Что фиксирует схема
На листе собственник видит пятна корпусов, проезд, стоянку, уклон воды и границу первой очереди. Это ещё не проект здания. Состав разделов проекта задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, и к нему переходят после того, как пятна перестали двигаться.
Схему рисует проектная организация. Строй Альянс этот альбом не выпускает. Мы читаем его на площадке и строим то, что на нём уже решено: проезд внутри участка, ливнёвку, коробку, фасад и остекление.
«Стоимость небольшого проекта — от 2 миллионов рублей, в то время как расходы на подготовку крупного МП может доходить до 20 и более миллионов рублей.» — страница о разработке мастер-плана, юридический статус документа там описан на конец 2025 года. Страница открыта 29 сентября 2026.
Как делают мастер-план территории
Сначала границы и то, что уже лежит в земле. Потом рельеф. Потом программа метров, пятна и проезд. Сети и очереди закрывают лист до ковша. Проект здания начинают с этого листа, не вместо него.
1. Границы и то, что уже в земле
Колышек ставят по границе участка, колодец открывают до того, как на схеме появляется корпус. Если живой кабель не отмечен, экскаватор останавливается в день, когда ковш его находит. Пятно здания, севшее на эту линию, потом не сдвигают без новой схемы.
Право на землю и градостроительный план передают вместе с границами. Без них лист не к чему привязать, и следующая стадия спорит с пределами участка.
2. Рельеф и низкая точка
Съёмка показывает, куда падает рельеф. По СП 82.13330.2016 воду с покрытия уводят уклоном. Если низкая точка сидит там, где потом будет док склада, лужа стоит у ворот, а фура стоит в воде. Док переносят на схему, пока вместо него ещё колышек.
Подтопляемый участок и крутой рельеф — это как раз тот случай, для которого открытый прайс берёт верхнюю ставку гектара, а не нижнюю.
3. Программа: что стоит на участке
До пятен записывают, что именно стоит: склад, офис, двор, сколько метров в каждом корпусе. Высоту дока под фуру и шаг колонн фиксируют здесь. Для склада это решает СП 56.13330.2021. Если высота дока не записана, проект возвращают, либо фура не встаёт в ворота уже после каркаса.
Здание выше 100 м, с пролётом больше 100 м, с консолью больше 20 м или с заглублением подземной части больше 15 м относят к уникальным по статье 48.1 Градостроительного кодекса. Это читают по схеме, а не по названию заказа.
4. Пятна и разворот фуры
Пятна сажают так, чтобы фура у дока выехала, а не встала между фундаментами. Если проезд уже, чем нужно прицепу, пятна раздвигают до заливки. После бетона этот проезд уже не расширить без слома корпуса.
Стоянку закладывают по СП 113.13330 до того, как пятна сели окончательно. Проезд между рядами, которого на схеме нет, на дворе появляется ценой чужого пятна.
5. Сети до рампы
На схему наносят точку подключения на границе, трассу ливнёвки до рампы и шкаф, от которого кормят корпус. Мощность сверяют с нагрузкой склада до каркаса: в условиях записан холодный склад, а в программе — офис и лифт, и присоединение переделывают. Воду внутри здания потом считают по СП 30.13330.2020, электричество — по ПУЭ. На схеме участка важна живая точка на границе, а не марка щита.
Если пятно нарисовано раньше, чем известна точка на границе, траншея второй очереди режет уже готовый двор первой.
6. Очереди
Первая очередь — один корпус, постоянный проезд и сети до точки на границе. Вторая очередь остаётся колышками. Если её траншею провести через готовый двор, первый арендатор теряет въезд в тот день, когда ковш выходит на плитку.
Временный проезд для техники и постоянную дорогу на схеме не путают. Техника уходит, а арендатор остаётся на той дороге, которая нарисована как постоянная. Как считают сети и двор внутри цены первой очереди, разобрано в материале о комплексном освоении территории.
7. Передача в проект здания
В задание на проект переносят высоту дока, шаг колонн, точку подключения и границу первой очереди. Постановление № 87 задаёт состав разделов. Пока в задании нет дока, проект склада смотрят неполным комплектом.
Лицо, которое строит, определено статьёй 52 Градостроительного кодекса. Оно выходит на оси после того, как схема перестала меняться. Ведение договоров и приёмки — отдельная роль, она разобрана в материале о техническом заказчике.
Цена альбома
В пример берём верх открытой пары: 100 000 ₽ за гектар на сложном рельефе, подтоплении или извилистой границе, и не меньше 1 500 000 ₽. Обычный рельеф на том же прайсе — 70 000 ₽ за гектар и не меньше 1 000 000 ₽. Нижнюю ставку и объявления «от 300 000 ₽» в итог не ставим.
На 20 гектарах сложного рельефа 20 × 100 000 = 2 000 000 ₽. Это совпадает с порогом небольшого проекта на открытой странице. Крупный альбом там же доходит до 20 млн ₽ и выше: это уже другой масштаб, не 20 гектаров застройки.
Альбом и стоимость строительства в одну сумму не складывают. Метр здания считают отдельно, когда есть проект.
| Что считаем | Цифра | Откуда |
|---|---|---|
| Сложный рельеф, в пример | 100 000 ₽/га, не меньше 1 500 000 ₽ | открытый прайс, страница проверена 29.09.2026 |
| 20 га сложного рельефа | 2 000 000 ₽ | 20 × 100 000 |
| Порог небольшого проекта | от 2 000 000 ₽ | открытая страница, статус документа описан на конец 2025 года |
| Крупный альбом на той же странице | до 20 млн ₽ и выше | та же страница, другой масштаб |
| Обычный рельеф | 70 000 ₽/га, не меньше 1 000 000 ₽ | тот же прайс; в пример не входит |
| Объявленный порог «от» | от 300 000 ₽ | две открытые страницы; в пример не входит |
Расчёт на 20 га
Берём 20 гектаров сложного рельефа. 20 × 100 000 ₽ = 2 000 000 ₽. Если произведение гектаров выходит ниже 2 000 000 ₽, в расчёт берём 2 000 000 ₽ — порог небольшого проекта. Калькулятор повторяет эту арифметику.
Что берёт Строй Альянс
Альбом схемы мы не рисуем и землю за свои деньги не покупаем. Продажу площадей не берём. Берём стройку по уже готовой схеме: проезд внутри площадки, ливнёвку, коробку, навесной фасад и остекление. Генеральный подряд и ведение объекта подписываем разными договорами.
Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки. Точную смету — после обмера и проекта.
На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, мы на субподряде: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка, генподрядчик — СтройСити. На Большой Никитской, 17с1 и на Мясницкой, 13, стр. 2 в 2023 году делали реконструкцию. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций. Схему участка с этими работами не смешиваем.
Одно административное здание на своём участке разобрано в материале о девелопменте земельных участков. Дома на отдельных участках с общей дорогой — в материале о девелопменте коттеджных посёлков.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта стройки пришлите схему, площадь и точку подключения. Реквизиты и допуск — на странице о компании.
Вопросы
Что такое мастер-план территории?
Это схема своего участка до котлована: пятна корпусов, проезд, уклон воды и первая очередь. Проект здания по постановлению № 87 и договор на стройку в эту схему не входят.
Сколько стоит альбом на 20 гектарах?
На сложном рельефе открытый прайс даёт 100 000 ₽ за гектар. 20 × 100 000 = 2 000 000 ₽. Это порог небольшого проекта на открытой странице. Объявленные суммы от 300 000 ₽ в пример не входят.
Входит ли стройка в эти 2 000 000 ₽?
Нет. 2 000 000 ₽ — цена схемы. Коробку, дорогу и сети считают отдельным договором по метру здания.
Что ломается, если проезд между пятнами узкий?
Фура не выезжает между фундаментами. Пятна двигают до заливки, не после.
Куда уходит вода у рампы?
По СП 82.13330.2016 воду с покрытия уводят уклоном. Если низкая точка сидит у дока, лужа стоит у ворот склада.
Что прислать, чтобы посчитать стройку по схеме?
Площадь участка, пятна корпусов, высоту дока и точку подключения на границе. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету — после обмера и проекта.
Рисует ли Строй Альянс эту схему?
Нет. Схему делает проектная организация. Мы строим проезд внутри площадки, ливнёвку, коробку, фасад и остекление отдельными договорами.
Чем первая очередь отличается от второй?
Первая очередь — корпус, постоянный проезд и сети до живой точки на границе. Вторая остаётся колышками, пока её траншея не пересекает готовый двор.
Источники
- Открытый прайс на мастер-план застройки, страница проверена 29 сентября 2026: обычная территория — 70 000 ₽/га и не меньше 1 000 000 ₽; сложный рельеф, подтопление или извилистая граница — 100 000 ₽/га и не меньше 1 500 000 ₽. В пример берём верхнюю ставку.
- Открытая страница разработки мастер-плана: в шапке указано «от 300 000 ₽», в тексте — небольшой проект от 2 млн ₽, крупный до 20 млн ₽ и выше. Юридический статус документа описан на конец 2025 года. Страница открыта 29 сентября 2026. В пример берём 2 000 000 ₽.
- Открытая страница мастер-плана развития территории: стоимость от 300 000 ₽. Та же сумма строкой «подготовка мастер-плана» стоит на странице градостроительной концепции. В пример эти 300 000 ₽ не входят.
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 48.1 и 52. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий». СП 56.13330.2021 «Производственные здания» (включая склады). СП 113.13330 «Стоянки автомобилей». СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий». ПУЭ.
Дальше по теме: аудит участка перед покупкой, комплексное освоение территории, девелопмент земельных участков, генеральный подряд, ливнёвка, девелопмент логистических парков, земляные работы и котлован, раздел «Строительство».
Рядом: технический заказчик и девелопмент коттеджных посёлков. Все материалы — в блоге.