Кто получает поручение
Застройщик обеспечивает строительство на своём или арендованном участке и оставляет за собой землю, деньги и решение «строим или останавливаем». По пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса он может письменно поручить другой организации операционную работу: задания, договоры, контроль и приёмку. Без этой бумаги договоры на изыскания и проект от его имени не подписывают.
В приложении к договору пишут, какие решения можно принять без отдельного согласования, и на какую сумму. Устное «решайте сами» останавливается на первом изменении цены: банку и экспертизе нужна подпись, а не пересказ совещания. Как закрывают замечания, написано в материале о сопровождении экспертизы проекта.
Лицо, которое строит, определено статьёй 52 того же кодекса. Оно организует площадку и отвечает за работы по своему договору. Если контроль и выполнение подписать одним лицом без разделения, застройщику не с кем сверить, что на площадке сделано, а что только стоит в графике. Страница услуги — услуги по ведению объекта. Стройка — генеральный подряд.
Как технический заказчик проходит объект
На площадке сначала бумага о полномочиях. Потом сети и задание на проект. Потом экспертиза, разрешение, подрядчик, скрытые работы и ввод. Траншею копают раньше, чем комиссия смотрит вход.
1. Технические условия
Получение технических условий на подключение — отдельная функция в перечне методики. Ломается она просто: в условиях записана мощность склада, а в проекте кухня, холод и лифт. Присоединение переделывают до каркаса. Иначе коробка стоит, а объект не включается.
Отдельное разрешение нужно на работу в зоне уже лежащих кабелей, газа и воды. Если траншея попадает в неотмеченную линию, график встаёт в тот же день. Это не спор о проценте, это остановка экскаватора.
2. Задание на изыскания и проект
Задание фиксирует, что именно считать: геологию, высоту дока под фуру, шаг колонн, нагрузку на пол. Если высота дока не записана, проект возвращают, либо фура не встаёт в ворота уже после монтажа. Состав разделов проектной документации задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Пока в задании нет нужного раздела, экспертиза смотрит неполный комплект.
Изыскателям и проектировщикам передают исходные материалы по участку. Без правоустанавливающих бумаг на землю и градостроительного плана комплект не с чего начинать. Координацию сроков этих договоров ведут до котлована, не после.
3. Экспертиза и разрешение
Проект направляют в экспертизу, замечания закрывают, застройщик утверждает комплект. Пока замечание открыто, разрешение на строительство не появляется. Если здание выше или шире градостроительного плана, разрешение не выдают: чертёж спорит с пределами участка. Как доходят до записи в реестре, разобрано в материале о получении разрешения на строительство.
Здание выше 100 м, с пролётом больше 100 м, с консолью больше 20 м или с заглублением подземной части больше 15 м относят к уникальным по статье 48.1 Градостроительного кодекса. Это проверяют по чертежу, а не по названию заказа.
4. Подрядчик и площадка
Сначала техническая часть конкурса и договор: срок, качество, состав материалов, пусконаладка, охрана труда. Потом геодезическая разбивочная основа — до выхода подрядчика на оси. Сдвиг оси на длинном фасаде не пускает стойку остекления в узел. Площадку подрядчик организует по СП 48.13330.2019. Сверка графика с договором — отдельная работа, её не подменяет журнал прораба.
Участок передают подрядчику актом. Без акта потом неясно, чей забор и чьё временное электричество. Разрешение эксплуатирующих организаций на работу у существующих сетей получают до ковша, не после повреждения.
5. Скрытые работы
Скрытую работу закрывают, пока её видно. Залили без представителя застройщика — на вводе этот узел не показать. Исполнительную документацию собирают по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. Пустой журнал на приёмке не заменяет схему.
«Численность работников технического заказчика без учета численности работников, выполняющих обязанности по осуществлению функций строительного контроля» — пункт 7 методики, приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр, редакция от 15.01.2024.
Если в договоре куплен только штат из приложения 2, человека на ежедневной заливке в этой численности нет. Приёмку скрытых работ тогда прописывают отдельно, иначе бетон закрывается без записи.
6. Изменения и деньги застройщика
Застройщику каждый месяц сообщают ход, расход денег и работы, которых не было в договоре. Дополнительную работу без протокола оплачивают из его бюджета вслепую. Устная фраза «потом добавим» на этом месте становится спором о сроке и цене.
Остановку больше чем на шесть месяцев сопровождают консервацией. Без неё объект висит: ни стройки, ни законной паузы. Это пункт 23 того же перечня функций.
7. Ввод
Пусконаладку инженерных систем проводят до комиссии. Срок устранения дефектов пишут в договоре подрядчика заранее: иначе замечание комиссии не к кому приложить. Разрешение на ввод просят, когда построенное совпало с проектом и с разрешением на строительство. Исполнительную передают пользователю объекта, не оставляют в почте прораба. Порядок записи в реестре и цена на склад до 1 500 м² — в материале о вводе объекта в эксплуатацию.
Путь всего здания от участка до ввода, если застройщик заказывает стройку целиком, разобран в материале о девелопменте недвижимости. Жилой квартал из нескольких корпусов — в материале о девелопменте жилых комплексов.
Цена ведения
На объекте дороже 50 млн ₽ открытые прайсы марта 2026 года дают 1,5–3,5% сметной стоимости строительства. Середина вилки — 2,5%. Для Москвы тот же обзор добавляет 10–15%, а на промышленном объекте вилка уже 2,5–3,5%. В пример берём 3%. Нижнюю границу 1,5% в итог не ставим.
Помесячно в Москве на полном цикле те же тексты марта 2026 называют 300–350 тыс. ₽. Это другой способ оплаты. Процент договора и затраты главы 10 сводного сметного расчёта в одну сумму не складывают: у них разные правила.
| Что считаем | Цифра | Откуда и дата |
|---|---|---|
| Верх середины на объекте дороже 50 млн ₽ | 3% сметы | март 2026: вилка 1,5–3,5%, в Москве плюс 10–15% |
| Пример: смета 400 млн ₽ | 12 млн ₽ | 400 млн × 3% |
| Нижняя граница той же вилки | 1,5% | те же прайсы; в пример не входит |
| Оплата помесячно в Москве | 300–350 тыс. ₽ в месяц | март 2026, полный цикл, другой способ оплаты |
| Затраты главы 10 по методике | штат по таблице ниже, прибыль 10% | приказ № 297/пр, редакция от 15.01.2024; цены на 1 января 2023 |
Методика утверждена приказом Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр и изменена приказом от 15.01.2024 № 13/пр. Численность считают от сметы глав 1–9 и 12 в ценах на 1 января 2023 года. Оплату труда ограничивают произведением ставки рабочего 4-го разряда на коэффициент 1,4. Сметная прибыль — 10% от затрат по пунктам 13–22. Сумму ставят в графы 7 и 8 главы 10 без НДС. Рублей «за человека» методика без ставки 4-го разряда и без срока ведения не даёт, поэтому в пример их не подставляем.
| Смета, млн ₽ | Человек |
|---|---|
| до 600 | 1 |
| свыше 600 до 1 200 | 3 |
| свыше 1 200 до 1 500 | 4 |
| свыше 1 500 до 1 800 | 5 |
| свыше 1 800 до 2 350 | 6 |
| свыше 2 350 до 3 500 | 8 |
| свыше 3 500 до 4 700 | 9 |
| свыше 4 700 до 5 900 | 10 |
| свыше 5 900 до 7 000 | 11 |
| свыше 7 000 до 8 800 | 13 |
| свыше 8 800 до 10 600 | 15 |
Свыше 10 600 млн ₽ в ценах на 1 января 2023 года штат растёт на одного человека за каждые 1 100 млн ₽. Смету 400 млн ₽ 2026 года в эту таблицу не переводим: для перевода нужен индекс цен, в примере его нет. Поэтому 12 млн ₽ — это 3% договора, а не строка главы 10.
Расчёт на смете 400 млн ₽
Берём объект со сметной стоимостью строительства 400 млн ₽. Это выше порога 50 млн ₽, для которого открыта вилка 1,5–3,5%, и ниже порога допуска СРО на один договор подряда. В пример берём 3%. 400 млн × 3% = 12 млн ₽.
Калькулятор повторяет эту арифметику. Ставка внутри него зафиксирована на 3%.
Что берёт Строй Альянс
Мы берём ведение объекта отдельным договором: условия сетей, задания, экспертизу, разрешение, приёмку и пакет на ввод. Генеральный подряд или пакеты — каркас, навесной фасад, остекление, кровля — подписываем другим договором. В одну бумагу эти роли не склеиваем.
Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Дороже этого порога один договор подряда текущий допуск не закроет. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки. Точную сумму — после сметы и списка функций, которые застройщик отдаёт.
Долю в проекте за свои деньги не берём. Продажу площадей не берём. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском мы на субподряде: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка, генподрядчик — СтройСити. На Большой Никитской, 17с1 и на Мясницкой, 13, стр. 2 в 2023 году делали реконструкцию. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций. Ведение объекта с этими работами не смешиваем.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта пришлите смету, стадию и список функций. Реквизиты и допуск — на странице о компании.
Вопросы
Кто такой технический заказчик?
Это организация, которой застройщик письменно поручает вести объект: технические условия, договоры на изыскания и проект, экспертизу, разрешение, приёмку и ввод. Без письменного поручения договоры от его имени не подписывают.
Чем эта роль отличается от застройщика и от генподрядчика?
Застройщик держит участок и ключевые решения. Порученная организация ведёт договоры и приёмку. Генподрядчик строит. Это три разных договора.
Какие документы передают застройщику?
Задания, договоры, протоколы, акты скрытых работ, исполнительную и пакет на ввод. Устная договорённость «добавим потом» в комплект не входит.
Сколько стоит ведение на смете 400 млн рублей?
На объекте дороже 50 млн ₽ открытая вилка марта 2026 года — 1,5–3,5% сметы. В пример берём 3%. На 400 млн ₽ это 12 млн ₽.
Входит ли ежедневная приёмка в штат по приказу 297/пр?
Нет. Приложение 2 считает штат без работников строительного контроля. Приёмку скрытых работ прописывают отдельно.
Что ломается без письменного поручения?
Договор на изыскания и проект от имени застройщика не подписывают. Первое изменение цены останавливается: лимит решений не записан.
Как идёт работа с подрядчиком?
Конкурсные условия, договор, геодезическая основа, акт передачи участка, сверка графика и приёмка скрытых работ. Площадку организует подрядчик. Сверка с договором — отдельная работа.
Берёт ли Строй Альянс ведение и стройку одним договором?
Нет. Это два договора. Договор подряда при текущем допуске — до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах.
Источники
- Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр в редакции приказа от 15.01.2024 № 13/пр: штат по приложению 2 в ценах на 1 января 2023 года, коэффициент 1,4 к оплате рабочего 4-го разряда, прибыль 10%, глава 10 без НДС. Пункт 7 исключает из этой численности строительный контроль.
- Открытый обзор цен, обновлён в марте 2026: на объектах дороже 50 млн ₽ — 1,5–3,5% сметы.
- Тот же обзор, март 2026, Москва: к ставке плюс 10–15%; промышленность 2,5–3,5%; полный цикл 300–350 тыс. ₽ в месяц. В пример берём 3%. На смете 400 млн ₽ это 12 млн ₽.
- Открытый прайс Москвы: 1,5–3,5% сметной стоимости строительства.
- Градостроительный кодекс РФ, пункт 22 статьи 1 и статьи 48.1 и 52. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. СП 48.13330.2019 «Организация строительства».
Дальше по теме: проект склада, СМР под ключ, генподряд строительства, генеральный подрядчик, ТЭО строительного проекта, управление строительством для инвестора, услуги по ведению объекта, генеральный подряд, девелопмент коммерческой недвижимости, раздел «Строительство», контакты.
Рядом: девелопмент недвижимости под ключ и мастер-план территории. Все материалы — в блоге.