение, временная дорога, временное электричество. В показателе уже сидят титульные временные здания и зимнее удорожание. Постоянные наружные сети, котельная и трансформаторная в показатель не входят: пункт 16 технической части сборника считает отдельно стоящее здание без этих объектов на участке.
На пустом поле нет ввода. Генератор запускает кран, но постоянная мощность в шкафу учёта — другой договор. Внутренние сети, которые в показателе есть, без этой точки не к чему присоединить. Стеснённая застройка городов в том же сборнике даёт коэффициент 1,06; в пример свободного поля его не ставим.
6. Коробка, кровля и навесной фасад
Коробка показателя — кирпич, сборные перекрытия, чердачная кровля с металлочерепицей, навесной вентилируемый фасад из алюминиевых композитных панелей и керамогранита, улучшенная отделка внутри. Наружную стену принимают по СП 70.13330.2012, фасад — по СП 522.1325800.2023. Кровлю — по СП 17.13330.2017.
Кронштейн вентфасада садится в полнотелый кирпич, а не в пустой шов. Волна стены съедает плоскость: кассета не встаёт в ряд, и шов облицовки расходится ещё до сдачи. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, мы монтируем навесной фасад из терракотовых плит как субподрядчик у СтройСити. Плоскость кронштейна там проверяют до закрытия облицовки. Это другой объект, не административное здание из норматива.
7. Инженерия внутри контура и ввод
Внутри контура показатель уже включает отопление от индивидуального теплового пункта, вентиляцию, кондиционирование, воду от центральной сети, канализацию, электричество, пожарную сигнализацию, оповещение и контроль доступа. Пусконаладка в показателе предусмотрена. Ввод — это запись о новом здании. Порядок записи разобран в материале о вводе объекта в эксплуатацию. Исполнительную собирают по приказу Минстроя от 16 мая 2023 года № 344/пр.
Прибор учёта ставят в место из проекта электрики. Акт подключения сверяют с постоянной точкой и мощностью. Кабель до щита бытовки этот акт не закрывает, даже если в здании уже горят лампы. СП 256.1325800.2016 задаёт электроустановки жилых и общественных зданий, ПУЭ — правила устройства.
Цена здания в 2026 году
Административное здание 1 800 м² в Москве на 1 января 2026 года стоит 118 512 ₽ за 1 м² без НДС. Это показатель Минстроя 115,06 тыс. ₽/м² для Московской области, умноженный на переходный коэффициент 1,03 для Москвы. На весь объём — 213 321 240 ₽ без НДС и 260 251 913 ₽ с НДС 22%.
В показатель входят работы, материалы, оборудование, накладные и сметная прибыль подрядчика, проект, изыскания, экспертиза, строительный контроль, временные здания и зимнее удорожание. Наружные сети, котельная, трансформаторная и благоустройство участка в эту цифру не входят. Офис класса А в I квартале 2026 года — 215 000 ₽/м² уже с НДС: это другое здание, в сумму административного корпуса его не прибавляют.
| Что считаем | Цена клиенту | Откуда цифра и дата |
|---|---|---|
| Административное здание 1 800 м², Московская область, отдельно стоящее, без наружных сетей | 115,06 тыс. ₽/м² без НДС, всего 207 108,05 тыс. ₽ | НЦС 81-02-02-2026, показатель 02-01-001-02, приказ Минстроя от 19.03.2026 № 157/пр, цены на 01.01.2026 |
| То же здание в Москве | 118 512 ₽/м² без НДС, 213 321 240 ₽ на 1 800 м²; с НДС 22% — 260 251 913 ₽ | Тот же показатель × коэффициент перехода 1,03 (таблица 1 сборника, г. Москва). НДС 22% с 01.01.2026, закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ |
| Проект, изыскания и экспертиза внутри показателя, Московская область | 11 453,37 тыс. ₽ без НДС | Отдел 2 сборника, строка к показателю 02-01-001-02, на 01.01.2026 |
| Фундамент того же здания, Московская область | 10 648,38 тыс. ₽ без НДС | Отдел 2 сборника: сборный железобетонный ленточный фундамент, на 01.01.2026 |
| Офис класса А в Москве, другое здание | 215 000 ₽/м² с НДС | IBC Real Estate и STONE, итог I квартала 2026, публикация 8 апреля 2026 |
Расчёт на 1 800 м²
Берём административное здание общей площадью 1 800 м² в Москве, как в показателе 02-01-001-02. Ставка области 115,06 тыс. ₽/м². Коэффициент Москвы 1,03. 115,06 × 1,03 = 118,5118 тыс. ₽/м², на странице это 118 512 ₽/м². 1 800 × 118 511,8 ₽ = 213 321 240 ₽ без НДС. НДС 22%: 213 321 240 × 0,22 = 46 930 673 ₽. С налогом: 260 251 913 ₽.
Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту.
Что берёт Строй Альянс
Берём генеральный подряд нового здания в пределах допуска и отдельные пакеты: навесной фасад, остекление, кровлю. Договор подряда — до 3 млрд ₽. Как устроен сам договор генподряда, разобрано в материале о генподряде строительства. Цена метра склада — в материале о строительстве зданий, это другой объём.
Продажу помещений и долю в проекте не берём. Землю под здание не покупаем. На ЖК «СберСити», квартал В14, мы субподрядчик фасада, остекления, кровли и ливнёвки у СтройСити. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций: это не административное здание из норматива.
Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.
Вопросы
Что такое новое строительство?
Новое строительство — это создание нового здания, которое после ввода стоит отдельным объектом, как правило на свободной территории. В пункте 3.2 МДС 81-35.2004 так назван комплекс вновь создаваемых зданий с самостоятельным балансом. Смету сейчас считают по приказу Минстроя № 421/пр.
Чем новое строительство отличается от реконструкции?
Новое строительство создаёт здание, которого в реестре ещё нет. Реконструкция меняет параметры уже существующего объекта: высоту, этажность, площадь, объём, несущие конструкции. Капитальный ремонт заменяет конструкции и системы без создания нового объекта. Вид работ пишут до разрешения, не после котлована.
Есть ли определение в Градостроительном кодексе?
Отдельного термина «новое строительство» в Градостроительном кодексе нет. Статья 1 определяет строительство как создание зданий, в том числе на месте снесённых, и отдельно определяет реконструкцию. В задании и в смете слово «новое строительство» означает первый случай.
Сколько стоит новое строительство в Москве в 2026 году?
Административное здание 1 800 м² в Москве на 1 января 2026 года стоит 118 512 ₽/м² без НДС, на весь объём 213 321 240 ₽ без НДС и 260 251 913 ₽ с НДС 22%. Офис класса А в I квартале 2026 года — 215 000 ₽/м² с НДС, это другой объект.
Нужно ли разрешение на строительство?
Да, новое капитальное здание строят по разрешению. Как проходит запись для застройщика в Москве и области, разобрано в материале о разрешении на строительство. Реконструкция идёт по своему разрешению, подменять одно другим нельзя.
Входит ли генподряд отдельной надбавкой в норматив?
Нет. В показателе уже сидят накладные расходы и сметная прибыль подрядчика. Наш договор генподряда начинается от 3% стоимости работ, когда заказчик покупает организацию стройки отдельной строкой, а не когда он берёт готовый показатель Минстроя. Эти 3% к 118 512 ₽/м² не прибавляем.
Что не входит в 118 512 ₽ за м²?
Не входят земля, наружные сети, котельная, трансформаторная и благоустройство участка. Так написано в пункте 16 технической части сборника НЦС 81-02-02-2026: показатель дан на отдельно стоящее здание. Внутри контура инженерия, проект и экспертиза уже учтены.
Берёт ли Строй Альянс новое здание целиком?
Берём генподряд в пределах допуска СРО до 3 млрд ₽ и отдельные пакеты фасада, остекления и кровли. На СберСити мы субподрядчик фасада и кровли, на Танеко — генподрядчик защитных конструкций. Продажу помещений не ведём.
Источники
- НЦС 81-02-02-2026, приказ Минстроя от 19.03.2026 № 157/пр: показатель 02-01-001-02, 115,06 тыс. ₽/м² и 207 108,05 тыс. ₽ на 1 800 м², коэффициент Москвы 1,03, состав работ отдела 2, цены на 01.01.2026, без НДС.
- МДС 81-35.2004, пункт 3.2: формулировка нового строительства как комплекса вновь создаваемых зданий на свободной территории. Сметную методику с 2020 года заменяет приказ № 421/пр.
- Приказ Минстроя от 04.08.2020 № 421/пр: действующая методика сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта, редакция от 30.01.2026.
- IBC Real Estate и STONE, 8 апреля 2026: офис класса А в I квартале 2026 года — 215 000 ₽/м² с НДС.
- Письмо ФНС от 29.12.2025 № СД-4-3/11802@: ставка НДС 22% на работы, выполненные с 1 января 2026 года, закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ.
Дальше по теме: разрешение на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, генподряд строительства, строительство зданий, девелопмент земельного участка, навесные фасады. Все материалы — в блоге.