Что входит в заказ
Заказчик получает один корпус под свой номерной фонд. В каждом номере кухня и санузел. Внизу — лобби. Прачечная и комната отходов живут в том же объёме, потому что люди остаются на недели, а не на одну ночь. Покупка готового номера в чужом комплексе к этому заказу не относится: там берут чужое помещение, здесь строят своё здание на своём участке.
В эту стройку входит каркас и контур здания: стены, перекрытия, фасад, кровля. Земля, мебель и техника кухни в 120 000 ₽/м² не входят. Инженерия номеров с кухней сидит в смете участка отдельно: вытяжка в каждом номере тяжелее, чем у гостиницы без плиты.
Гостиница с рестораном на первом этаже и без плиты в номере — другой заказ: его путь разобран в материале о девелопменте гостиниц. Жилой квартал из нескольких домов — тоже другой: его путь разобран в материале о девелопменте жилых комплексов.
Как мы ведём девелопмент апарт-отелей
Ниже порядок решений на этом корпусе. Сначала участок и кухня в номере. Потом шахта вытяжки, мокрый узел, фасад и лобби, прачечная, отделка и ввод. Продажа номеров и управление отелем сюда не входят.
1. Заявка
Для расчёта нужны адрес участка, число номеров и план кухни. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету выпускаем после обмера и проекта: без плана кухни отверстие в плите угадывать нельзя.
2. Участок и стоки
Сначала проверяем, можно ли на этой земле поставить общественное здание, кому принадлежит участок и хватает ли канализации на кухню в каждом номере. Градостроительный план показывает пределы. Если разрешённое использование не про такое здание, смена вида становится строкой бюджета раньше котлована.
Если технические условия выписаны на гостиницу без кухонь в номерах, присоединение воды и стоков переделывают до каркаса. Иначе коробка стоит, а вытяжка кухни не включается. Плита и вытяжка в каждом номере берут больше мощности, чем розетка у кровати. Воду и канализацию номера считаем по СП 30.13330.2020.
3. Шахта кухни
Отверстие в плите под вытяжку кухни закладываем до заливки перекрытия. Шахта спального номера без плиты это отверстие не закрывает: короб вытяжки в него не проходит. После фасада шахту режут сквозь готовую плиту и мокрый узел этажом ниже. Вентиляцию считаем по СП 60.13330.2020. Здание гостиничного типа проектируем по СП 257.1325800 «Здания гостиниц». Общественные зоны лобби сверяем со СП 118.13330.2022.
4. Мокрый узел
Гидроизоляцию санузла закрываем до чистового пола коридора. Протечка на готовом покрытии коридора обходится дороже, чем неделя сдвига в графике. Слив и выпуски фиксируем до плитки. Коридор в это время остаётся бетоном.
5. Фасад номеров и витраж лобби
Навесной фасад номеров делаем по СП 522.1325800.2023. Ставка с материалами — от 5 500 ₽/м². На светопрозрачный витраж лобби этот свод не распространяется: остекление считаем отдельно, от 8 700 ₽/м². Если витраж оценить как плиту фасада, смета лобби получается неверной. Кронштейн подсистемы не должен сесть на раму окна: шаг окон здесь частый, и ошибку видно, когда люлька уже на фасаде. Кровлю делаем по СП 17.13330.2017 и уводим воду от подоконника.
6. Прачечная и мусор
На длинном проживании прачечная и комната отходов больше, чем шкаф для белья гостиницы на одну ночь. Если их оставить после сдачи номеров, стояки и вытяжка в эти комнаты уже не входят: перекрытия залиты. Вытяжку прачечной закладываем в ту же схему вентиляции, по СП 60.13330.2020. Комнату отходов ставим в проект до отделки коридоров.
7. Отделка номеров
Сначала сдаём один эталонный номер: кухня, санузел, пол. Потом тираж по этажам. Мебель, матрасы и кухонную технику ставит поставщик заказчика. Мы оставляем выпуски воды, канализации и электрики. Электроустановки считаем по СП 256.1325800.2016 и ПУЭ. Сигнализацию и тушение, если они есть в проекте, монтируем по СП 484.1311500.2020 и СП 485.1311500.2020. Коридоры номеров и лобби разводим по разным путям эвакуации по Федеральному закону № 123-ФЗ: это проверяют на эталонном этаже. Безопасность здания считаем по Федеральному закону № 384-ФЗ.
8. Ввод
Разрешение на ввод выдают, когда построенное совпало с проектом и с разрешением на строительство. Исполнительную документацию сдаём по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. Состав проекта задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Если высота больше 100 м, объект становится уникальным по статье 48.1 Градостроительного кодекса: это смотрим по чертежу, а не по названию заказа. Лицо, которое осуществляет строительство, определено статьёй 52 того же кодекса: на этом заказе это наша роль по договору подряда. Площадку организуем по СП 48.13330.2019. Номера не продаём и отель не ведём.
Цена стройки
Ниже стоимость строительства здания. Продажа готового номера в чужом комплексе — другая сделка, в таблицу её не ставим. Две строки ниже — две разные оценки стройки, их не складываем.
| Что считаем | Ставка | Откуда |
|---|---|---|
| Каркас и контур, Москва, здание 3 звезды | от 120 000 ₽/м² | Кирилл Иртюга, 15 января 2026 |
| Апарт-отель комфорт, с бассейном и СПА | 90 000–130 000 ₽/м² | Антон Басин, BASINN, 4 июня 2025 |
120 000 ₽/м² — стройка каркаса и контура, не отделка номера. Земля, мебель и техника кухни в эту ставку не входят. На здании 6 000 м² автор называет 720–840 млн ₽. Кухня в каждом номере поднимает смету инженерии выше гостиницы без плиты. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.
Расчёт на 6 000 м²
Берём 6 000 м² — пример здания из той же публикации — и умножаем ставку стройки. Это арифметика источника, не смета вашего участка.
| Что умножили | Ставка | Сумма |
|---|---|---|
| Стройка каркаса и контура | 120 000 ₽/м² | 720 000 000 ₽ |
720 000 000 ₽ — стройка здания на этом метраже, без земли. Посчитайте свою площадь на той же ставке.
Что берёт Строй Альянс
Мы строим этот корпус: генеральный подряд или пакеты — фасад, остекление лобби, инженерия и отделка номеров. Допуск СРО третьего уровня закрывает договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Дороже этого порога текущий допуск договор не закроет. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России. На площадке свои прорабы фасадных работ и светопрозрачных конструкций, главный геодезист, монтажники-высотники и промышленные альпинисты.
Продажу номеров не ведём. Отель не управляем. Долю за свои деньги не берём. Мебель и кухонную технику не ставим: сдаём выпуски под поставщика заказчика. Своего сданного апарт-отеля в перечне объектов нет. На ЖК «СберСити» мы субподрядчик фасадов, кровли и ливнёвки — это жилой комплекс, другой договор. На Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций. Большая Никитская, 17с1, и Мясницкая, 13, стр. 2 — реконструкция 2023 года, не этот корпус.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите адрес, число номеров и план кухни.
Вопросы
Что такое девелопмент апарт-отелей?
Это заказ на один корпус, где в каждом номере стоят кухня и санузел. Мы этот корпус строим. Продажу номеров и управление отелем не ведём.
Сколько стоит построить такой корпус?
Стройка каркаса и контура в Москве на 15 января 2026 года начинается от 120 000 ₽/м², без земли. На 6 000 м² это 720 000 000 ₽. Земля, мебель и техника кухни в эту ставку не входят.
Чем этот корпус отличается от гостиницы без кухни в номере?
Здесь вытяжка и канализация нужны в каждом номере: там кухня и долгое проживание. Гостиница с рестораном внизу и без плиты в номере — другой заказ, шахта там короче. Офис, магазин и склад идут своим путём в материале о девелопменте коммерческой недвижимости.
Что прислать, чтобы посчитать корпус?
Адрес участка, число номеров и план кухни в номере. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки. Точную смету выпускаем после обмера и проекта.
Кто ставит мебель и кухонную технику?
Мебель, матрасы и кухонную технику ставит поставщик заказчика. Мы оставляем выпуски воды, канализации и электрики.
Берёт ли Строй Альянс продажу номеров и управление отелем?
Продажу номеров, управление отелем и долю за свои деньги не берём. Берём строительство корпуса в пределах допуска до 3 млрд ₽.
Что будет, если шахту заложить как у спального номера?
Короб вытяжки кухни в отверстие спального номера не проходит. После фасада шахту режут сквозь готовую плиту. Отверстие закладываем до заливки перекрытия.
Источники
- Кирилл Иртюга, 15 января 2026: стройка каркаса и контура трёхзвёздочного здания в Москве — 120–140 тыс. ₽/м². Пример: 6 000 м² — 720–840 млн ₽, без земли.
- Антон Басин, BASINN, 4 июня 2025: стройка апарт-отеля комфорт-класса, с бассейном и СПА — 90–130 тыс. ₽/м².
- Минстрой России, документы: СП 257.1325800 «Здания гостиниц», СП 118.13330.2022, СП 60.13330.2020, СП 30.13330.2020, СП 256.1325800.2016, СП 522.1325800.2023, СП 17.13330.2017, СП 48.13330.2019, СП 484.1311500.2020, СП 485.1311500.2020, ПУЭ.
- Градостроительный кодекс РФ, статьи 48.1 и 52; постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр; федеральные законы № 123-ФЗ и № 384-ФЗ.
Дальше по теме: генеральный подряд, навесные фасады, инженерные системы, раздел «Строительство».
Рядом: редевелопмент промышленных территорий, девелопмент жилых комплексов. Все материалы — в блоге.