Как идут built-to-suit склады
Built-to-suit склады идут от задания одного арендатора до ключей одного корпуса. По итогам I квартала 2026 года Nikoliers насчитал в России 1,6 млн м² нового качественного склада, и 1,2 млн м² из них, то есть 73%, пришлись на формат built-to-suit или на собственное строительство. Спекулятивный корпус девелопер сдаёт тому, кто придёт. Здесь шаг колонн, число доков и мощность фиксируют до котлована.
1. Задание арендатора
Класс А на рынке задают методические рекомендации Knight Frank. Их рекомендовал Комитет по залогам и оценке Ассоциации банков России, протокол от 13 декабря 2019 года, файл редакции 2022 года лежит на kf.expert. Для класса А эффективная высота хранения — не менее 12 м от пола до низа конструкций и коммуникаций. Шаг колонн — не менее 12 м. Расстояние между пролётами — не менее 24 м. Высота меньше 12 м, но не ниже 10 м, сама по себе класс не снимает, если остальные признаки на месте.
Решение ломается на шаге колонн. Стойка стеллажа просит ровный проход, а колонна 12-метровой сетки встаёт в этот проход — ряд выпадает по всей длине корпуса. Фермы после нарезки не передвигают. Поэтому сетку стеллажа накладывают на оси каркаса в задании, а не после монтажа.
2. Участок и площадка перед доками
Площадку меряют до договора. У класса А ширина зоны маневрирования перед стандартными воротами — не менее 36 м, перед воротами под углом 45° — не менее 28 м. Пол дока сидит на отметке 1,2 м от планировочной отметки земли: это высота кузова фуры. Земля и технические условия на электричество в цену генподрядных работ не входят, их считают отдельно.
Если перед доком остаётся 30 м, фура не выезжает без наезда. Тогда либо режут число ворот, либо ставят ворота под углом. Оба варианта меняют задание, которое арендатор уже согласовал. Подстанция на краю участка в этот момент ещё бумага: мощность, которую сетевая компания подтвердит, ограничивает сортировку сильнее, чем толщина панели.
3. Договор под одного арендатора
Договор фиксирует площадь, высоту, нагрузку на пол, число доков, температуру и срок. Арендатор берёт корпус целиком на длинный срок либо выкупает его. Свободной ячейки на несколько месяцев в таком договоре нет: пустующую часть спекулятивного парка здесь не добирают соседом.
Договор ломает поздний мезонин. Если его ставят над зоной погрузки, методичка класса А просит нагрузку на пол мезонина не менее 1,0 т/м² и ограждение по краю. Каркас и фундамент под эту нагрузку закладывают до бетона. Добавка «ещё антресоль» после заливки ростверка — это новый расчёт, а не пункт в дополнительном соглашении на отделку.
4. Проект и экспертиза
Складское здание класса функциональной пожарной опасности Ф5.2 проектируют по СП 56.13330.2021 «Производственные здания». Состав документации задаёт постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87. Экспертизу проводят по статье 49 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство выдают по статье 51.
На экспертизе спорят о поле. Для класса А нужен бетон с антипылевым покрытием и нагрузка не менее 6 т/м². Нагрузка 5 т/м² допустима, только если остальные признаки класса сохранены. Стеллаж и штабелёр, которым в задании записаны 6 т/м², на полу в 5 т/м² класс не подтверждают. Переделка плиты после экспертизы дороже, чем строка в задании до неё.
5. Каркас, кровля и пол
Площадку ведут по СП 48.13330.2019: ограждение, разбивка, входной контроль, затем фундамент, каркас, оболочки, пол. Исполнительную документацию сдают по приказу Минстроя России от 16 мая 2023 года № 344/пр. Отметку пола фиксируют до того, как на неё встанет техника арендатора.
Кровля ломает приёмку водой. Если ливень не уходит в водосток и стекает на площадку дока, зимой уравнительная платформа встаёт в лёд. У класса А+ методичка прямо требует воронки с подогревом. На классе А тот же узел проверяют по уклону: вода идёт в водосток, а не на фартук отметки 1,2 м. Акт кровли с лужей у дока не закрывают.
6. Доки и инженерия
На классе А доковых ворот с уравнительными платформами — не менее одной на 1 000 м² складской площади. На 20 000 м² это 20 ворот. Ворота с въездной рампой для негабарита — не менее одних на каждый пожарный отсек. Отопление держит в складе не менее +16 °C при наружном воздухе −35 °C. Административно-бытовые помещения — не менее 2% складской площади: на 20 000 м² это 400 м² офиса, санузлов, раздевалок и комнаты приёма пищи.
Резерв электричества методичка допускает не менее 10 Вт/м² вместо полного дублирования подстанции. На 20 000 м² это 200 кВт резерва, а не вся мощность сортировки. Если автоматика арендатора просит больше, чем подтвердили технические условия, подстанцию заказывают второй раз. Срок ключей тогда сидит на сетевой компании, а не на монтаже ворот. Зарядную для кислотных аккумуляторов погрузчиков закладывают в каждый пожарный блок: без неё технику ставят заряжать в проходе, и приёмку останавливает пожарный надзор. Розетки под гелевые батареи методичка считает допустимой заменой.
7. Ввод и передача ключей
Разрешение на ввод выдают по статье 55 Градостроительного кодекса: построенное совпадает с проектом и с разрешением на строительство, исполнительная собрана. Порядок записи в реестре для склада разобран на странице ввода объекта в эксплуатацию. Передачу арендатору делают по заданию договора, а не по формуле «коробка стоит».
На передаче ломается отметка дока. Пол на 1,2 м и платформа, которая не достаёт до кузова фуры этого арендатора, останавливают разгрузку в первый же день. Замечание закрывают на пустом складе. Стеллажи и сортировку ставит поставщик оборудования, не строительный договор: пол, оси и мощность к этому моменту уже приняты.
Сколько стоят built-to-suit склады в 2026 году
Цена генподрядных работ на сухой склад класса А в Центральном округе по итогам I квартала 2026 года — 69 100 ₽/м² без НДС. Так посчитали IBC Real Estate, девелопер MEGASTROY и Сбер для объекта около 20 000 м²: внутриплощадочные сети входят, земля и технические условия не входят. С налогом 22%, который действует с 1 января 2026 года, тот же метр на счёте заказчика — 84 302 ₽. Между мартовской оценкой NF Group 67 600 ₽/м² и квартальной 69 100 ₽/м² на страницу взята более поздняя и более высокая.
| Что это | Цена | Откуда цифра и дата |
|---|---|---|
| Сухой склад класса А, генподряд, около 20 000 м², Центральный округ | 69 100 ₽/м² без НДС | IBC Real Estate, MEGASTROY и Сбер, I квартал 2026 |
| Тот же метр на счёте с НДС 22% | 84 302 ₽/м² | 69 100 × 1,22; НДС 22% с 1 января 2026, закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ |
| Сухой склад класса А, Центральный округ | 67 600 ₽/м² | NF Group, 31 марта 2026, минус 4% к сентябрю 2025 |
| Фулфилмент, обычно свыше 70 000 м² | 83 200–86 600 ₽/м² без НДС | IBC: плюс 30–35% к базе из-за ярусов хранения и инженерии |
| Аренда существующих сухих складов класса А, Москва и область | 9 500 ₽/м² в год | IBC Real Estate, 4 августа 2026, I полугодие |
| Продажа готового склада класса А, Петербург | 90 000–100 000 ₽/м² без НДС | «Деловой Петербург», 27 апреля 2026, итоги I квартала |
| Продажа формата built-to-suit, Петербург | 75 000–85 000 ₽/м² без НДС | тот же материал, другой город и другой договор — продажа актива |
Аренду, продажу готового корпуса и цену стройки нельзя складывать. 9 500 ₽ — плата за год уже стоящего склада в Москве и области. 69 100 ₽ — работы генподрядчика без земли. Петербургские 75 000–100 000 ₽ — цена продажи актива, не смета московской стройки. Для корпуса до 15 000 м² то же исследование IBC даёт плюс 10–15% к 69 100 ₽/м²: постоянные затраты садятся на меньшую площадь. На 30–70 тысяч м² метр на 3–5% ниже базы, свыше 70 тысяч — на 5–10%, кроме фулфилмента.
Расчёт сухого склада на 20 000 м²
Берём базу исследования, корпус около 20 000 м². 20 000 × 69 100 = 1 382 000 000 ₽ без НДС. 20 000 × 84 302 = 1 686 040 000 ₽ с НДС 22%. Доков по норме класса А: 20 000 / 1 000 = 20 ворот. Площадка перед стандартными воротами — не уже 36 м. Бытовые и офис — 2% площади, это 400 м². Сумма с налогом ниже допуска СРО в 3 млрд ₽.
| Шаг | Как считаем | Итог |
|---|---|---|
| Генподряд без НДС | 20 000 м² × 69 100 ₽ | 1 382 000 000 ₽ |
| Счёт с НДС 22% | 20 000 м² × 84 302 ₽ | 1 686 040 000 ₽ |
| Доковые ворота класса А | 20 000 / 1 000 | 20 ворот |
| Офис и бытовые, не менее 2% | 20 000 × 0,02 | 400 м² |
Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту.
Что берёт Строй Альянс
На таком корпусе берём генеральный подряд, функции технического заказчика и монтаж металлоконструкций. На смете 1 382 000 000 ₽ технический заказчик по ставке 1,5% — это 20 730 000 ₽ отдельным договором. В 69 100 ₽/м² этой строки нет: там уже цена генподрядных работ. Три процента генподрядных услуг к этой цене сверху не прибавляем. Страница строительства складов описывает состав работ, а цену класса А на 2026 год держит этот расчёт.
Готового склада built-to-suit в перечне наших объектов нет. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, мы субподрядчик у генподрядчика СтройСити: навесной фасад, светопрозрачные конструкции, кровля, террасы и ливнёвка. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций. Долю в складе, продажу площадей и стеллажное оборудование не берём. Договор дороже 3 млрд ₽ текущий допуск СРО не закрывает: фулфилмент на 70 000 м² по верхней границе 86 600 ₽/м² без НДС уже выходит за этот порог.
Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.
Вопросы
Что такое built-to-suit склады?
Это склад, который проектируют и строят под одного арендатора: площадь, высоту, пол и доки фиксируют в договоре до котлована. Свободную ячейку в уже стоящем парке так не называют.
Чем такой склад отличается от склада в свободную аренду?
В свободной аренде берут готовый метр по ставке 9 500 ₽/м² в год для сухих складов класса А в Москве и области за I полугодие 2026 года. Здесь корпус ещё не стоит, и его собирают под задание этого пользователя целиком.
Сколько стоит сухой склад класса А в 2026 году?
Генподрядные работы в Центральном округе по итогам I квартала 2026 года — 69 100 ₽/м² без НДС, на счёте с НДС 22% — 84 302 ₽/м². На 20 000 м² это 1 382 000 000 ₽ без НДС и 1 686 040 000 ₽ с налогом. Земля и технические условия в ставку не входят.
Сколько доков нужно на 20 000 м²?
Для класса А — не менее одной доковой пары «ворота и уравнительная платформа» на 1 000 м². На 20 000 м² это 20 ворот, площадка перед стандартными воротами — не уже 36 м, пол дока — на отметке 1,2 м.
Входят ли земля и технические условия в 69 100 ₽/м²?
Нет. Цифра IBC, MEGASTROY и Сбера за I квартал 2026 года включает внутриплощадочные сети и не включает покупку земли и плату за технические условия. Корпус до 15 000 м² по тому же исследованию дороже базы на 10–15%.
Что будет, если колонна попадёт в проход стеллажа?
Ряд стеллажей выпадет по всей длине пролёта. Шаг колонн класса А — не менее 12 м, пролёт — не менее 24 м. Сетку стеллажа накладывают на оси до заказа металла.
Берёт ли Строй Альянс долю в складе?
Долю и продажу площадей компания не берёт. Берёт генподряд, функции технического заказчика и монтаж металлоконструкций в пределах допуска СРО до 3 млрд ₽. Готового склада built-to-suit в перечне объектов компании нет.
Источники
- IBC Real Estate, MEGASTROY и Сбер, исследование за I квартал 2026: 69 100 ₽/м² без НДС на сухой склад класса А около 20 000 м², внутриплощадочные сети входят, земля и технические условия не входят.
- IBC Real Estate, разбор той же оценки: до 15 000 м² база выше на 10–15%, на 30–70 тысяч м² ниже на 3–5%, свыше 70 тысяч — на 5–10%; фулфилмент 83 200–86 600 ₽/м².
- NF Group, март 2026, публикация CRE от 31 марта 2026: сухой склад класса А в Центральном округе — 67 600 ₽/м², минус 4% к сентябрю 2025.
- IBC Real Estate, обзор за I полугодие 2026, 4 августа 2026: аренда существующих сухих складов класса А в Москве и области — 9 500 ₽/м² в год.
- Nikoliers, 28 апреля 2026: ввод I квартала 2026 года в России — 1,6 млн м², из них 1,2 млн м², или 73%, формат built-to-suit или собственное строительство.
- Методические рекомендации по классификации складов, Knight Frank, файл 2022 года: высота 12 м, шаг колонн 12 м, пролёт 24 м, пол от 6 т/м², отметка дока 1,2 м, одни доковые ворота на 1 000 м², площадка 36 м, бытовые не менее 2%.
- ФНС России, разъяснение по закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ: основная ставка НДС с 1 января 2026 года — 22%.
- «Деловой Петербург», 27 апреля 2026: продажа готового склада класса А в Петербурге 90 000–100 000 ₽/м² без НДС, формат built-to-suit — 75 000–85 000 ₽/м² без НДС.
Дальше по теме: девелопмент складов и логистики, ТЭО строительного проекта, девелопмент light industrial, строительство складов и генеральный подряд.