Что входит в заказ
Заказчик получает первую очередь на своём участке. В неё входят срезка и вертикальная планировка, временный проезд для техники, постоянная дорога внутри площадки, ливнёвка, вода и электричество до первого корпуса и сама коробка корпуса. Покупка земли и продажа квартир в этот заказ не входят.
Справка сметчиков считает полную стоимость на метр квартир и уже кладёт внутрь неё внутриплощадочные наружные сети, благоустройство и озеленение — от 8% до 12%. Получение и исполнение технических условий на подключение в той же справке сидит в среднем на 4,7%. Справка выводит из этих долей магистраль за забором участка и головной источник: их строит тот, кто назван в условиях подключения.
Квартал из нескольких корпусов, двора и подземной стоянки — другой заказ. Его путь разобран в материале о девелопменте жилых комплексов. Здесь речь про один первый корпус и землю вокруг него до границы участка.
Как идёт комплексное освоение территории
1. Пятно корпуса и уклон земли
До котлована сверяют, где встанет первый корпус и куда падает рельеф. Если пятно корпуса садится на будущий проезд, дом или дорогу двигают сейчас: после заливки фундамента этот спор стоит вскрытия свежего бетона. Уклон планировки смотрят до насыпи. Если земля падает к фундаменту, вода придёт к стене раньше, чем лоток её заберёт. Земляные работы ведут по СП 45.13330.2017, организацию площадки — по СП 48.13330.2019.
2. Временный проезд
Техника едет по щебёночной дороге, которую кладут рядом с осью будущей постоянной, а не по ней. Колышки постоянной трассы при этом остаются на месте. Если щебень лёг на ось асфальта, постоянную одежду потом рвут вместе с временной, и очередь встаёт на повторной перекладке.
3. Сети до корпуса
Ливнёвку ведут к выпуску из здания так, чтобы лоток трубы был ниже выпуска: вода уходит от дома, а не в подвал. На ЖК «СберСити», квартал В14, ливнёвка была в нашем объёме, потому что вода поднимает покрытие двора, если её оставить отдельному подрядчику «на потом». Точка подключения на границе участка должна быть живой. Пустая точка превращает внутреннюю трубу в тупик, и корпус стоит с заглушкой. Пакет наружной ливнёвки — на странице ливнёвки.
4. Коробка и гильза
Гильзу в фундаменте и трубу в траншее сводят в одной отметке и в одном плане. Расхождение на ширину трубы заставляет долбить свежий бетон. Каркас и фасад этого корпуса идут после того, как ввод закрыт и траншея не мешает люльке. Строительство ведёт лицо по статье 52 Градостроительного кодекса РФ: оно принимает площадку и проект и сдаёт результат заказчику.
5. Дорога и двор
Постоянную дорогу и покрытие двора делают после того, как траншеи закрыты и уклоны проверены. Иначе асфальт вскрывают под забытый колодец. Благоустройство территории опирается на СП 82.13330.2016, придомовая территория жилого корпуса — на СП 54.13330.2022. Покрытия двора мы считаем своей стартовой ценой: от 480 ₽ за 1 м² покрытия. Это метр плитки и асфальта, не метр квартир из справки сметчиков.
6. Сдача очереди
Очередь сдают с исполнительной документацией по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр: схемы сетей, акты на скрытые работы, отметки лотков. Без отметки лотка приёмка не закрывает вопрос, уходит ли вода от дома. Состав проекта, по которому эту очередь считали, задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.
Цена первой очереди
| Что | Где | Цифра | Источник |
|---|---|---|---|
| Полная стоимость строительства жилья массового спроса | Московская область | 150 018 ₽/м² квартир | 1 апреля 2026, Союз инженеров-сметчиков |
| Та же полная стоимость | Москва | 191 692 ₽/м² квартир | та же справка |
| Внутри полной стоимости: внутриплощадочные сети, благоустройство и озеленение | справка | от 8% до 12% | 1 апреля 2026 |
| Внутри полной стоимости: технические условия на подключение | справка | 4,7% в среднем | 1 апреля 2026 |
| Покрытия двора | прайс Строй Альянс | от 480 ₽/м² покрытия | 23 сентября 2026 |
Доли 8–12% и 4,7% уже сидят внутри 150 018 ₽ за метр квартир в области и внутри 191 692 ₽ в Москве. Отдельной строкой сверху их не прибавляют. 480 ₽ — цена покрытий двора за метр покрытия, её с метром квартир не соединяют. Для сырого участка за МКАД в расчёте берём область. Участок внутри Москвы считают по московской строке той же справки.
Расчёт на 10 000 м²
Берём 10 000 м² квартир первой очереди в Московской области и умножаем полную стоимость из справки. Доли сетей и технических условий считаем от этой же суммы: они уже внутри неё.
| Что | Как посчитали | Сумма |
|---|---|---|
| Полная стройка | 10 000 × 150 018 ₽ | 1 500 180 000 ₽ |
| Сети, благоустройство и озеленение, нижняя доля | 8% от полной суммы | 120 014 400 ₽ |
| Те же работы, верхняя доля | 12% от полной суммы | 180 021 600 ₽ |
| Технические условия | 4,7% от полной суммы | 70 508 460 ₽ |
1 500 180 000 ₽ — полная стройка этой очереди по справке. Смета сдвинет цифру, если изменятся грунты, длина сетей до границы и отметка выпуска. Посчитайте свою площадь квартир на той же ставке области.
Что берёт Строй Альянс
Мы строим эту очередь: планировку, дорогу внутри площадки, сети до корпуса, коробку и двор. Это генеральный подряд или отдельные пакеты. Допуск СРО третьего уровня закрывает один договор подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Если сумма работ по одному договору выходит за этот порог, договор делят. Функции технического заказчика оформляем отдельным договором, когда заказчик оставляет эту роль нам.
Землю за свои деньги не покупаем. Квартиры не продаём. Магистраль за границей участка не обещаем: её делает тот, кто записан в условиях подключения. На ЖК «СберСити» генподрядчик квартала — СтройСити, а мы на субподряде: фасады, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка. Освоение всего Рублёво-Архангельского себе не приписываем. Жилой корпус как отдельный объект разобран на странице строительства жилых комплексов.
Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки, точную смету — после обмера и проекта.
Вопросы
Что такое комплексное освоение территории?
Это заказ на первую очередь сырого участка: вертикальную планировку, дорогу внутри площадки, сети до первого корпуса и коробку этого корпуса. Мы эту очередь строим. Покупку земли и продажу квартир не берём.
Сколько стоит первая очередь?
По справке Союза инженеров-сметчиков на 1 апреля 2026 года полная стоимость строительства жилья массового спроса в Московской области — 150 018 ₽ за 1 м² квартир. На 10 000 м² это 1 500 180 000 ₽. Сети, благоустройство и озеленение внутри этой суммы — от 120 014 400 до 180 021 600 ₽.
Что сидит в доле 8–12%?
Справка относит к этой доле внутриплощадочные наружные сети, благоустройство и озеленение. Технические условия на подключение в той же справке — в среднем 4,7%. Магистраль за границей участка и головной источник в эти доли не входят.
Чем эта очередь отличается от жилого квартала?
Здесь один первый корпус, дорога и сети до него. Квартал из нескольких корпусов — отдельный путь, он разобран в материале о девелопменте жилых комплексов.
Что прислать, чтобы посчитать очередь?
Адрес участка, площадь квартир первой очереди, где стоит пятно корпуса и где проходит постоянная дорога, есть ли живая точка подключения на границе. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки.
Берёт ли Строй Альянс землю и продажу квартир?
Землю за свои деньги и продажу квартир не берём. Берём строительство очереди в пределах допуска до 3 млрд ₽.
Кто строит магистраль за границей участка?
Магистраль и головной источник в долю технических условий справки не входят. Их строит тот, на кого это записано в условиях подключения. Мы доводим сети внутри площадки до живой точки на границе.
Источники
- Союз инженеров-сметчиков, справка на 1 апреля 2026, публикация ЕРЗ: полная стоимость строительства жилья массового спроса — 150 018 ₽/м² в Московской области и 191 692 ₽/м² в Москве. Внутри показателя: внутриплощадочные наружные сети, благоустройство и озеленение от 8% до 12%; технические условия на подключение в среднем 4,7%, без прямого строительства головных источников и магистралей.
- Прайс ООО «Строй-Альянс» на 23 сентября 2026: покрытия благоустройства от 480 ₽/м² покрытия.
- СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СП 48.13330.2019 «Организация строительства», СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий», СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».
- Градостроительный кодекс РФ, статья 52; постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр.
Дальше по теме: концепция застройки участка, девелопмент жилых комплексов, генеральный подряд, ливнёвка, технический заказчик, строительство жилых комплексов, мастер-план территории.
Предыдущая статья: девелопмент жилых комплексов. Рядом: девелопмент недвижимости под ключ. Все материалы — в блоге.