Что уже стоит на площадке
На такой земле редко бывает один адрес и один хозяин. Рядом живут цех, который ещё выпускает продукцию, пустой корпус, арендатор в бытовке, железнодорожный тупик и подстанция, которую ставили под старую нагрузку. Пока этот список не разобран по кадастру, картинка «здесь будет новый квартал» ничего не стоит.
Градостроительный план участка показывает, что на земле можно строить сейчас. Если в нём по-прежнему производство, а инвестор хочет офисы или жильё, смена вида использования становится отдельной строкой бюджета и возникает до котлована. Новый цех с нуля, где технологии на площадке ещё нет, разобран в материале о девелопменте промышленных объектов. Первая очередь на участке, где сетей ещё нет, — в материале о комплексном освоении территории.
Как на площадке идёт редевелопмент промышленных территорий
Ниже порядок, в котором решения принимают на занятой заводской земле. Календарь в месяцах здесь не ставим: его пишут в график после обследования и технических условий.
1. Обследование пола и колонн
Сначала решают, держит ли старый каркас новую нагрузку. Основания считают по СП 22.13330.2016. Новый столб не ставят на приямок станка: плиту вырезают, иначе корпус уходит в крен.
Оставить каркас можно, когда обследование подтвердило сечение колонн и фундамент. Тогда меняют оболочку, но это не заменяет цену нового корпуса целиком.
2. Бытовой корпус, пока цех ещё работает
Людям, которые остаются на площадке, нужны раздевалки, душ и тепло раньше, чем снесён последний пролёт. Новый дом, который встаёт на освобождённой земле, в Москве на 1 апреля 2026 года стоит 191 692 ₽ за 1 м² полной стоимости строительства. В Московской области тот же показатель — 150 018 ₽ за 1 м². На 5 000 м² это 958 460 000 ₽ в Москве и 750 090 000 ₽ в области.
Каркас нового блока металлический, стены бытовки — сэндвич-панели. На старом масляном бетоне наливной пол не держат: плиту снимают до чистого основания.
3. Вода с кровли и со двора
Плоская кровля нового корпуса и старые скаты цехов сливают дождь в один двор. Старая промливнёвка часто принимает масло и стружку, а не чистый сток с новой крыши. Дождь в этот сток не пускают. Снос цехов и отдельная ливнёвка в 191 692 ₽/м² не входят. Состав контура — на странице ливнёвки.
4. Вода в душевых
Холодную и горячую воду бытовок не вешают на технологический сток цеха. Внутренний водопровод считают по СП 30.13330.2020. На действующем заводе «центральная» труба часто оказывается стоком производства. Душ и столовая в этот сток не садятся: бытовую канализацию ведут отдельно, иначе душевые встают в день пуска.
Тепло проверяют до заказа стен. Старая заводская котельная может не отдать контур на новый блок.
5. Ворота
Пока цех работает, фуры старого производства и машины новой стройки делят одни ворота. Если въезд один, смена и стройка стоят друг у друга. Отдельные ворота закладывают в генплан до котлована. Рамка на металл и лом нужна только там, где через ворота идёт такой груз. Будку охраны в ставку за метр цеха не прячут: её считают отдельной строкой сметы.
Если новый объём — небольшой корпус, где цех и склад стоят под одной крышей, путь заказа другой. Он разобран в материале о девелопменте light industrial.
6. Проект, стройка и ввод
Состав проектной документации задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Технический заказчик по пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса ведёт изыскания, проектирование, экспертизу, договоры и приёмку. Лицо, осуществляющее строительство, по статье 52 того же кодекса организует площадку. Организация строительства — СП 48.13330.2019. Исполнительную документацию сдают по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, секциями, а не одной папкой в конце.
Снос старого цеха и вывоз грунта в 191 692 ₽/м² не входят. Цены сноса на этой странице нет: её называют после обследования, когда ясно, что именно снимают. Пока старая смена идёт в соседнем пролёте, вырез в полу размечает геодезист, чтобы не подрыть живую колонну.
Разрешение на ввод выдают, когда построенное совпало с проектом и с разрешением на строительство. Срок гарантии на объект, который заказчик строит для себя, пишет договор подряда.
Цены на 1 апреля 2026 года
| Что измеряли | Где | Цифра |
|---|---|---|
| Полная стоимость строительства жилья массового спроса | Москва | 191 692 ₽/м² |
| Та же полная стоимость | Московская область | 150 018 ₽/м² |
| Цена предложения на первичном рынке, тот же сегмент | Москва | 265 463 ₽/м² |
| Та же цена предложения | Московская область | 198 522 ₽/м² |
Стройка — сколько стоит возвести метр. Цена предложения — сколько этот метр стоит у покупателя. Это разные показатели, в одну сумму их не складываем. Снос цехов, грунт и земля в справке отдельной строкой не выделены и в 191 692 ₽/м² не входят. Новый цех с нуля разобран на странице строительства заводов.
Расчёт на 5 000 м²
Берём новое здание 5 000 м². Москва: 5 000 × 191 692 = 958 460 000 ₽. Область: 5 000 × 150 018 = 750 090 000 ₽.
| Строка | Москва | Московская область |
|---|---|---|
| Стройка, 5 000 м² | 958 460 000 ₽ | 750 090 000 ₽ |
| Управление, 5% | 47 923 000 ₽ | 37 504 500 ₽ |
| Технический заказчик, 1,5% | 14 376 900 ₽ | 11 251 350 ₽ |
Генподрядные 3% к этой сумме не прикладываем: три процента считают от стоимости работ по отдельному договору. Если московская сумма лежит год по ключевой ставке 14% (решение Банка России от 11 сентября 2026 года), масштаб процентов — 134 184 400 ₽. Это шкала ставки, а не график конкретного кредита.
Посчитайте ту же арифметику на своей площади.
Сколько платит заказчик за ведение
Управление проектом начинается от 5% стоимости проекта. Технический заказчик — от 1,5% сметной стоимости. Генподряд — от 3% стоимости работ. Это разные договоры. На московских 958 460 000 ₽ управление по 5% даёт 47 923 000 ₽, технический заказчик по 1,5% — 14 376 900 ₽.
Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр задаёт норматив затрат на функции технического заказчика: от 2,10% при смете до 200 млн ₽ до 1,07% при смете 5–6 млрд ₽. Наша стартовая ставка 1,5% лежит в этом коридоре. Итог фиксируем после разбора проекта. Предварительный расчёт готовим за 1 час после заявки, точную смету — после обмера и проекта.
Что берёт Строй Альянс
На такой площадке берём управление стройкой, функции технического заказчика и генподряд. Допуск СРО третьего уровня, рег. № С-306-7704529749, позволяет подписывать договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Дороже этого порога текущий допуск один договор не закроет. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезд по России.
На промышленной площадке наш именной контракт — генподряд защитных конструкций на Танеко в Нижнекамске. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском мы субподрядчик фасадов и светопрозрачных конструкций, генподрядчик — СтройСити. Реконструкцию зданий мы делали на Большой Никитской, 17с1, и на Мясницкой, 13, стр. 2, в 2023 году. Целую промышленную территорию под новый квартал этими адресами не называем.
Покупку земли, продажу помещений и долю за свои деньги не берём. Технологическую линию ставят профильные организации: мы готовим под неё фундаменты, каналы и инженерию здания. Офис: Московская обл., г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com.
Вопросы
Что такое редевелопмент промышленных территорий?
Это перестройка уже занятой заводской площадки. Цеха обследуют, часть оставляют, часть снимают, рядом ставят бытовой корпус, ворота и ливнёвку. Заказчик — собственник корпусов или инвестор площадки. Основной регион — Москва и Московская область.
Чем эта работа отличается от строительства нового завода?
Новый завод начинают с технологии и пустого места под корпус. Здесь земля уже занята чужими фундаментами, старым полом и сетями действующего цеха. Путь нового цеха разобран отдельно.
Сколько в 2026 году стоит новый корпус на такой площадке?
Полная стоимость строительства нового здания массового спроса на 1 апреля 2026 года — 191 692 ₽/м² в Москве и 150 018 ₽/м² в Московской области. На 5 000 м² это 958 460 000 ₽ и 750 090 000 ₽.
Входит ли снос старого цеха в эту сумму?
Снос, грунт и земля в 191 692 ₽/м² не входят. Цену сноса называют после обследования.
Куда девать дождевую воду со двора?
Дождь с новой кровли не сливают в технологический сток цеха. Ливнёвку считают отдельной сметой после обмера двора, в цену корпуса она не входит.
Можно ли оставить старый каркас цеха?
Можно, если обследование подтвердило колонны и фундамент. Старый пол с приямками под новый столб вырезают. Цена нового корпуса от этого не становится ценой одной оболочки.
Что берёт Строй Альянс на такой площадке?
Управление от 5% стоимости проекта, технического заказчика от 1,5% сметы и генподряд от 3% стоимости работ, в пределах допуска до 3 млрд ₽. Покупку земли, продажу помещений и долю за свои деньги не берём.
Источники
- Союз инженеров-сметчиков, справка на 1 апреля 2026, публикация ЕРЗ
- Банк России, ключевая ставка
- СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений»
- СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий»
- СП 48.13330.2019 «Организация строительства»
- Градостроительный кодекс РФ, пункт 22 статьи 1 и статья 52
- Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87
- Приказ Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр
- Приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр
Дальше по теме: девелопмент промышленных объектов, девелопмент light industrial, комплексное освоение территории, девелопмент складов, технический заказчик, генеральный подряд.
Предыдущая статья: девелопмент промышленных объектов. Все материалы — в блоге.