Кому нужен альбом до котлована
Альбом заказывает собственник земли или инвестор, который платит за стройку сам. Он нужен, когда на участке ещё нет корпусов, а решение «сколько метров сюда встанет» уже стоит денег. Архитектор собирает схему, фасады и таблицу показателей. Застройщик по этой таблице понимает, какой корпус участок принимает. Подрядчик по ней ещё не строит: для стройки нужен проект.
Технический заказчик по пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса ведёт изыскания, проект и приёмку, когда застройщик поручил это письменно. Лицо, которое строит, по статье 52 того же кодекса организует площадку. Альбом стоит раньше обоих договоров. Комплексное освоение начинается, когда схема уже показывает, где первая очередь, дорога и сети.
Как собирают концепцию застройки участка
1. Границы, которые можно защитить
Сначала сверяют, чей участок и какой вид использования на нём записан. Если вид не позволяет нужный корпус, экскаватор останавливают в первый день: схема на запрещённом использовании стройку не спасает. Шнур на поле — граница, которую можно защитить. Забор, который сосед поставил примерно по своему, к этой границе не равен. Если углы не вынесены, корпус садится на чужую землю, и альбом пересобирают.
На странице расчёта разрешений, открытой 29 сентября 2026 года, срок выдачи градостроительного плана указан как 20 дней, срок действия — 3 года. План показывает, сколько участок принимает и где проходят красные линии. Без него таблица показателей держится на догадке.
2. Полоса, где корпус не встанет
Линия электропередачи, красная линия и санитарный разрыв съедают пятно до первого эскиза. Полоса под проводами остаётся пустой: опора и провод не дают поставить стену. Если нарисовать корпус на всей площади кадастра, таблица показателей врёт. Эту потерю считают на схеме, пока земля ещё пустая. После фундаментов полосу уже не вернуть.
3. Посадка корпусов и разворот пожарной машины
Корпуса сажают на то, что осталось после пустой полосы. Федеральный закон № 123-ФЗ требует проезд, по которому пожарная машина заезжает и выезжает. Тупик между каркасами останавливает схему, даже когда коробки на бумаге помещаются. Ширину берут из проекта, а не на глаз по легковому автомобилю. Если колонны уже стоят, разворотный карман между ними не вырезать. Организацию площадки потом ведут по СП 48.13330.2019, но карман закладывают в альбоме, пока каркасов нет.
4. Стоянка, которая сжимает пятно
СП 113.13330 задаёт минимальное машино-место 5,3 × 2,5 м. Место для автомобиля инвалида, который пользуется креслом-коляской, — 6,0 × 3,6 м. Если в таблице все места посчитали как маленькие, последний ряд не встаёт, и пятно корпуса сжимается. Ширину проезда между рядами проект берёт по классу автомобиля из приложения А того же свода: одной цифры на все ряды нет. Рампа в подземную стоянку съедает двор. Если двор наклонить к рампе, дождь идёт в гараж. Уклон задают в альбоме по СП 82.13330.2016, до асфальта.
5. Кабель, который идёт за забор
Точка присоединения часто стоит за забором. Каждый лишний метр кабеля и трубы сидит в бюджете площадки, а не в договоре на коробку. Нагрузку считают по СП 256.1325800.2016 и Правилам устройства электроустановок до заказа шкафа. Если шкаф посчитали на освещение забора, а в корпусе потом включают вентиляцию и кухню, линия выбивает в первый холодный вечер. Воду и канализацию выводят за стену по СП 30.13330.2020: выпуск, который кончается в подвале, к городской сети не подключён.
6. Альбом и таблица показателей
Альбом фиксирует схему, фасады, разрез и таблицу: площадь участка, пятно застройки, общая площадь, этажи, число машино-мест. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 описывает уже проект, который делают после этого альбома. Если таблицу нарисовали на всём кадастре и забыли полосу под проводами, проект с альбомом не совпадёт, и альбом пересобирают. На макете это видно сразу: белые объёмы не заходят под линию опор.
Дальше корпус жилого дома проверяют по СП 54.13330.2022, общественное здание — по СП 118.13330.2022, склад и производство — по СП 56.13330.2021. Офис, магазин и склад в одном заказе разобраны в материале о девелопменте коммерческой недвижимости.
Цены альбома
В пример берём 600 ₽/м². Это ставка альбома без прежних чертежей для зданий от 10 000 м² на прайсе, открытом 29 сентября 2026 года. Эскиз офиса на другом прайсе того же дня начинается от 450 ₽/м², склада от 400, магазина от 500, гостиницы от 600. Нижнюю границу объявления «от 150 000 ₽» в пример не ставим: на 10 000 м² это 15 ₽/м², ниже открытых ставок эскиза. Ставку альбома и стоимость стройки в одну сумму не складывают: это разные договоры.
| Что считаем | Цифра | Откуда |
|---|---|---|
| Альбом без прежних чертежей, здания от 10 000 м² | 600 ₽/м² | прайс npoekt.ru, строка «без наработок» |
| Пример: корпус 10 000 м² | 6 000 000 ₽ | 10 000 × 600 |
| Эскиз офисного здания | от 450 ₽/м² | прайс komm-stroy.ru, стадия эскиза |
| Эскиз склада | от 400 ₽/м² | тот же прайс |
| Эскиз магазина | от 500 ₽/м² | тот же прайс |
| Эскиз гостиницы | от 600 ₽/м² | тот же прайс |
| Эскиз производства | от 450 ₽/м² | тот же прайс |
| Вилка альбома в тексте того же прайса | 200–500 ₽/м² | в пример не входит: ниже ставок эскиза |
| Объявление на альбом концепции | от 150 000 ₽ | nep.expert; в пример не входит |
Пакеты стройки у нас — отдельные строки на 23 сентября 2026 года. Навесной вентилируемый фасад под ключ, с материалами — от 5 500 ₽/м². Стоечно-ригельное остекление фасада под ключ — от 8 700 ₽/м². Эксплуатируемая кровля и терраса — от 1 200 ₽/м². Благоустройство: асфальт, плитка, газон — от 480 ₽/м². Управление проектом — от 5% стоимости проекта. Ведение объекта — от 1,5% сметной стоимости. Генподряд — от 3% стоимости работ. Итог по пакету даёт смета после обмера и проекта.
Расчёт на 10 000 м²
Берём корпус общей площадью 10 000 м². Это порог, с которого прайс публикует 600 ₽/м² для альбома без прежних чертежей. 10 000 × 600 = 6 000 000 ₽. Калькулятор повторяет эту арифметику. Ставка внутри него зафиксирована на 600 ₽/м².
Что берёт Строй Альянс
Альбом как работу архитектора мы отдельной ставкой не продаём. Берём управление проектом со стороны стройки, ведение объекта отдельным договором и генподряд или пакеты: каркас, навесной фасад, остекление, кровля. В одну бумагу альбом и стройку не склеиваем.
Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Основной регион — Москва и Московская область, выезжаем по России. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки. Точную сумму — после обмера и проекта.
Долю в проекте за свои деньги не берём. Продажу земли не берём. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, мы на субподряде: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка, генподрядчик — СтройСити. На Большой Никитской, 17с1 и на Мясницкой, 13, стр. 2 в 2023 году делали реконструкцию. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций.
Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Карта офиса. Для расчёта стройки пришлите схему посадки и таблицу показателей. Реквизиты и допуск — на странице о компании.
Вопросы
Что такое концепция застройки участка?
Это альбом до проекта: схема участка, посадка корпусов, проезд, стоянка и таблица показателей. Его заказывает собственник земли в Москве или Московской области, чтобы увидеть, что участок принимает, до котлована.
Чем альбом отличается от проекта?
Альбом фиксирует схему и показатели. Проект по постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 делают после альбома: в нём уже разделы, расчёты и спецификации.
Сколько стоит первый альбом на 10 000 квадратных метров?
Открытый прайс для зданий от 10 000 м² ставит альбом без прежних чертежей в 600 ₽/м². На 10 000 м² это 6 000 000 ₽. Это цена альбома, не стройки.
Почему в расчёт не берут объявление от 150 тысяч рублей?
150 тысяч рублей — нижняя граница объявления на альбом, она не растёт с площадью корпуса. На 10 000 м² это 15 ₽/м². Прайс эскиза офиса начинается от 450 ₽/м², склада от 400 ₽/м², а альбом без прежних чертежей на той же полке стоит 600 ₽/м².
Что ломает посадку корпусов?
Полоса под линией электропередачи, красная линия и тупик, из которого пожарная машина не выезжает. Если корпус нарисован на всей площади кадастра, таблица показателей не совпадёт с тем, что можно построить.
Какой размер машино-места закладывать?
По СП 113.13330 минимальное машино-место — 5,3 × 2,5 м. Место для автомобиля инвалида на кресле-коляске — 6,0 × 3,6 м. Если все места посчитать как маленькие, последний ряд не встаёт.
Делает ли Строй Альянс сам альбом?
Альбом как работу архитектора мы отдельной ставкой не продаём. Берём управление проектом от 5% стоимости проекта, ведение объекта, генподряд и пакеты фасада, остекления и кровли. Продажу земли и свои деньги в участок не берём.
Что прислать, чтобы посчитать стройку после альбома?
Схему посадки, таблицу показателей и состав работ: каркас, фасад, остекление, кровля. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки. Точную сумму даёт смета после обмера и проекта.
Источники
- Прайс проектных разделов, страница открыта 29 сентября 2026: для зданий от 10 000 м² альбом без прежних чертежей — 600 ₽/м². Там же срок выдачи градостроительного плана — 20 дней, срок действия — 3 года.
- Прайс эскиза, страница открыта 29 сентября 2026: офис от 450 ₽/м², склад от 400, магазин от 500, гостиница от 600, производство от 450. В тексте той же страницы вилка альбома 200–500 ₽/м², в пример её не берём.
- Объявление на архитектурно-градостроительную концепцию: от 150 000 ₽. В пример на 10 000 м² не входит.
- СП 113.13330 «Стоянки автомобилей»: машино-место 5,3 × 2,5 м, место для автомобиля инвалида на кресле-коляске 6,0 × 3,6 м. СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий». СП 256.1325800.2016. СП 30.13330.2020. СП 48.13330.2019. Федеральный закон № 123-ФЗ. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Градостроительный кодекс РФ, пункт 22 статьи 1 и статья 52.
Дальше по теме: девелопмент земельных участков, комплексное освоение территории, девелопмент недвижимости, ведение объекта, генеральный подряд, раздел «Строительство», контакты.
Рядом: девелопмент коммерческой недвижимости. Все материалы — в блоге.