Как идёт работа на площадке
Работа идёт от участка у трассы к очереди, которую можно сдать отдельно: сначала земля и доля застройки, потом схема корпусов, мощность, каркас с полом на отметке 1,20 м, кровля, двор на 36 м и ввод. Один корпус без общего двора — это девелопмент склада, а не парк.
1. Участок у трассы и доля застройки
Сначала проверяют, чья земля, какая категория и можно ли поставить склады. Градостроительный план показывает пределы. Если разрешённое использование не про склад, смена вида и плата городу становятся строкой бюджета раньше котлована.
Для класса А площадь застройки — до 55% участка, и отступление допустимо, только если оно не ломает работу двора. Корпус 20 000 м² при этой доле просит участок не меньше 20 000 / 0,55 = 36 364 м². На меньшем пятне фура не разворачивается, даже если сотка дешёвая. Классификация 2022 года требует не меньше двух въездов: второй может быть пожарным проездом.
2. Мастер-план корпусов и кольца фур
Мастер-план раскладывает корпуса, КПП, стоянку ожидания и кольцо так, чтобы очередь сдавалась, пока соседний корпус ещё в каркасе. Схема участка до котлована разобрана в материале о мастер-плане территории.
Ломает схему не фасад, а пересечение потоков. Легковая парковка у КПП и фура к доку должны разъехаться. Если вторая очередь перегораживает выезд первой, парк стоит, хотя первый корпус уже тёплый. Складские здания считают по СП 57.13330.2011, организацию площадки — по СП 48.13330.2019.
3. Подстанция на каждое здание
Класс А в классификации 2022 года требует независимую трансформаторную подстанцию у каждого здания, с полным резервом мощности. Допустимый минимум резерва — 10 Вт на 1 м² складской площади, и только если это записано в проекте.
На очереди 20 000 м² нижняя полка резерва — 20 000 × 10 Вт = 200 кВт. Это не мощность зарядных, конвейера и холода арендатора. Плата за технические условия в цену 71 400 ₽/м² не входит: исследование I квартала 2026 года прямо вычитает землю и техусловия. Если заявку на мощность подали после каркаса, корпус стоит тёмный, а двор уже заасфальтирован.
4. Сетка колонн, высота и отметка пола
Класс А — это склад без колонн или с шагом не меньше 12 м и пролётом не меньше 24 м. Эффективная высота хранения — не меньше 12 м от пола до низа конструкций и коммуникаций. Пол — бетон с антипылевым покрытием, нагрузка не меньше 6 т/м²; 5 т/м² допустимы, если остальные условия класса сохранены. Отметка пола — 1,20 м от планировочной отметки земли.
Узкий шаг режет стеллажный ряд. Пол на отметке земли не встречается с полом фуры: уравнитель не достаёт до кузова. Геодезист фиксирует оси и отметку до монтажа стеллажей заказчика. Состав проекта задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Сталь считают по СП 16.13330.2017, нагрузки — по СП 20.13330.2016.
5. Кровля и вода у дока
Кровлю склада считают по СП 17.13330.2017. Для класса А+ классификация 2022 года отдельно требует кровлю без постоянного обслуживания и воронки с подогревом. На парке та же вода опаснее, чем на одном ангаре: скат нескольких корпусов сходится во двор.
Если выпуск падает на рампу, фура стоит в луже, а зимой — на льду у уравнителя. На ЖК «СберСити» мы делали кровлю, террасы и ливнёвку жилого квартала. На парке берём тот же узел, но у дока: лоток двора и выпуск с кровли стыкуют до асфальта. Благоустройство территории ведут по СП 82.13330.2016.
6. Двор на 36 метров и число ворот
Класс А требует автоматические доковые ворота с уравнителями: не меньше одного на 1 000 м² складской площади. На очереди 20 000 м² это 20 ворот. На каждый пожарный отсек нужны отдельные ворота с рампой для негабарита. Направляющие для колёс для класса А — желательное условие, без них фура бьёт отбойник.
Зона маневрирования перед стандартными воротами — не меньше 36 м, перед воротами под 45° — не меньше 28 м. Короткий двор заставляет сдавать назад через соседний док. Отопление класса А держит в складе не меньше +16 °C при наружных −35 °C. Пожарную сигнализацию ставят по СП 484.1311500.2020, спринклеры — по СП 485.1311500.2020. Безопасность здания — Федеральный закон № 384-ФЗ, пожарная — № 123-ФЗ.
7. Ввод очереди
Очередь закрывают отдельно: каркас, пол, доки, инженерия и проезд этой очереди. Исполнительную документацию ведут по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр. Запись о вводе разобрана в материале о вводе объекта в эксплуатацию.
Стеллажи, WMS и товар арендатора в эту сдачу не входят. Если пол приняли с перепадом больше допуска класса, стойки ставить поздно: фреза по готовому складу останавливает соседнюю очередь. Строительство ведут по статье 52 Градостроительного кодекса.
Сколько стоит девелопмент логистических парков в 2026 году
Цена клиенту за очередь сухого склада класса А на начало 2026 года — 71 400 ₽/м² без НДС, или 87 108 ₽/м² с НДС 22%. Это средняя стоимость строительства в Центральном округе по CORE.XP от 20 февраля 2026 года. В неё сидят основные конструкции (около 45% суммы) и внутриплощадочные сети (около 18%). Земля и плата за технические условия стоят отдельно.
| Что входит | Цена клиенту | Откуда цифра и дата |
|---|---|---|
| Генподряд сухого склада класса А: конструкции и сети на площадке, без земли и без платы за техусловия | 71 400 ₽/м² без НДС; 87 108 ₽/м² с НДС 22% | CORE.XP, 20 февраля 2026, средняя по ЦФО на начало 2026. НДС 22% — с 1 января 2026, Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ |
| Тот же тип объекта по замеру I квартала: класс А, 20 000 м², сети на площадке, без земли и техусловий | 69 100 ₽/м² без НДС | IBC Real Estate, MEGASTROY и Сбер, I квартал 2026 |
| Прогноз себестоимости логопарков к концу 2026 года | 75 000–78 000 ₽/м² | «Коммерсантъ», 20 февраля 2026: CORE.XP и ГК «Ориентир» называют 75 000 ₽, IBC Global — 77 000–78 000 ₽. Это прогноз, не договор |
| Аренда сухих складов класса А в Москве и области к концу 2026 года | 11 000 ₽/м² в год | CMWP через «Коммерсантъ», 20 февраля 2026. Это плата за готовый метр в год, её к стройке не прибавляют |
В расчёт очереди берём 71 400 ₽/м²: это верхняя из двух опубликованных средних на начало года, а не нижние 69 100 ₽ и не прогноз 75–78 тысяч. «Коммерсантъ» в том же номере пишет, что из-за этой себестоимости девелоперы реже начинают парк без конкретного заказчика и чаще строят корпус под названного арендатора. Такой корпус разобран в материале о built-to-suit складах.
Расчёт очереди 20 000 м²
Очередь берём площадью 20 000 м²: на такой объект опирается замер I квартала 2026 года. 20 000 × 71 400 = 1 428 000 000 ₽ без НДС. С НДС 22%: 1 428 000 000 × 1,22 = 1 742 160 000 ₽. В сумму входят конструкции и сети на площадке. Земля, плата за технические условия, стеллажи и поиск арендатора в неё не входят.
Рядом те же 20 000 м² дают 20 доковых ворот (одно на 1 000 м²), резерв мощности не ниже 200 кВт и участок не меньше 36 364 м² при застройке 55%. Договор подряда ООО «Строй-Альянс» — до 3 млрд ₽: одна такая очередь в допуск входит. Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту.
Что берёт Строй Альянс
На таком парке берём генеральный подряд очереди или пакеты: монтаж металлоконструкций, ограждающие панели, кровлю, ливнёвку двора и остекление административного блока. Ведение объекта — на странице технического заказчика. Строительство склада как одного корпуса — в разделе складов.
Покупку земли, поиск арендатора и стеллажи оставляем заказчику. Логистический парк в списке наших сданных объектов не стоит. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций, на Большой Никитской и Мясницкой делали реконструкцию городских зданий. Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.
Вопросы
Что такое логистический парк?
Это площадка с несколькими складскими корпусами, общим двором, КПП и сетями, где очередь можно сдать отдельно от соседнего корпуса. Один ангар без общего кольца фур парком не становится.
Сколько стоит построить очередь класса А?
На начало 2026 года средняя цена генподряда — 71 400 ₽/м² без НДС, с НДС 22% это 87 108 ₽/м². На 20 000 м² выходит 1 428 000 000 ₽ без НДС и 1 742 160 000 ₽ с НДС. Земля и техусловия в эту сумму не входят.
Чем парк отличается от одного склада?
У парка общая подстанция, кольцо фур и вторая очередь, которая не должна перекрыть выезд первой. Один корпус считают в материале о девелопменте складов и логистики.
Что даёт статус индустриального парка?
Статус индустриального парка — это запись управляющей компании и резидентов, а не факт, что на поле стоят склады. Стройка корпусов этот статус сама не присваивает. Логистический парк можно построить и без этой записи.
Сколько доков нужно на 20 000 м²?
Для класса А — не меньше одного дока на 1 000 м², то есть 20 ворот, плюс ворота с рампой на каждый пожарный отсек. Перед стандартными воротами оставляют зону маневрирования не меньше 36 м.
Почему аренда 11 000 ₽ и стройка 71 400 ₽ стоят рядом?
11 000 ₽/м² в год — ожидание аренды класса А в Москве и области к концу 2026 года по CMWP. 71 400 ₽/м² — цена возведения метра без НДС. Аренду к цене стройки не прибавляют.
Берёте ли землю и поиск арендатора?
Нет. Берём стройку очереди: каркас, кровлю, ливнёвку, остекление административного блока и ведение объекта. Землю, арендатора и стеллажи оставляет себе заказчик.
Что ломает двор после сдачи корпуса?
Зона перед воротами короче 36 м, пол не на отметке 1,20 м и вода с кровли на рампе. Корпус при этом уже тёплый, а фура к доку не встаёт.
Источники
- CORE.XP, 20 февраля 2026: 71,4 тыс. ₽/м² без НДС на начало 2026 года, доля конструкций около 45% и внутриплощадочных сетей около 18%.
- IBC Real Estate, I квартал 2026: 69 100 ₽/м² без НДС для класса А на 20 000 м², с сетями на площадке, без земли и техусловий.
- «Коммерсантъ», 20 февраля 2026: прогноз 75–78 тыс. ₽/м² по логопаркам к концу 2026 года и аренда 11 000 ₽/м² в год по CMWP.
- Методические рекомендации по классификации складов, редакция 2022 года: шаг 12 м, пролёт 24 м, высота 12 м, пол 1,20 м, нагрузка 6 т/м², док на 1 000 м², двор 36 м, застройка до 55%, резерв от 10 Вт/м².
- Письмо ФНС от 29 декабря 2025 № СД-4-3/11802@: ставка НДС 22% с 1 января 2026 года.
Дальше по теме: девелопмент складов и логистики, девелопмент light industrial, девелопмент промышленных объектов, мастер-план территории, built-to-suit склады, строительство складов. Все материалы — в блоге.