Как идут СМР под ключ на площадке
СМР под ключ идут в одном порядке: ведомость объёмов, площадка и проект производства работ, скрытые работы нулевого цикла, каркас, гильзы в плите, обмер с актом, исполнительная. Проект здания, покупка земли и плата за технические условия в этот договор не входят, если их туда прямо не вписали.
1. Ведомость объёмов до подписи
Договор строительно-монтажных работ начинается с ведомости, а не со слов «под ключ». В каждой строке есть единица: кубометр бетона, тонна стали, квадратный метр стены. Если чертёж считает стену по осям фасада, а смета — панели за вычетом проёмов, одна и та же стена даёт две площади, и спор вспыхивает на первом акте.
Кто покупает металл и бетон, пишут в той же ведомости. По обзору CMWP на март 2026 года материалы занимают 60% средней стройки склада, труд — 40%. Если металл в договоре «силами заказчика», а на площадке его нет к дню монтажа, каркас стоит, хотя бригада уже мобилизована. Роль того, кто организует всю стройку, разобрана на странице генерального подряда. Здание как изделие, от котлована до оболочки, — в материале строительство зданий под ключ.
2. Площадка и проект производства работ
После договора подрядчик принимает площадку, ставит ограждение, бытовой городок и кран. Организацию строительства ведут по СП 48.13330.2019: геодезическая основа, въезд, склады материалов и опасная зона крана описываются до того, как на пятно заедет первая машина с бетоном.
Решение ломается на вылете стрелы. Если кран не достаёт дальнюю линию колонн, каркас останавливается посередине пролёта, а панели уже заказаны под весь контур. Путь крана и границу опасной зоны чертят в проекте производства работ до монтажа, а не после того, как стрела упёрлась в бытовку.
3. Скрытые работы до обратной засыпки
Нулевой цикл — это выемка, фундамент и слои, которые потом уходят под грунт. Земляные работы и основания делают по СП 45.13330.2017 и СП 22.13330.2016. Отметка дна котлована и оси колонн переносят на подготовку до арматуры: сдвиг оси на сантиметры потом вылезает на фасаде.
Гидроизоляцию принимают, пока она видна. Если грунт вернули до акта скрытых работ, шов мембраны уже никто не покажет, а вода найдёт его в первую весну. Акт закрывают на открытой поверхности, и только потом начинают обратную засыпку. На складе эта же логика касается подготовки под пол: слабое основание под стеллажами не лечится ровнителем сверху.
4. Бетон и каркас: приёмка до закрытия
Монолитные колонны и плиты ведут по СП 435.1325800.2018 и СП 63.13330.2018. Стальной каркас — по СП 16.13330.2017, нагрузки — по СП 20.13330.2016, несущие и ограждающие конструкции в целом — по СП 70.13330.2012. Арматуру и сварные швы принимают до того, как их закроет бетон или следующий элемент.
CMWP в марте 2026 года называет каркас самой дорогой статьёй склада: 17% средней стоимости здания. Колонна, залитая поверх непроверенного каркаса, потом спорится без схемы и без акта. Зимний прогрев выносят отдельной строкой: снятая раньше срока опалубка даёт трещину, и эту колонну не закрывают актом «как в проекте». Монолит как пакет — на странице монолитных работ, сталь — на странице монтажа металлоконструкций.
5. Гильзы до заливки плиты
Пакеты встречаются внутри плиты: вода, электричество, отопление. Водопровод и канализацию ведут по СП 30.13330.2020, отопление и вентиляцию — по СП 60.13330.2020, электроустановки — по СП 256.1325800.2016. Каждый проход через конструкцию имеет свою гильзу и свою отметку на схеме.
Пропущенная гильза после заливки — это отверстие в готовом полу. На складе пол работает под стеллажами и штабелёром. Бугор в проезде бьёт колесо каждую смену, а заплатка не возвращает ровность, которую задавали до бетона. Гильзы выставляют и принимают вместе с арматурой, до того как приезжает насос. Стык фасада и кровли закрывают так же: один узел на двоих, а не два края без общего чертежа.
6. Обмер и акт выполненных работ
Оплату считают по обмеренному объёму. Геодезист снимает пролёт, прораб подписывает схему, затем оформляют акт выполненных работ и справку о стоимости. Форма акта знакома бухгалтерии как КС-2, справка — как КС-3: заказчик платит за закрытый объём, а не за обещание в договоре.
Если акт закрывает количество из сметы, а съёмка показывает меньше бетона, заказчик платит за колонну, которой нет. К акту крепят исполнительную схему геометрии. Расхождение схемы и сметы останавливает подпись, пока строку не перепишут. Иначе следующий этаж садится на объём, которого в натуре не было.
7. Исполнительная и передача заказчику
Комплект собирают по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр: акты скрытых работ, схемы, паспорта материалов. Безопасность здания при приёмке сверяют с Федеральным законом № 384-ФЗ, пожарные требования — с Федеральным законом № 123-ФЗ. Подрядчик передаёт заказчику объём работ. Запись о вводе — другая процедура, она разобрана в материале про ввод объекта в эксплуатацию. Приёмку со стороны застройщика ведёт технический заказчик.
Следующий пакет не закрывает стык, на который нет акта. Фасадчик и кровельщик, которые подписали каждый свой край, оставляют протечку между подписями. Узел примыкания выносят в отдельную схему до монтажа панелей. CMWP оценивает среднюю продолжительность стройки склада в один год — это обзор марта 2026 года, не срок конкретного договора.
Сколько стоят СМР под ключ в 2026 году
Платёж заказчика за сухой склад класса А в 2026 году — 84 302 ₽ за 1 м² с НДС. Это середина трёх обзоров генподрядной цены, 69 100 ₽ без налога, умноженная на 1,22. Самую низкую цифру вилки, 67 600 ₽, в расчёт не берём.
| Что входит | Цена клиенту | Откуда цифра и дата |
|---|---|---|
| Сухой склад класса А в Центральном округе, опрос генподрядчиков, без НДС | 67 600 ₽/м² | NF Group, март 2026. Нижняя граница вилки, в расчёт платежа не берём |
| Склад класса А, объект 20 000 м², цена генподрядчика без НДС, сети на площадке, без земли и без платы за технические условия | 69 100 ₽/м² | IBC Real Estate, MEGASTROY и Сбер, I квартал 2026, плюс 1,9% за год |
| Средняя стройка склада без НДС, без земли и без внешних сетей | 72 337 ₽/м² | CMWP, 12 марта 2026. Каркас — 17% этой стоимости |
| Тот же склад класса А, платёж заказчика с НДС 22% | 84 302 ₽/м² | 69 100 × 1,22. Ставка НДС — Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ, с 1 января 2026 |
| Офис класса А в Москве, общая площадь, с НДС, без земли, демонтажа и отделки офисов | 215 000 ₽/м² | IBC Real Estate и STONE, I квартал 2026. В цифру входят проектирование и внешние сети |
Землю и плату за технические условия в 84 302 ₽ не включаем: исследование IBC прямо выносит их за скобку. Если к средней стройке CMWP прибавить землю и внешние сети, обзор оценивает прирост в 21%: 72 337 × 1,21 = 87 528 ₽/м² без НДС. Это уже другой состав, не договор работ на площадке. Офисные 215 000 ₽ и складские 84 302 ₽ в одну сумму не складывают: у офиса внутри проект и внешние сети, у склада — цена генподрядчика с налогом. Процент генподрядных услуг, на нашем договоре от 3% стоимости работ, к метру 69 100 ₽ не прибавляем: метр уже назван как цена генерального подрядчика.
Павел Якимчук, CMWP, в том же обзоре марта 2026 года говорит прямо: состав затрат типового склада прогнозируется по построенным аналогам, а давление на цену может дать дефицит кадров и рост оплаты труда. Поэтому в ведомости отдельно видно, чьи люди стоят на площадке и чей металл едет в пролёт.
Расчёт склада на 20 000 м²
База индикатора IBC — сухой склад класса А площадью 20 000 м². Работы без НДС: 20 000 × 69 100 = 1 382 000 000 ₽. НДС 22%: 1 382 000 000 × 0,22 = 304 040 000 ₽. Платёж заказчика: 1 686 040 000 ₽, или 84 302 ₽ за 1 м².
В эти 1 686 040 000 ₽ входят работы и сети на площадке в составе индикатора. Покупка участка и плата за технические условия остаются отдельными строками. Другая площадь — другой объект: индикатор опубликован именно для 20 000 м², меньший корпус обычно дороже за метр, потому что мобилизация и сети делятся на меньшую площадь. Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту.
Что берёт Строй Альянс
ООО «Строй-Альянс» берёт строительно-монтажные работы генеральным подрядом и отдельными пакетами: монолит, металлоконструкции, навесной фасад, остекление, кровлю и инженерию в составе своего договора. Склады как тип здания разобраны на странице строительства складов. Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезд по России после оценки площадки.
На ЖК «СберСити», квартал В14, генподрядчик — СтройСити, мы на субподряде: навесной вентилируемый фасад из терракотовых плит, светопрозрачные конструкции, комбинированный фасад, кровля и террасы, ливнёвка. В 2023 году сделали реконструкцию и запуск здания на Большой Никитской, 17с1, и внутреннюю реконструкцию здания 1913 года на Мясницкой, 13, стр. 2. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций.
Покупку земли, плату за технические условия, продажу площадей и кредит за свои деньги не берём. Частный коттедж не обещаем. Проектирование как отдельную работу проектного института в договор работ не подменяем: если проекта нет, сначала нужен проект. Узкие системы — медицинские газы, светосигнальное оборудование аэродрома, высоковольтное оборудование — монтируют профильные организации, мы держим стык в графике. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки, точную смету — после обмера и проекта. Офис: Московская обл., г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com.
Вопросы
Что значит СМР в строительстве?
СМР — это строительно-монтажные работы: то, что делают на площадке от приёмки участка до передачи объёма заказчику. В договоре под ключ подрядчик закрывает этот объём сам, включая координацию пакетов, которые он привлёк.
Что входит в СМР под ключ?
Входят ведомость, площадка, нулевой цикл, каркас, контур, инженерия в границах договора, обмер, акты и исполнительная по приказу № 344/пр. Земля, плата за технические условия и запись о вводе в этот метр не входят.
Сколько стоят СМР под ключ в 2026 году?
Сухой склад класса А — 84 302 ₽/м² с НДС. Это 69 100 ₽ без налога по IBC, MEGASTROY и Сберу за I квартал 2026 года, умноженные на 1,22. Рядом лежат 67 600 ₽ у NF Group и 72 337 ₽ у CMWP, оба без НДС на март 2026 года.
Чем договор работ отличается от строительства здания под ключ?
Договор работ закрывает площадку и объём, который можно обмерить и подписать актом. Строительство здания под ключ описывает корпус целиком. Проект, земля и ввод остаются отдельными бумагами, если их не вписали в тот же договор.
Входит ли проектирование в договор СМР?
В цену 69 100 ₽/м² проектирование не входит: это цена генерального подрядчика на работы и сети площадки. Проект нужен до ведомости. Офисные 215 000 ₽/м² проект уже содержат, и эту цифру на склад не переносят.
Какие документы закрывают объём?
Обмер, акт выполненных работ, справка о стоимости и исполнительные схемы по приказу Минстроя от 16.05.2023 № 344/пр. Скрытые работы подписывают до засыпки и до бетонирования, не после.
Кто выполняет СМР на объекте?
Подрядчик по своему договору. Часть пакетов он отдаёт субподрядчикам и всё равно отвечает перед заказчиком. На СберСити мы субподрядчик фасада и кровли, на Танеко — генподрядчик защитных конструкций.
Входят ли земля и технические условия в цену метра?
В 84 302 ₽/м² они не входят. IBC считает цену генподрядчика с сетями на площадке и без участка. CMWP оценивает прирост в 21%, если к средней стройке прибавить землю и внешние сети.
Источники
- IBC Real Estate, I квартал 2026: склад класса А, 69 100 ₽/м² без НДС. Состав цифры — в пересказе Lognews: объект 20 000 м², сети на площадке, без земли и без технических условий. Проверено 3 октября 2026.
- CMWP, 12 марта 2026: 72 337 ₽/м² без НДС. Каркас — 17%, материалы — 60%, труд — 40%. Земля и внешние сети дают прирост 21%. Проверено 3 октября 2026.
- NF Group через CRE, март 2026: сухой склад класса А в ЦФО, 67 600 ₽/м². Тот же опрос — на Retail.ru.
- IBC Real Estate и STONE, I квартал 2026: офис класса А в Москве, 215 000 ₽/м² с НДС.
- Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: НДС 22% с 1 января 2026 года.
Дальше по теме: этапы и нормы строительства склада, генеральный подряд, строительство складов, строительство зданий под ключ, технический заказчик, монолитные работы, ввод объекта в эксплуатацию.