Девелопмент земельных участков: 115 060 ₽/м²

Девелопмент земельных участков: каркас административного здания на огороженном участке, за дорогой линия электропередачи — Каркас административного здания стоит внутри забора. Линия электропередачи — за дорогой, уже за границей участка.

Что входит в заказ

Заказчик приходит с участком и просит одно здание для администрации, конторы или офиса собственника. Покупка чужой площадки и продажа готовых метров к этому заказу не относятся: земля уже есть, строим на ней.

Норматив считает отдельно стоящее здание: проект, изыскания, экспертизу, работы, строительный контроль, зимнее удорожание и временные здания на площадке. Земля, наружные сети, трансформатор, котельная, насосная и двор в 115 060 ₽/м² не входят. Подземная стоянка тоже не входит. НДС по формуле сборника начисляется сверху.

Путь жилого квартала, где квартиры продают до ввода, разобран отдельно — в материале о девелопменте недвижимости под ключ. Здесь один заказчик и одно здание.

Как идёт девелопмент земельных участков

Порядок на этом здании такой. Сначала право на землю и пятно, где его можно поставить. Потом грунт и котлован. Потом сети за забором. Потом само здание, двор, разрешение и ввод.

1. Заявка

Инженер и заказчик разбирают план участка с пятном застройки — План участка с пятном застройки: без него расчёт не начинают.

Для расчёта нужны адрес участка, площадь здания и кто будет сидеть внутри. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету выпускаем после обмера и проекта: без градостроительного плана пятно застройки не видно.

2. Пятно, а не забор

Геодезист с тахеометром на пустом участке, за забором дорога и линия электропередачи — Геодезист на пустом участке. За забором дорога и линия электропередачи.

Сначала смотрим, кому принадлежит земля, какая это собственность или аренда, какие обременения и какой вид разрешённого использования. Градостроительный план показывает, где здание может стоять. Площадь внутри забора и пятно застройки — разные числа. Если контору нарисовать до самого забора, а отступ от границы или красная линия пятно режет, разрешение не выходит. Смена вида использования — решение заказчика и плата городу, она появляется раньше котлована.

3. Грунт и котлован

Котлован в шпунте, на дне вода, геодезист проверяет отметку — Шпунт держит стенку. На дне вода, геодезист проверяет отметку.

До первой лопаты нужны изыскания: уровень воды решает, держит ли стенку откос или нужен шпунт и водопонижение. Разработка котлована в нашем прайсе начинается от 420 ₽/м³, шпунтовое ограждение котлована с погружением — от 570 ₽/п.м. Если дно перекопали, засыпку делают только тем грунтом и тем способом, которые написаны в проекте. Грунт с обочины плиту не держит, здание потом садится. Земляные работы ведём по СП 45.13330.2017, основания — по СП 22.13330.2016.

Вывоз лишнего грунта норматив учитывает на расстояние до 10 км и без платы за размещение на полигоне. Плечо дальше и сам полигон — отдельные деньги. Если подземная часть уходит глубже 15 м, объект становится уникальным по статье 48.1 Градостроительного кодекса, и допуск подрядчика проверяют строже.

4. Сети за забором

Столб и колодец за забором участка, траншея к ним — Траншея к столбу и колодцу за забором: трасса до них в цену здания не входит.

Точка присоединения часто стоит за границей участка: столб, колодец, камера. Трасса до неё в цену здания не входит. Если технические условия выписаны на склад, а внутри будет администрация с серверной и кондиционированием, мощность пересматривают до каркаса. Иначе коробка стоит, а щитовая не включается. Воду и канализацию смотрим вместе с киловаттами: на конторе узкое место обычно мощность, но сухой колодец останавливает ввод так же.

5. Само здание

Монтаж фасада у входной группы административного здания — Фасад вокруг входа: первый этаж задают вход и зона ожидания, а не панели.

Административное здание проектируем по СП 118.13330.2022. Первый этаж задают вход, зона ожидания и кабинеты с ограниченным доступом. Если их нарисовать после панелей, потом долбят готовый фасад. Воду с кровли уводим по СП 17.13330.2017 в решётку у ступеней. Труба на сами ступени зимой закрывает вход льдом. Тепловую защиту оболочки считаем по СП 50.13330.2024. Безопасность здания — Федеральный закон № 384-ФЗ, пожарная безопасность — Федеральный закон № 123-ФЗ.

Водосточная труба у входа уходит в решётку рядом со ступенями — Труба с кровли уходит в решётку у ступеней, не на сами ступени.

Навесной вентилируемый фасад под ключ, с материалами, в нашем прайсе начинается от 5 500 ₽/м². Стоечно-ригельное остекление фасада под ключ — от 8 700 ₽/м². Площадь фасада и площадь здания — разные числа, ставку фасада на метр пола не переносим. Подробности оболочки — на страницах вентилируемых фасадов и остекления.

Строка 115 060 ₽/м² посчитана для населённого пункта меньше 500 тысяч жителей. Участок в Москве в эту строку не попадает: там цену собирают по проекту, а не умножением областного норматива.

6. Двор

Укладка плитки во дворе здания у ливнёвой решётки — Плитка с уклоном к решётке: двор делают вместе с ливнёвкой и кровлей.

Благоустройство — асфальт, плитка, газон — в нашем прайсе начинается от 480 ₽/м². В норматив здания этот двор не входит. Проезд к крыльцу и уклон к решётке делаем вместе с ливнёвкой и кровлей: иначе вода с крыши и вода с покрытия встречаются в одной луже у входа. Работы по двору сверяем с СП 82.13330.2016.

7. Проект, стройка и ввод

Готовое административное здание с благоустроенным двором — Готовое здание с двором: строили по проекту и разрешению на строительство.

Состав проектной документации задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Капитальное здание без разрешения на строительство не начинаем, кроме случаев, которые кодекс прямо вывел из правила. Площадку организуем по СП 48.13330.2019. Геодезист держит оси до фасада: сдвиг оси потом не пускает панель в узел. Несущие и ограждающие конструкции принимаем по СП 70.13330.2012.

Разрешение на ввод выдают, когда построенное совпало с проектом и с разрешением на строительство. Исполнительную документацию сдаём по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. Лицо, которое осуществляет строительство, определено статьёй 52 Градостроительного кодекса: на этом заказе это наша роль по договору подряда.

Цена здания

Ниже норматив на само здание и наши стартовые ставки на отдельные работы. Продажу земли и объявления участков в таблицу не ставим.

Цены на здание и на отдельные работы. Норматив — без НДС, на 1 января 2026. Наши ставки — на 23 сентября 2026
Что считаем	Ставка	Откуда
Административное здание, 1 800 м², посёлок Московской области меньше 500 тысяч жителей	115 060 ₽/м²	НЦС 81-02-02-2026, таблица 02-01-001, показатель 02-01-001-02, приказ Минстроя от 19.03.2026 № 157/пр
Разработка котлована	от 420 ₽/м³	прайс Строй Альянс, 23 сентября 2026
Шпунтовое ограждение котлована, погружение	от 570 ₽/п.м.	тот же прайс
Благоустройство: асфальт, плитка, газон	от 480 ₽/м²	тот же прайс
Навесной вентилируемый фасад под ключ, с материалами	от 5 500 ₽/м²	тот же прайс
Стоечно-ригельное остекление фасада под ключ	от 8 700 ₽/м²	тот же прайс
Генподрядные услуги	от 3% стоимости работ	тот же прайс
Услуги технического заказчика	от 1,5% сметной стоимости	тот же прайс

207 108 000 ₽ на 1 800 м² — это здание без НДС. Землю, наружные сети и двор с этой суммой не складываем: в нормативе их нет. Три процента генподряда и полтора процента технического заказчика в примере к этим 207 миллионам не прибавляем: норматив уже включает строительный контроль и сметную прибыль, а проценты — отдельные договоры.

Расчёт на 1 800 м²

Берём 1 800 м² — ту площадь, на которую норматив дан прямой строкой, — и умножаем ставку. Это арифметика норматива для посёлка Московской области меньше 500 тысяч жителей, не смета вашего участка.

1 800 м² × 115 060 ₽/м², без НДС
Что умножили	Ставка	Сумма
Административное здание	115 060 ₽/м²	207 108 000 ₽

Смета сдвинет цифру, если изменятся грунты, плечо вывоза грунта дальше 10 км, мощность и то, нужен ли паркинг под зданием. Посчитайте свою площадь на той же ставке.

Что берёт Строй Альянс

Мы строим это здание: генеральный подряд или пакеты — котлован, каркас, фасад, остекление, кровля, ливнёвка и инженерия. Функции технического заказчика — отдельный договор, от 1,5% сметной стоимости. Допуск СРО третьего уровня закрывает договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. 207 108 000 ₽ этот порог не переходит. Дороже 3 млрд ₽ текущий допуск договор не закроет. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России.

Покупку земли, продажу участков и долю за свои деньги не берём. Чужие площадки себе не приписываем. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском мы субподрядчик фасадов, остекления, кровли и ливнёвки. На Большой Никитской, 17с1, и на Мясницкой, 13, стр. 2, в 2023 году делали реконструкцию существующих зданий. На Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций. Это другие договоры, не освоение пустого участка под новую администрацию.

На площадке работают наши прорабы фасадных работ и светопрозрачных конструкций, главный геодезист, монтажники-высотники и промышленные альпинисты. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите адрес участка и площадь здания.

Вопросы

Что такое девелопмент земельных участков?

Это заказ поставить одно административное здание на земле, которая уже принадлежит заказчику. Мы это здание строим. Покупку чужих площадок и продажу участков не ведём.

Сколько стоит такое здание?

По нормативу Минстроя на 1 января 2026 года административное здание 1 800 м² в населённом пункте Московской области меньше 500 тысяч жителей стоит 115 060 ₽/м² без НДС. На эту площадь это 207 108 000 ₽.

Входят ли земля и сети в 115 060 ₽/м²?

Нет. В нормативе отдельно стоящее здание. Земля, наружные сети, трансформатор, котельная и двор в эту цифру не входят. НДС начисляется сверху.

С чего начинается заказ?

С адреса участка, площади здания и градостроительного плана. Пятно, где можно ставить здание, меньше площади внутри забора. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки.

Подходит ли эта цена для участка в Москве?

Нет. Строка норматива рассчитана на населённый пункт меньше 500 тысяч жителей. Для участка в Москве цифру считают отдельно, по проекту.

Что прислать, чтобы посчитать здание?

Адрес участка, площадь здания и кто будет внутри: администрация, контора или офис собственника. Точную смету выпускаем после обмера и проекта.

Берёт ли Строй Альянс покупку земли и долю в проекте?

Покупку земли, продажу участков и долю за свои деньги не берём. Берём строительство здания в пределах допуска до 3 млрд ₽.

Источники

Приказ Минстроя России от 19.03.2026 № 157/пр, НЦС 81-02-02-2026, таблица 02-01-001, показатель 02-01-001-02: 115,06 тыс. ₽ за 1 м² на 01.01.2026, базовый район — Московская область, без НДС. Строка — для населённого пункта меньше 500 тысяч жителей. В показатель не входят прочие объекты на участке, наружные сети и благоустройство. Вывоз грунта учтён до 10 км без размещения. Подземная стоянка не учтена. НДС начисляется сверху.
СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», СП 17.13330.2017 «Кровли», СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий», СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий», СП 48.13330.2019 «Организация строительства», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
Градостроительный кодекс РФ, статьи 48.1 и 52; постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр; федеральные законы № 123-ФЗ и № 384-ФЗ.

Дальше по теме: подбор участка под строительство, аудит участка перед покупкой, концепция застройки участка, генеральный подряд, котлован и шпунт, вентилируемые фасады, раздел «Строительство», технический заказчик, мастер-план территории.

Рядом: девелопмент недвижимости под ключ и девелопмент light industrial. Все материалы — в блоге.

Девелопмент земельных участков: одно здание на своей земле