Стоимость
| Работа или объект | Цена |
|---|---|
| Fee-девелопмент | от 5% стоимости проекта |
| Услуги технического заказчика | от 1,5% сметной стоимости |
| Генподрядные услуги | от 3% стоимости работ |
Управление проектом — от 5% стоимости проекта. Рядом по прайсу: технический заказчик от 1,5% сметной стоимости и генподряд от 3% стоимости работ. Итог зависит от стадии входа и набора функций в договоре.
Fee-девелопмент: как устроена модель управления за вознаграждение
Инвестор сохраняет землю, финансирование и право собственности на объект. Управляющий проектом собирает команду, ведёт график, контролирует подрядчиков и отчитывается по бюджету. Вознаграждение — процент от бюджета проекта или фиксированная сумма, заранее записанная в договоре.
Мы строительная компания и сознательно ограничиваем контур: берём управление в части строительства и подготовки площадки. Продажи квартир, маркетинг недвижимости и брокерские услуги не обещаем — это другая профессия и другие договоры.
Слово fee здесь означает плату за сервис, а не долю в объекте. Если инвестор хочет партнёрство с вложением наших денег, это уже другая сделка, и мы её в рамках этой услуги не оформляем.
Этапы ведения проекта от концепции до ввода
Сначала фиксируем концепцию, укрупнённый бюджет и границы ответственности. Затем собираем ИРД, запускаем проектирование и готовим пакет к экспертизе. После разрешения на строительство выбираем подрядчиков, ведём стройку и доводим объект до ввода.
На каждом этапе инвестор видит статус бюджета и решений, которые требуют его подписи. Мы не подменяем собственника: крупные изменения концепции и лимита затрат уходят на согласование заказчику.
Раз в согласованный период отдаём сводку: факты по деньгам, отклонения графика, открытые риски и решения, которые ждут подписи инвестора. Без такого ритма управление превращается в переписку без итогов.
- Концепция и бюджет проекта
- ИРД и проектирование
- Выбор подрядчиков и договоры
- Ведение стройки и контроль
- Ввод и передача результата инвестору
Где граница с техзаказчиком и генподрядом
Управление проектом за вознаграждение — стратегия и операционный контур. Услуги технического заказчика — функции по ст. 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ: ИРД, экспертиза, контроль, ввод. Генподряд — осуществление строительства по ст. 52 с ответственностью за результат работ.
На практике инвестор часто комбинирует роли: fee за управление, отдельно техзаказчик, отдельно генподряд на СМР. Мы проговариваем, какие функции в каком договоре, чтобы не было двойной оплаты за одну и ту же работу.
Если совместить контроль и выполнение работ в одном лице без разделения, инвестор теряет независимого арбитра на площадке. Поэтому генподряд и fee у нас не «в одном договоре на всё».
Для каких объектов подходит такая схема
Схема удобна инвестору, у которого есть участок и финансирование, но нет собственного строительного блока. Типичные запросы — жилые комплексы, бизнес-центры и клубные дома, где нужно связать проектирование, подряд и контроль бюджета.
На госзакупках по 44-ФЗ и 223-ФЗ fee-модель применяют реже: там жёстче форма контракта. С коммерческими заказчиками безналичный расчёт с НДС. Основной регион работы — Москва и Московская область, выезд по России.
На промышленной площадке модель тоже работает, если инвестор финансирует капитальные затраты, а операционное ведение стройки отдаёт внешнему управляющему. Тогда важно заранее описать допуск на действующее производство и режим нарядов.
Вознаграждение и связанные ставки
Ставка управления проектом — от 5% стоимости проекта. Если отдельно нужны услуги технического заказчика — от 1,5% сметной стоимости. Генподрядные услуги — от 3% стоимости работ. Это разные строки и разные договоры; в смете проекта их не склеиваем в одну цифру без расшифровки.
Итоговый процент зависит от стадии входа, числа подрядчиков и того, ведём ли мы только стройку или полный цикл с ИРД. Ориентир по цифре готовим в течение часа после заявки.
Фиксированная сумма вместо процента возможна на коротком понятном объёме. На длинном проекте с плавающим бюджетом процент прозрачнее: он растёт и падает вместе с фактическим объёмом работ.
Как мы работаем на площадке в роли управляющего
На площадке держим график, совещания, входной контроль и стыки между подрядчиками. Организацию строительства сверяем с СП 48.13330.2019. Исполнительную документацию требуем в объёме приказа Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр — без неё ввод не собрать.
У нас свои прорабы фасадных работ и светопрозрачных конструкций, главный геодезист, монтажники-высотники и промышленные альпинисты. Это помогает, когда в проекте существенна оболочка здания: на ЖК «СберСити» мы уже вели фасады, остекление, кровлю и террасы как субподрядчик — этот опыт переносится в контроль подобных пакетов.
Управляющий не подменяет прораба подрядчика. Он проверяет, что подрядчик делает то, что оплачено, и вовремя поднимает красный флаг, если отставание бьёт по бюджету инвестора.
Чего эта услуга не включает
Мы не обещаем продажи метра, рекламу жилого комплекса и управление брокерами. Не берём на себя кредитные обязательства инвестора и не вкладываем собственные деньги в стройку в обмен на долю — это уже партнёрский девелопмент, а не fee.
Узкоспециальный монтаж (медгазы, высоковольтное оборудование и аналоги) выполняют профильные организации. В нашем контуре мы координируем их вход на площадку и приёмку стыков, но не подменяем их лицензии и компетенции.
Также не ведём судебные споры инвестора с банком или соседями по участку: для этого нужен юрист заказчика. Мы даём факты по стройке и документы, которые юрист использует в своей работе.
Перед стартом отдельно согласуем порядок эскалации: кто принимает решение, если подрядчик срывает поставку или экспертиза возвращает проект. Без этой таблицы управление быстро превращается в переписку без итога. Инвестор получает короткий регламент на две страницы — и все участники площадки понимают, к кому идти с проблемой.
Вопросы и ответы
Что означает управление проектом за вознаграждение?
Инвестор финансирует стройку и владеет объектом, управляющий ведёт процессы и отчитывается. Мы берём строительную сторону управления и не обещаем продажи недвижимости. Ставка стартует от 5% стоимости проекта.
Чем эта модель отличается от работы застройщика?
Застройщик вкладывает деньги и несёт риск проекта как собственник процесса. Fee-управляющий не вкладывает свои средства в стройку и получает процент или фикс за ведение. Право собственности на объект остаётся у инвестора.
Можно ли совместить управление и генподряд?
Да, но в разных договорах и с разными ставками: управление от 5% стоимости проекта и генподрядные услуги от 3% стоимости работ. Иначе возникает конфликт интересов — один и тот же субъект и контролирует, и выполняет работы без разделения.
Подходит ли схема для жилого комплекса?
Да, если у инвестора есть участок и финансирование, а строительный блок нужно собрать снаружи. Мы ведём стройку и подготовку; маркетинг и продажи метров остаются на стороне заказчика или его брокеров.
Какие документы нужны, чтобы начать?
Правовые документы по участку, концепция или ТЗ, лимит бюджета, имеющаяся ИРД. Если проект уже разработан — передаёте его. Мы возвращаем список пробелов и предложение по договору.
Работаете ли вы только в Москве?
Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по всей России. Офис в Красногорске, Ильинское шоссе, д. 1А. Связь: +7 (929) 529-65-77, com@stroyalliance.com.