Девелопмент гостиниц: один корпус с номерами

Что входит в заказ

Заказчик получает один корпус под свой номерной фонд. В номере кровать и санузел, плиты нет. Кухня стоит в ресторане на первом этаже, рядом с лобби. Покупка готового номера в чужом отеле к этому заказу не относится: там берут чужое помещение, здесь строят своё здание на своём участке.

Контракт, о котором пишет «Коммерсантъ», — на строительство комплекса. Покупка земли в такой договор не входит. Мебель номеров и управление отелем тоже остаются у собственника. Корпус, где кухня стоит в каждом номере, — другой заказ: он разобран в материале об апарт-отелях.

Категорию — три, четыре или пять звёзд — заказчик называет до котлована. От неё зависят ширина номера, состав лобби и ресторана и класс отделки. Если категорию выбрать после каркаса, номер уже не вмещает кровать и санузел, которые этой категории нужны.

Как мы ведём девелопмент гостиниц

Ниже порядок решений на этом корпусе. Сначала участок и категория. Потом сетка колонн и мокрые стояки. Потом контур, два входа, эталонный номер и ввод. Продажа номеров и счета гостей сюда не входят.

1. Заявка

Для расчёта нужны адрес участка, число номеров, категория и есть ли ресторан. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету выпускаем после обмера и проекта: без ширины номера шаг колонн угадывать нельзя.

2. Участок

Сначала проверяем, можно ли на этой земле поставить гостиницу, кому принадлежит участок и есть ли отдельный заезд для гостей и для службы. Градостроительный план показывает пределы. Если разрешённое использование не про такое здание, смена вида становится строкой бюджета раньше котлована.

Здание гостиницы проектируем по СП 257.1325800. Общественные зоны лобби и ресторана сверяем со СП 118.13330.2022. Если технические условия выписаны на офис, мощность и воду переделывают до каркаса: иначе коробка стоит, а кухня ресторана не включается.

3. Сетка колонн и мокрые стояки

Номер — повторяемый кусок. Между колоннами должны целиком сесть и комната, и санузел. Сетка как у офиса, с частой колонной, сажает опору в душ: такой номер нельзя повторить по этажу. Оси фиксируем до котлована. Каркас считаем по СП 63.13330.2018, нагрузки — по СП 20.13330.2016, приёмку несущих конструкций — по СП 70.13330.2012.

Санузлы номеров стоят один над другим. Если санузел второго этажа не над санузлом первого, труба идёт через потолок сухого номера. Первая протечка вскрывает готовую отделку. Воду и канализацию номера ведём по СП 30.13330.2020.

4. Контур и вода с кровли

Фасад и кровлю закрываем до отделки номеров. Иначе дождь попадает в эталонный номер, и отделку начинают заново. Кровлю делаем по СП 17.13330.2017 и уводим воду в колодец, а не на козырёк гостевого заезда: зимой лёд на крыльце останавливает такси сильнее, чем спор о цвете плит. Навесной фасад, если он есть в проекте, выполняем по СП 522.1325800.2023. Тепловую защиту считаем по СП 50.13330.2024.

Низ окна номера должен совпасть с отметкой перекрытия. Глухая панель поперёк кровати оставляет гостю щель вместо вида, и переделать это после монтажа плит уже нельзя.

5. Гостевой заезд и хозяйственный двор

Гость выходит под козырёк. Бельё, продукты и мусор идут в другую дверь, со двора. Если фуру поставить к парадному, она закрывает такси, а баки оказываются у лобби. Двор рисуем в проекте до плиты: потом его врезают в готовую ливнёвку.

Вытяжка кухни ресторана не должна бить в окна номеров. Вентиляцию считаем по СП 60.13330.2020. Кухонное и прачечное оборудование ставит поставщик заказчика. Мы готовим закладные, вентиляцию, жироуловитель и электрику по его схеме. Электроустановки — по СП 256.1325800.2016 и ПУЭ.

6. Эталонный номер

Сначала сдаём один номер. Заказчик смотрит санузел, дверь и розетки. Потом этот номер повторяют по этажам. Розетки в общей стене спина к спине проводят голос соседа: коробки разводим в стороны до штукатурки. Мокрую зону закрываем до отделки коридора. Протечка на готовом покрытии коридора дороже, чем неделя в графике.

Коридор номерного фонда и зал ресторана — разные пути эвакуации. Пожарные решения считаем по федеральному закону № 123-ФЗ. Сигнализацию ставим по СП 484.1311500.2020, автоматическое тушение — по СП 485.1311500.2020. Безопасность здания — по федеральному закону № 384-ФЗ.

7. Проект, стройка и ввод

Состав проектной документации задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Капитальный корпус без разрешения на строительство не начинаем. Если высота больше 100 м или подземная часть глубже 15 м, объект становится уникальным по статье 48.1 Градостроительного кодекса. У обычной гостиницы этих признаков нет: это проверяем по чертежу. Пока замечание экспертизы открыто, разрешение не появляется.

Площадку организуем по СП 48.13330.2019. Порядок на этом корпусе такой: подготовка территории, фундаменты, каркас, фасад и кровля, стояки, эталонный номер, тираж отделки, пуск. Основания считаем по СП 22.13330.2016 и СП 45.13330.2017. Геодезист держит оси до плит фасада. Сдвиг оси потом сажает колонну в санузел.

Разрешение на ввод выдают, когда построенное совпало с проектом. Исполнительную документацию сдаём по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, чтобы служба здания могла вести объект. Лицо, которое осуществляет строительство, определено статьёй 52 Градостроительного кодекса: на этом заказе это наша роль по договору подряда. Отель после ввода ведёт собственник или его управляющий.

Цена корпуса

Ниже открытые цифры 2026 года. Оценка метра и потолок льготного кредита — разные документы. Эту удельную стоимость к 380 000 ₽/м² не прибавляем: банк считает по ней потолок кредита, а смета корпуса — отдельный договор.

Марина Смирнова сказала, что 380 тыс. руб. за 1 м² «находится в пределах рыночных затрат», а для пяти звёзд расходы могут быть выше. Чужой контракт в Барвихе мы себе не приписываем. Смета вашего участка выходит после проекта.

Расчёт на 5 000 м²

Берём 5 000 м². Такую площадь то же решение Минэкономразвития называет нижним порогом гостиницы для льготного кредита, если это не объект культурного наследия. Умножаем оценку метра из барвихинского контракта.

1 900 000 000 ₽ — арифметика этой ставки на этом метраже, не сумма барвихинского контракта и не наш прейскурант на весь корпус. Смета сдвинет цифру, если изменятся категория, грунты, ресторан и мощность. Посчитайте свою площадь на той же ставке.

Площадь корпуса, м²

Посчитать

Что берёт Строй Альянс

Мы строим этот корпус: генеральный подряд или пакеты — фундаменты, каркас, кровля, фасад, остекление лобби, инженерия и отделка номеров и общественных зон. Допуск СРО третьего уровня закрывает договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Дороже этого порога текущий допуск договор не закроет. 1,9 млрд ₽ на примере выше в этот порог входят. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России.

Долю за свои деньги не берём. Номера не продаём. Отелем после ввода не управляем. Кухню ресторана и прачечное оборудование не монтируем: сдаём закладные и сети под поставщика заказчика. Технический заказчик, если он нужен отдельно от подряда, — другой договор, его состав на странице технического заказчика.

Чужие гостиницы себе не приписываем. Близкая по внутренней работе реконструкция — Мясницкая, 13, стр. 2, 2023 год. На ЖК «СберСити» мы субподрядчик фасадов, кровли и ливнёвки. На площадке Танеко в Нижнекамске — генподрядчик защитных конструкций. Это другие договоры.

Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите адрес, число номеров и категорию.

Вопросы

Что такое девелопмент гостиниц?

Это заказ на один корпус: номера без кухни, лобби и ресторан на первом этаже. Мы этот корпус строим. Продажу номеров и управление отелем не ведём.

Сколько стоит такой корпус?

Марина Смирнова 17 февраля 2026 года оценила реализацию комплекса в Барвихе в 380 000 ₽/м². На 5 000 м² это 1 900 000 000 ₽. Смета вашего участка выходит после проекта.

Чем гостиница отличается от апарт-отеля?

В гостинице нет плиты в номере: кухня стоит в ресторане. В апарт-отеле кухня есть в каждом номере. Это другой заказ, он разобран отдельно.

Что прислать, чтобы посчитать корпус?

Адрес участка, число номеров, категорию и есть ли ресторан. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки.

Кто ставит кухню ресторана и мебель номеров?

Кухонное и прачечное оборудование ставит поставщик заказчика. Мы готовим закладные, вентиляцию, жироуловитель и электрику. Мебель номеров в договор стройки не входит.

Берёт ли Строй Альянс долю и управление отелем?

Долю за свои деньги, продажу номеров и управление отелем не берём. Берём строительство корпуса в пределах допуска до 3 млрд ₽.

Что означают 11 млн ₽ на номер?

Так решение Минэкономразвития от 20 февраля 2026 года считает потолок льготного кредита на строительство гостиницы категории «три звезды». Четыре звезды в том же решении — 15,4 млн ₽ на номер, пять звёзд — 23,1 млн ₽ на номер.

Входит ли земля в 380 000 ₽/м²?

Цифра относится к реализации комплекса по контракту на строительство. Покупка участка в договор подряда не входит.

Источники

• «Коммерсантъ», 17 февраля 2026: контракт АО «Крокус» с ППК «Единый заказчик» от 12 февраля 2026 на строительство гостиничного комплекса 7,1 тыс. м² за 2,66 млрд ₽. Марина Смирнова, партнёр CMWP: 380 тыс. руб. за 1 м², для пяти звёзд расходы могут быть выше.
• Решение Минэкономразвития России от 20.02.2026 № 25-61781-02070-Р, порядок определения предельного размера льготного кредита: строительство — 11, 15,4 и 23,1 млн ₽ на номер для трёх, четырёх и пяти звёзд. Гостиница для этого механизма — от 5 000 м² или от 120 номеров, категория не ниже трёх звёзд.
• СП 257.1325800 «Здания гостиниц», СП 118.13330.2022, СП 63.13330.2018, СП 70.13330.2012, СП 20.13330.2016, СП 22.13330.2016, СП 45.13330.2017, СП 17.13330.2017, СП 50.13330.2024, СП 522.1325800.2023, СП 60.13330.2020, СП 30.13330.2020, СП 256.1325800.2016, ПУЭ, СП 48.13330.2019, СП 484.1311500.2020, СП 485.1311500.2020.
• Градостроительный кодекс РФ, статьи 48.1 и 52; постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр; федеральные законы № 123-ФЗ и № 384-ФЗ.

Дальше по теме: редевелопмент промышленных территорий, генеральный подряд, технический заказчик, девелопмент апарт-отелей, девелопмент коммерческой недвижимости.

Предыдущая статья: девелопмент апарт-отелей. Рядом: девелопмент коммерческой недвижимости. Все материалы — в блоге.