Договор строительства склада и смета

Как заключается договор строительства склада

Договор проходит один путь: предмет и документация, смета с ценой, порядок денег, сроки, материалы, скрытые работы и приёмка. Складское здание при этом считают по СП 57.13330.2011. Образец с пустыми полями этот путь не заменяет: в нём нет высоты, пола и доков конкретного корпуса.

1. Предмет и техническая документация

Предмет договора — склад, который подрядчик обязуется построить и сдать. Статья 740 Гражданского кодекса называет это строительным подрядом. Статья 743 требует, чтобы объём работ сидел в технической документации, а цена — в смете. Если договор молчит, подрядчик делает всё, что указано в обоих приложениях. Пункт 2 той же статьи заставляет заранее написать, кто и к какому дню передаёт документацию.

Средняя цена марта 2026 года посчитана на сухой склад класса А площадью 20 000 м² с высотой потолков 12 м в Московском регионе. Если в предмете другая высота, другой шаг колонн или другое число доков, смета считает другой корпус: стеллажный ряд встаёт между осями, а кузов фуры стыкуется с уравнительной платформой только на одной отметке двора. Складские здания проектируют по СП 57.13330.2011. Состав проекта задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. До стройки собственник получает разрешение на строительство: у CMWP подготовка, включая изыскания, проект, экспертизу и разрешение, занимает от 4 до 6 месяцев.

2. Смета и твёрдая цена

Смета — это приложение, которое называет цену работ. Если договор не назвал цену приблизительной, она твёрдая: пункт 4 статьи 709 Гражданского кодекса. Твёрдую цену подрядчик не поднимает из‑за своей ошибки в объёме, а заказчик не снижает из‑за того, что металл потом подешевел. Исключение одно: существенный рост стоимости материалов и услуг третьих лиц, который нельзя было предвидеть. Тогда подрядчик вправе требовать пересмотра, а при отказе — расторжения по статье 451, это пункт 6 статьи 709.

Ведомость объёмов работ перечисляет тонны каркаса, квадратные метры панелей и кубы пола. Смета ставит на эти строки цену. У CMWP каркас с колоннами и фермами — 17% средней стройки, фундаменты и полы — 15%, заполнение стен и кровля — 15%, внутриплощадочные сети — 11%. Внешние сети и земельный участок в эти 72 337 ₽/м² не входят. Если их добавить оба, та же оценка растит стоимость на 21%. Холодильный и морозильный склад в эту среднюю тоже не входят: у них другой договор и другая смета. До подписания цифру сверяют с ТЭО строительного проекта, чтобы в договор не ушла ставка от другого здания.

3. Аванс и оплата по актам

Оплату считают по смете, в сроки, которые написаны в договоре. Так говорит статья 746 Гражданского кодекса. Если график не написан, работает статья 711: заказчик платит после сдачи всего результата. Для склада это ломает площадку. В средней стройке CMWP материалы занимают 60%, труд — 40%. Колонны и панели покупают до того, как их можно закрыть актом смонтированного каркаса.

График поэтому называют прямо: аванс на металл и панели, затем оплата принятых этапов. Форму акта тоже называют. КС-2 и КС-3 утверждены постановлением Госкомстата от 11.11.1999 № 100. Для коммерческого склада закон не заставляет именно эти бланки. Обязательна та форма, которую стороны вписали. Металл, который лежит во дворе и ещё не смонтирован, в объём принятых работ не попадает, если договор не оплачивает поставку отдельной строкой. НДС с 1 января 2026 года для принятых работ — 22% по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ. Ставка зависит от даты приёмки, а не от даты подписи договора.

4. Сроки и дополнительные работы

Начальный и конечный сроки — обязательные условия. Это пункт 1 статьи 708 Гражданского кодекса. Промежуточные даты стороны ставят по желанию, но на складе без них не видно, когда ждать фермы. CMWP оценивает среднюю стройку примерно в один год: от разрешения на строительство до разрешения на ввод. Год начинается не в день подписи, если проект ещё не передан.

Дополнительные работы, которых нет в документации, подрядчик обязан показать заказчику. Если ответа нет десять дней и договор не задал другой срок, работы приостанавливают, а простой оплачивает заказчик, когда необходимость работ подтверждена. Это пункт 3 статьи 743. Подрядчик, который промолчал, теряет право на доплату, пункт 4 той же статьи. Заказчик вправе менять документацию, если добавка не больше десяти процентов сметы и не меняет характер работ, статья 744. Пол под другую нагрузку стеллажей или лишний ярус доков характер работ меняют: это уже новая смета, а не десятипроцентная правка.

5. Чей металл и чья экономия

По общему правилу материалы покупает подрядчик, и их стоимость сидит в цене. Если заказчик отдаёт свой металл, это пишут отдельным приложением: марка, тоннаж, срок завоза и кто отвечает за простой крана. Иначе смета подрядчика уже включает ту же тонну, и корпус дорожает на бумаге, а на площадке балка одна.

Экономия остаётся у подрядчика, если качество не упало. Так сказано в статье 710 Гражданского кодекса, пока договор не делит экономию иначе. Заказчик не вычитает из акта разницу между ценой металла в смете и счётом поставщика. Качество при этом проверяют на входе: толщина панели и сечение фермы должны совпасть с проектом. Сами строительно-монтажные работы — это уже площадка: земля, фундамент, каркас, контур и инженерия. Договор называет, входит ли в ту же цену проект. У CMWP проектирование и изыскания сидят внутри средней стройки отдельной долей. Если проект у заказчика уже есть, эту долю из договора стройки вынимают, а не оставляют «на всякий случай».

6. Скрытые работы и строительный контроль

Строительный контроль проверяет, что закрытый узел сделан до того, как его залили или зашили. На складе это подготовка основания, гидроизоляция и слои пола, а также внутриплощадочные сети: у CMWP они составляют 11% средней стройки и уходят под покрытие. Заказчика вызывают на освидетельствование. Организация площадки идёт по СП 48.13330.2019. Исполнительную документацию собирают по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр.

Контроль и исполнение лучше держать в разных договорах. Технический заказчик принимает работы от лица застройщика. Лицо, осуществляющее строительство, по статье 52 Градостроительного кодекса организует площадку и отвечает за результат, даже если часть сделал субподрядчик. Если оба места занимает один и тот же подписант без разделения, собственнику не с кем сверить пол до укладки финишного слоя. Ровность и нагрузка пола должны быть в проекте числами. Фраза «бетонный пол» не говорит, встанут ли стойки стеллажей в одну линию.

7. Приёмка и срок на недостатки

Сдача идёт по статье 753 Гражданского кодекса: заказчик принимает результат, а замечания пишут в акте, пока зал ещё пустой. Стеллажи и товар закрывают пол. Волна и трещину тогда уже не обойти без разборки рядов. Ввод объекта в эксплуатацию — отдельная запись органа, который выдал разрешение. Акт подрядчика эту запись не заменяет.

Срок гарантии пишут в договоре. Если его нет, претензию по недостаткам заявляют в разумный срок, но не позднее пяти лет с приёмки: статья 756 отсылает к статье 724 и для стройки ставит этот предел. Пять лет здесь — предел обнаружения, а не обещание «гарантия пять лет» само по себе. Безопасность здания проверяют по Федеральному закону № 384-ФЗ, пожарные отсеки — по Федеральному закону № 123-ФЗ. На большом покрытии отдельно смотрят, уходит ли вода от доков, а не только с середины кровли.

Цена склада в договоре, 2026 год

Заказчик в 2026 году платит за сухой склад класса А 86 277 ₽/м² с НДС. Это верх середины трёх опросов генподрядчиков: 67 600, 69 100 и 72 337 ₽/м² без НДС. Середина ряда — 69 100. Верх середины считаем по двум старшим: (69 100 + 72 337) / 2 = 70 719 ₽/м² без НДС, затем 70 719 × 1,22 = 86 277. Спецификация старшей оценки — сухой склад класса А на 20 000 м² высотой 12 м в Московском регионе. Земля и внешние сети снаружи. Холодильные и морозильные склады в эти опросы не входят.

Commonwealth Partnership 12 марта 2026 года назвала 72 337 ₽/м² без НДС. Внутри этой оценки есть каркас, фундаменты и полы, стены и кровля, внутриплощадочные сети, внутренние инженерные системы, благоустройство и доля проектирования. IBC Real Estate, Сбер и MEGASTROY за I квартал 2026 года дают коробку около 20 000 м² по 69 100 ₽/м² без НДС, с сетями на площадке, без земли и без платы за технические условия. NF Group в марте 2026 года по Центральному округу назвала 67 600 ₽/м² без НДС. Объявления с низкой ценой «от» описывают другой состав и в расчёт не взяты.

Расчёт договора на 20 000 м²

Типовой объект опросов — 20 000 м². 20 000 × 70 719 = 1 414 380 000 ₽ без НДС. Налог 22%: 1 414 380 000 × 0,22 = 311 163 600 ₽. Договор с налогом: 1 725 543 600 ₽. В сумме коробка по верхней середине трёх опросов, без земли и без внешних сетей. Другая высота или другая площадь — другая смета: старшая оценка CMWP снята с корпуса высотой 12 м.

Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту.

Площадь склада, м²

Посчитать

Что берёт Строй Альянс

ООО «Строй-Альянс» подписывает договор подряда или генеральный подряд на склад: фундаменты, каркас, ограждающие конструкции, кровлю, полы и доки. Склад как тип здания описан на странице строительства складов. Генподрядные услуги, когда заказчик платит только за ведение чужих подрядчиков, начинаются от 3% стоимости работ. Этот процент не умножают на 72 337 ₽/м²: цифра CMWP уже является ценой стройки у генподрядчика, а не базой для отдельной надбавки.

Землю не продаём и внешние сети ресурсоснабжающей организации за заказчика не проводим. Стеллажи и сортировочные линии ставят профильные поставщики: мы сдаём пол и инженерию под их монтаж. Свои объекты называем только те, что делали. На площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций, это не склад класса А. На ЖК «СберСити», квартал В14, генподрядчик — СтройСити, мы на субподряде по фасадам, остеклению, кровле и ливнёвке.

Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.

Вопросы

Что обязательно прописать в договоре подряда на склад?

Предмет с высотой и доками, состав документации и кто её передаёт, смету, начальный и конечный сроки, график оплаты и форму акта. Без высоты 12 м из спецификации CMWP ставка 72 337 ₽/м² без НДС относится к другому корпусу.

Чем твёрдая цена отличается от приблизительной?

Если договор молчит, цена твёрдая по пункту 4 статьи 709 Гражданского кодекса. Приблизительную нужно назвать прямо: тогда подрядчик предупреждает о превышении до того, как его допустить.

Входит ли НДС в 86 277 ₽ за квадратный метр?

Да. 86 277 ₽/м² уже включает НДС 22%. Без налога верх середины трёх опросов равен 70 719 ₽/м². Ставка 22% относится к работам, которые заказчик принял с 1 января 2026 года.

Кто такой подрядчик и чем он отличается от генподрядчика?

Подрядчик делает названный в договоре объём. Генподрядчик по статье 52 Градостроительного кодекса организует всю стройку и отвечает перед заказчиком, даже если часть выполнил субподрядчик. Два генподрядчика на одном складе возможны только с границей зон в обоих договорах.

Как смета связана с ведомостью объёмов работ?

Ведомость перечисляет тонны, кубы и квадратные метры. Смета ставит на них цену и становится приложением к договору. Без ведомости твёрдая цена не на чем держится: спор на приёмке идёт о том, входил ли узел в слово «склад».

Что делает строительный контроль по договору склада?

Он фиксирует скрытые узлы до закрытия: основание, слои пола и сети на площадке. У CMWP внутриплощадочные сети — 11% средней стройки. Контроль оформляют отдельным поручением технического заказчика, а не той же подписью, которой подрядчик сдаёт работы.

Можно ли поднять цену, если подорожал металл?

При твёрдой цене — только если рост материалов и услуг третьих лиц существенный и его нельзя было предвидеть, пункт 6 статьи 709. Обычное колебание поставщика цену договора само не двигает. Экономия на более дешёвом металле остаётся у подрядчика по статье 710, если качество не снижено.

Какой срок на недостатки, если гарантия в договоре не написана?

Претензию заявляют в разумный срок, но не позднее пяти лет с приёмки. Статья 756 Гражданского кодекса для стройки ставит этот предел вместо обычных двух лет. Срок гарантии, который стороны хотят короче или длиннее, пишут в договоре отдельно.

Источники

• Commonwealth Partnership, 12 марта 2026, отчёт «Стоимость строительства складских объектов»: сухой склад класса А, 20 000 м², высота 12 м, Московский регион, 72 337 ₽/м² без НДС. Земля и внешние сети не входят; вместе они поднимают стоимость на 21%. Каркас 17%, фундаменты и полы 15%, стены и кровля 15%, внутриплощадочные сети 11%, материалы 60%, труд 40%.
• IBC Real Estate, Сбер и MEGASTROY, 8 мая 2026: I квартал 2026, склад класса А, 69 100 ₽/м² без НДС, объект около 20 000 м², сети на площадке внутри, земля и технические условия снаружи.
• NF Group, 31 марта 2026: сухой склад класса А в Центральном округе, 67 600 ₽/м² без НДС, без земли и без внешних сетей.
• Гражданский кодекс, статьи 708, 709, 710, 740, 743, 744, 746, 753 и 756: сроки, твёрдая цена, смета, дополнительные работы в пределах 10%, оплата, приёмка и пятилетний предел на недостатки.
• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: основная ставка НДС 22% для работ, принятых с 1 января 2026 года.

Дальше по теме: строительно-монтажные работы, ТЭО строительного проекта, девелопмент складов и логистики, девелопмент light industrial, строительство складов, генеральный подряд, ввод объекта в эксплуатацию. Все материалы — в блоге.