Как идёт здание под конкретного заказчика
Сначала фиксируют процесс будущего пользователя, потом участок и договор, затем проект, разрешение, коробку и сдачу. Пустую коробку «на рынок» так не делают: шаг колонн, отметка дока и мощность на метр принадлежат одному имени, а не следующему арендатору.
1. Задание будущего пользователя
Задание будущего пользователя фиксирует, для какого процесса строят здание: сухой склад, цех с кран-балкой, холод или офис. Для сухого склада класса А рыночная классификация задаёт эффективную высоту хранения не меньше 12 м от пола до низа несущих конструкций, нагрузку на пол не меньше 6 т/м² (5 т/м² допустимы, если остальные признаки класса соблюдены) и отметку пола 1,2 м от планировочной отметки земли.
Решение ломается на отметке пола. Классификация ставит 1,2 м, потому что под эту высоту рассчитан кузов типовой фуры и ход уравнительной платформы. Если у заказчика свой парк с другой высотой пола кузова, ход платформы проверяют до заливки плиты: после бетонирования отметку уже не поднять и не опустить.
2. Участок и подъезд фуры
Участок проверяют до проекта: въезд с дороги общего пользования, разворот фуры у будущей рампы, место под двор и подключение к сетям. Земля и плата за технические условия в цену коробки не входят. Их считают отдельной строкой, когда известны участок и условия сетевой организации.
На рампе ломает вода с кровли. Если водосток выливает поток на площадку, где стоит фура, кузов и уравнительная платформа работают в луже, а зимой площадка обледеневает. Воронки с подогревом классификация прямо требует для класса А+. На классе А ту же воду уводят в колодец в стороне от дока, а не на асфальт под колёсами.
3. Договор: собственность или аренда
Договор выбирает, кому достанется здание. Если пользователь заказывает стройку сам, он платит генеральному подрядчику и остаётся собственником. Если девелопер строит и продаёт готовую коробку, покупатель платит цену продажи, а не ставку подряда. Если девелопер оставляет здание у себя и сдаёт его, пользователь платит аренду. Это три разных договора, их суммы не складывают в одну.
В договор вписывают замороженное задание: высоту, пол, доки, мощность. Смена шага колонн после заказа металла режет уже изготовленные фермы. Оплату такой переделки несёт сторона, которая попросила изменение, иначе стройка стоит, а счёт приходит обеим сторонам сразу.
4. Проект под стеллаж
Проект собирают по постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 и по статье 48 Градостроительного кодекса. Для склада класса А классификация требует шаг колонн не меньше 12 м и расстояние между пролётами не меньше 24 м. Складское здание относят к производственным по СП 56.13330.2021, класс функциональной пожарной опасности Ф5.2. Стальной каркас считают по СП 16.13330.2017.
Колонна в проходе стеллажного ряда останавливает погрузчик. Схему стеллажей накладывают на сетку колонн до котлована. Если ряд упирается в стойку, меняют сетку или схему хранения. После заливки фундаментов стойку уже не сдвинуть.
5. Разрешение на строительство
Разрешение на строительство выдают по статье 51 Градостроительного кодекса. Капитальный объект без этого документа не начинают, кроме случаев, которые кодекс прямо вывел из правила. Как запись попадает в реестр и сколько стоит сопровождение, разобрано в материале про получение разрешения на строительство.
Котлован до разрешения останавливает объект: орган не принимает работы, которые начались без документа. Оси и ограждение по СП 48.13330.2019 ставят, когда разрешение уже есть. До этого на площадке остаются колья и съёмка, а не экскаватор.
6. Каркас, пол и оболочка
Коробку собирают по СП 70.13330.2012: фундамент, стальной каркас, сэндвич-панели, кровля, бетонный пол с антипылевым покрытием. Толщину панели берут по тепловой защите региона и по температурному режиму склада, а не «как на соседнем корпусе». Исполнительную документацию ведут по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр.
Пол ломает стык под ногой стеллажа. Нагрузка класса А — не меньше 6 т/м². Если плиту залили под 5 т/м², а стеллаж с грузом даёт больше, трещина идёт по шву именно там, где стоит стойка. Швы раскладывают между рядами, а не под ними. Переделать плиту после монтажа стеллажей — значит остановить склад.
7. Доки, инженерия и сдача
Для класса А классификация требует доковые ворота с уравнительной платформой: не меньше одних ворот на 1 000 м² складской площади, и отопление не ниже +16 °C в складе при наружных −35 °C. По электричеству полный резерв — отдельная подстанция на здание. Допустимое отступление классификации — резерв не меньше 10 Вт/м², и только если это написано в проекте. Процесс заказчика часто просит больше: эта мощность сидит в технических условиях и в цену коробки не входит.
Сдача заканчивается разрешением на ввод. Как запись закрывает стройку, разобрано в материале про ввод объекта в эксплуатацию. Если на вводе платформа не достаёт до пола кузова, склад формально стоит, а фура разгружается вручную.
Сколько стоит built-to-suit в 2026 году
Цена стройки сухого склада класса А для заказчика в I квартале 2026 года — 69 100 ₽ за 1 м² без НДС. Это цена генерального подрядчика на объект 20 000 м² в Центральном округе, с сетями на площадке. Земля и технические условия в эту цифру не входят. С НДС 22% тот же метр стоит 84 302 ₽: 69 100 × 1,22.
Внутри этих 69 100 ₽ на материалы пришлось 38 600 ₽. Их не прибавляют второй раз. Вилка генподряда на более крупный сухой склад 40 000 м² в том же квартале — 60 000–70 000 ₽/м² без НДС, прогноз на IV квартал 2026 года — 60 000–73 000 ₽/м². Точка 69 100 ₽ лежит у верха этой вилки и внутри прогноза. IBC Real Estate до конца года оставляет индикатор на тех же 69 100 ₽.
Покупка готового сухого склада класса А — другая сделка: 70 000–90 000 ₽/м² без НДС. Аренда строящегося склада на конец I квартала 2026 года — 10 200 ₽ за 1 м² в год. Холод, мороз и офис считают по своим ставкам из таблицы. Деньги подряда, продажи и аренды живут на разных полках.
| Что входит | Цена клиенту | Откуда цифра и дата |
|---|---|---|
| Сухой склад класса А, 20 000 м², цена генподрядчика, сети на площадке, без земли и техусловий, без НДС | 69 100 ₽/м² | IBC Real Estate, Сбер и MEGASTROY, I квартал 2026 |
| Та же коробка с НДС 22% | 84 302 ₽/м² | 69 100 × 1,22, закон № 425-ФЗ с 1 января 2026 |
| Материалы внутри метра 69 100 ₽, без НДС | 38 600 ₽/м² | то же исследование, I квартал 2026; к подряду не прибавляют |
| Генподряд сухого склада класса А, 40 000 м², без земли и внешних сетей, без НДС | 60 000–70 000 ₽/м², прогноз IV квартала 60 000–73 000 | NF Group, итоги I квартала 2026 и прогноз на IV квартал |
| Продажа готового сухого склада класса А, без НДС | 70 000–90 000 ₽/м² | NF Group, I квартал 2026, прогноз IV квартала тот же |
| Стройка light industrial, без земли и внешних сетей, без НДС | 74 000 ₽/м² | NF Group, март 2026 |
| Холодильный / мультитемпературный / морозильный склад, без НДС | 94 000 / 98 000 / 113 000 ₽/м² | NF Group, март 2026 |
| Офис класса А, здание 10–15 тысяч м², с НДС, без земли | порядка 250 000 ₽/м² | IBC Real Estate и STONE, I квартал 2026 |
| Аренда строящегося склада | 10 200 ₽/м² в год | IBC Real Estate, конец I квартала 2026; это не стройка |
Расчёт сухого склада на 20 000 м²
Берём ту площадь, для которой опубликован индикатор. 20 000 × 69 100 ₽ = 1 382 000 000 ₽ без НДС. НДС 22% — 304 040 000 ₽. С налогом коробка стоит 1 686 040 000 ₽. Земля и технические условия остаются пустыми, пока нет участка и условий сетевой организации.
1 686 040 000 ₽ ниже порога одного договора подряда ООО «Строй-Альянс»: допуск СРО — до 3 млрд ₽. Процент генподряда сверху к 69 100 ₽ не добавляем: индикатор уже дан в ценах генерального подрядчика. Продажа готового здания по вилке 70 000–90 000 ₽/м² — другой договор, его в этот итог не включают. Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту. Если задание — холод или офис, берут ставку из таблицы, а не 69 100 ₽.
Что берёт Строй Альянс
На таком объекте берём генеральный подряд коробки и ведение объекта: задание, проект, приёмку и ввод. Оболочку считаем отдельно, если заказчику нужны фасад, остекление и кровля. Договор — подряд, не аренда.
Покупку земли, кредит и роль арендодателя не берём. Готовое здание как инвестиционный продукт не продаём. Свои объекты здесь не выдаём за такой склад: на ЖК «СберСити» у нас фасад, остекление и кровля на субподряде, на Танеко — защитные конструкции, на Мясницкой и Большой Никитской — реконструкция городских зданий.
Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.
Вопросы
Что такое built-to-suit?
Это здание под одного будущего пользователя: склад, цех или офис проектируют и строят по его процессу, а не как пустую коробку в надежде найти арендатора. На сухом складе класса А в I квартале 2026 года стройка у генерального подрядчика стоила 69 100 ₽/м² без НДС.
Чем такое здание отличается от склада без будущего пользователя?
Склад без имени строят по типовой сетке и потом ищут арендатора. Здесь высоту, пол, доки и мощность фиксируют в договоре до котлована. Смена шага колонн после заказа металла оплачивается той стороной, которая попросила изменение.
Сколько стоит стройка сухого склада класса А в 2026 году?
69 100 ₽ за 1 м² без НДС у генерального подрядчика, объект 20 000 м², I квартал 2026 года, сети на площадке есть, земли и технических условий нет. С НДС 22% это 84 302 ₽/м² и 1 686 040 000 ₽ на всю площадь.
Что дороже: заказать стройку или купить готовый склад?
Стройка сухого класса А на 20 000 м² — 69 100 ₽/м² без НДС. Покупка готового сухого склада класса А в том же квартале — 70 000–90 000 ₽/м² без НДС. Это разные договоры: подряд и продажа актива.
Какая отметка пола у дока и зачем она фуре?
Для склада класса А пол ставят на 1,2 м выше планировочной отметки земли: под эту высоту рассчитан кузов типовой фуры и ход уравнительной платформы. Если парк заказчика ниже или выше, ход платформы проверяют до заливки плиты.
Кому принадлежит здание после сдачи?
Тому, на кого записан договор. Если пользователь заказал стройку сам, здание его. Если девелопер строил для продажи, здание переходит покупателю по договору купли. Если девелопер оставил объект у себя, пользователь платит аренду: на строящиеся склады в конце I квартала 2026 года ставка была 10 200 ₽/м² в год.
Входят ли земля и технические условия в 69 100 ₽ за квадратный метр?
Нет. 69 100 ₽/м² — цена генерального подрядчика без НДС, с сетями внутри площадки. Земля и плата за технические условия в исследование IBC Real Estate, Сбера и MEGASTROY не входили.
Берёт ли Строй Альянс роль арендодателя?
Нет. Берём генеральный подряд и ведение объекта в пределах допуска СРО до 3 млрд ₽. На складе 20 000 м² коробка с НДС — 1 686 040 000 ₽, это внутри допуска. Аренду площадей и кредит на объект не берём.
Источники
- IBC Real Estate, Сбер и MEGASTROY, I квартал 2026: 69 100 ₽/м² без НДС на сухой склад класса А площадью 20 000 м², сети на площадке, без земли и техусловий; прогноз до конца года — та же цифра.
- Пересказ того же исследования, 2026: материалы внутри метра — 38 600 ₽/м²; аренда строящихся складов — 10 200 ₽/м² в год.
- NF Group, итоги I квартала и прогноз IV квартала 2026: генподряд 60 000–70 000 ₽/м², прогноз 60 000–73 000; продажа класса А 70 000–90 000 ₽/м², без НДС.
- NF Group, март 2026: сухой класс А 67 600 ₽/м², light industrial 74 000, холодильный 94 000, мультитемпературный 98 000, морозильный 113 000, без НДС, без земли и внешних сетей.
- Методические рекомендации по классификации складов, публикация 2020 года: высота 12 м, шаг колонн от 12 м, пролёт от 24 м, пол 1,2 м, нагрузка класса А от 6 т/м², док на 1 000 м², отопление +16 °C при −35 °C.
- IBC Real Estate и STONE, I квартал 2026: офис класса А на 10–15 тысяч м² — порядка 250 000 ₽/м² с НДС.
- Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: НДС 22% с 1 января 2026 года.
Дальше по теме: ТЭО строительного проекта, девелопмент складов и логистики, девелопмент light industrial, девелопмент бизнес-центров, строительство складов. Все материалы — в блоге.