Договор генерального подряда: что проверить до подписи

Что проверить в договоре генерального подряда до подписи

Заказчик идёт по бумаге в том порядке, в каком потом пойдёт площадка: сначала предмет и приложения, затем цена, сроки, оплата, субподрядчики, дополнительные работы, приёмка и гарантия. Пустой бланк без ведомости объёмов эту проверку не заменяет. Как сама стройка идёт после подписи, разобрано в материале о генподряде строительства. Договор именно на склад — отдельный текст, договор строительства склада.

1. Предмет и приложения

Предмет называет объект, адрес и результат, который подрядчик обязан построить и сдать. Статья 740 Гражданского кодекса называет это строительным подрядом. Статья 706 называет подрядчика генеральным, если он вправе привлечь других и отвечает за них перед заказчиком. Статья 743 требует, чтобы объём сидел в технической документации, а цена — в смете. К договору поэтому идут ведомость объёмов, чертежи, график и перечень того, что в цену не входит: земля, внешние сети, мебель, стеллажи.

Формулировка «строительство корпуса под ключ» без шага колонн и без имени фасадной системы ломает цену ещё до котлована. Каркас с шагом 12 м и каркас с шагом 6 м — разный тоннаж и разный кран. Кассета вместо системы, которая стоит в чертеже, дешевле на метре стены и спорит с проектом уже на приёмке. Объём пишут списком разделов со ссылкой на листы. Кто и к какому дню передаёт документацию, статья 743 просит назвать заранее: пока рабочих чертежей нет, фермы в цех не отдают.

2. Цена: твёрдая или приблизительная

Если договор не назвал цену приблизительной, она твёрдая. Так читается пункт 4 статьи 709 Гражданского кодекса. Подрядчик не поднимает твёрдую цену из‑за своей ошибки в тоннаже, а заказчик не срезает её из‑за того, что металл потом подешевел. Исключение одно: существенный рост стоимости материалов и услуг третьих лиц, которого нельзя было предвидеть. Тогда работает пункт 6 статьи 709 вместе со статьёй 451. Приблизительную цену нужно назвать этим словом, иначе суд прочитает её как твёрдую.

В марте 2026 года NF Group оценил стройку light industrial в Центральном округе в 74 000 ₽/м² без НДС. В метр входят проект, работы, инженерия здания и благоустройство, доля офиса в методике опроса — 15%. Земли и внешних сетей в нём нет. Константин Фомиченко, партнёр NF Group, 31 марта 2026 года сказал, что снижение стоимости временное и может остановиться, когда стройки снова пойдут. Твёрдая цена фиксирует сегодняшний уровень. Открытая едет за рынком вверх.

«Снижение стоимости строительства, по нашим прогнозам, носит временный, краткосрочный характер. По мере возобновления активности на рынке этот тренд может остановиться», — Константин Фомиченко, партнёр NF Group, 31 марта 2026 года.

НДС 22% с 1 января 2026 года считают по дате приёмки работ, а не по дате подписи договора. Так пишет ФНС по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ: для работ, сданных в 2026 году, ставка 22%, даже если бумагу подписали раньше. На 5 000 м² цена без налога — 370 000 000 ₽, налог — 81 400 000 ₽, с налогом — 451 400 000 ₽.

3. Сроки и неустойка

Начальный и конечный сроки — обязательное условие. Это пункт 1 статьи 708 Гражданского кодекса. Обзор практики Президиума ВАС от 24 января 2000 года № 51 относит эти две даты к существенным условиям строительного подряда: без них бумагу не считают заключённой. Промежуточные даты закон не требует. На корпусе без них не видно, когда ждать фермы и когда закрывать этап актом.

Ломается связка «срок начинается с аванса, а конец — календарная дата». Аванс задержался на месяц, конечная дата не сдвинулась, неустойка пошла на подрядчика за чужой простой. Фермы в цех не отдают, пока в рабочих чертежах не заморожен шаг колонн. Конец срока, который не двигается вместе с выдачей чертежей, крутит пени, пока металл ещё на заводе. Обе даты либо календарные, и тогда просрочка заказчика по авансу и по чертежам сдвигает конец на столько же дней, либо обе считаются от этих двух событий. Неустойку пишут от цены просроченного этапа, а не от всей суммы договора. Обзор оплаты от 12 февраля 2026 года называет ориентир, который суды обычно не режут по статье 333: 0,1% в день. Выше этого штраф сравнивают с двукратной ключевой ставкой и снижают, если он явно тяжелее.

4. Аванс и оплата принятых работ

Оплату считают по смете, в сроки, которые написаны в договоре. Так говорит статья 746 Гражданского кодекса. Если графика нет, статья 711 оставляет платёж на сдачу всего результата. Для корпуса это останавливает закупку металла. В сухом складе класса А NF Group в марте 2026 года насчитал материалы в 60% стоимости строительства, работы — в 40%. Эта доля измерена на сухом складе, не на light industrial. Логика та же: балки покупают раньше, чем их можно закрыть актом стоящего каркаса.

Металл во дворе в принятый объём не попадает, если поставка не выделена строкой. Аванс закон сам не назначает: его пишут в договоре. Обзор от 12 февраля 2026 года держит обычную вилку 10–30% цены. Середина вилки — 20%. На 370 000 000 ₽ без НДС это 74 000 000 ₽. В бумаге называют, от какой цены взят процент — без налога или с налогом, — на что аванс целевой, как его зачитывают в актах и в какой срок возвращают неотработанный остаток. Зачёт пропорционально каждому этапу и зачёт целиком из первых актов дают разный остаток денег на площадке. Форму акта тоже называют. КС-2 и КС-3 утверждены постановлением Госкомстата от 11.11.1999 № 100. Для коммерческого объекта закон не заставляет именно эти бланки. Обязательна та форма, которую стороны вписали.

5. Субподрядчики и уровень допуска

Генподрядчик отвечает перед заказчиком за субподрядчика как за свои работы. Это статья 706 Гражданского кодекса. Он же отвечает перед субподрядчиком за заказчика. Пока договор не разрешил иное, заказчик и субподрядчик не предъявляют претензии друг другу. С согласия генподрядчика заказчик может нанять отдельных людей на часть работ, и тогда эти люди отвечают ему напрямую, а не через общий договор.

На площадке это две бригады: фасад на лесах и каркас на кровле. Щель на стыке стены и покрытия — претензия одному адресату. Список субподрядчиков и право не пустить компанию без нужного членства в СРО пишут отдельно. На цену 370 000 000 ₽ хватает второго уровня ответственности: по статье 55.16 Градостроительного кодекса он покрывает договоры до 500 млн ₽. Третий уровень, до 3 млрд ₽, нужен, когда цена выше 500 млн. Выписку из реестра берут на дату подписи. Как читать уровень и фонды, разобрано в материале о генподрядчиках Москвы.

6. Дополнительные работы и предел 10%

Подрядчик, который на площадке увидел работу не из документации, обязан сообщить заказчику. Статья 743 даёт заказчику десять дней на ответ, если договор не поставил другой срок. Молчание — повод приостановить эту работу, а простой относят на заказчика, если он не докажет, что работа была не нужна. Подрядчик, который не сообщил, теряет право на оплату дополнительных работ и на убытки от них. Исключение одно: надо было действовать сразу, потому что остановка грозила гибелью или повреждением объекта.

Заказчик сам может поменять документацию, если добавка не больше 10% сметы и не меняет характер работ. Это статья 744. На 370 000 000 ₽ потолок такой правки — 37 000 000 ₽. Выше — только новая смета, которую стороны согласовали. Вода в забое ломает эту схему, если отчёт изысканий к договору не приложили. Подрядчик откачал котлован и забил шпунт, а потом выставил счёт. Без сообщения в срок этот счёт не держится. С сообщением и с молчанием заказчика десять дней — держится.

7. Приёмка и исполнительная документация

Сдачу ведут по статье 753 Гражданского кодекса: заказчик принимает результат, а замечания пишет в акте, пока их ещё видно. Кто принял работу без проверки, теряет ссылку на недостатки, которые можно было увидеть обычным осмотром. Скрытые недостатки остаются. Односторонний акт подрядчика суд может признать, если отказ заказчика от подписи признают необоснованным. Мотив отказа поэтому пишут в акте, а не оставляют устным.

Пол под стеллаж проверяют до монтажа рядов. Волна плиты после установки стеллажей закрыта грузом, и претензия упирается в чистый акт. Арматуру перед бетоном и узлы до зашивки закрывают актом до того, как их спрячут: так устроена организация строительства по СП 48.13330.2019. Комплект исполнительной собирают по приказу Минстроя от 16.05.2023 № 344/пр. Ввод объекта в эксплуатацию — отдельная запись органа, который выдал разрешение. Акт подрядчика эту запись не заменяет. Воду с кровли у рампы смотрят отдельно от середины покрытия: лужа у дока не видна, если комиссия стоит только в центре зала.

8. Гарантия и удержание

Срок гарантии пишут в договоре. Если его нет, претензию заявляют в разумный срок, но не позднее пяти лет с приёмки. Статья 756 отсылает к статье 724 и для стройки ставит этот предел вместо обычных двух лет. Пять лет здесь — предел обнаружения, а не обещание «гарантия пять лет» само по себе. Срок короче или длиннее пишут отдельной строкой, вместе с тем, в сколько дней подрядчик выезжает на дефект.

Гарантийное удержание — доля оплаты, которую заказчик не перечисляет до конца гарантийного срока или до устранения недостатков. Обзор от 12 февраля 2026 года называет типичную вилку 5–10% стоимости работ. Верх середины этой вилки — 8%. На 370 000 000 ₽ это 29 600 000 ₽. Их возвращают, если претензий нет, в срок, который написан, а не «по обычаю». Судебная практика видит и более широкую полосу, от долей процента до 15%, в том числе в постановлении от 18 ноября 2025 года, поэтому процент и дата возврата в договоре обязательны. Удержание и банковская гарантия — разные инструменты. Ставки гарантии на исполнение и на возврат аванса разобраны в материале о выборе генподрядчика, к цене метра их не прибавляют.

Цены в договоре на 2026 год

Заказчик платит за стройку корпуса light industrial в Центральном округе 74 000 ₽ за 1 м² без НДС. С налогом 22% на работы, принятые в 2026 году, это 90 280 ₽/м². Организация площадки, крана, материалов и жилья рабочих сидит внутри этой цены как 8% и вторым счётом сверху не выставляется. Аванс, удержание и эти 8% нельзя складывать в одну сумму: аванс — часть цены, удержание откладывает оплату, 8% уже внутри метра.

Восемь процентов — доля организации внутри 74 000 ₽, а не надбавка к исследованию NF Group. Если смета посчитана без площадки, крана и быта, эти 8% пишут отдельной строкой и тогда к метру не прячут. Две записи одной и той же площадки — в метре и ещё раз процентом — заказчик вычёркивает до подписи. Процент технического заказчика считают по приказу Минстроя № 297/пр. К строке генподряда его не присоединяют.

Расчёт на корпусе 5 000 м²

Берём корпус 5 000 м² — объём, на котором видна и цена метра, и потолок правки документации. 5 000 × 74 000 = 370 000 000 ₽ без НДС. Налог 22%: 370 000 000 × 0,22 = 81 400 000 ₽. С налогом: 451 400 000 ₽. Аванс 20% от цены без НДС: 74 000 000 ₽. Удержание 8%: 29 600 000 ₽, их возвращают после гарантии, если дефектов нет. Организация 8% внутри той же цены: тоже 29 600 000 ₽, второй раз к 370 млн их не прибавляют. Потолок правок заказчика по статье 744: 10% сметы, 37 000 000 ₽. Земля и внешние сети в пример не входят. Для договора на 370 млн ₽ достаточен второй уровень СРО, до 500 млн ₽.

Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту.

Площадь корпуса, м²

Посчитать

Что берёт Строй Альянс

Мы берём генеральный подряд в пределах допуска СРО: договоры до 3 млрд ₽, в том числе на особо опасных объектах. В тот же контур входят пакеты, которые стыкуются на площадке: каркас в общем графике, навесной фасад, остекление, кровля. Технический заказчик — отдельный договор. Он ведёт контроль и ввод, но не подменяет того, кто строит. Кто такой генеральный подрядчик и чем он отличается от застройщика, разобрано отдельно.

На промышленной площадке Танеко в Нижнекамске мы генподрядчик защитных конструкций. На ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, квартал В14, генподрядчик — СтройСити, а мы на субподряде: терракотовый навесной фасад, светопрозрачные конструкции, комбинированный фасад, кровля, террасы и ливнёвка. В 2023 году в Москве сделали реконструкцию и запуск здания на Большой Никитской, 17с1, и внутреннюю реконструкцию здания 1913 года на Мясницкой, 13, стр. 2. Продажу квартир и вложение своих денег в обмен на долю не берём. Землю и подведение внешних сетей в 74 000 ₽/м² не включаем. Типы зданий — в разделе строительства.

Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.

Вопросы

Что такое договор генерального подряда?

Это строительный подряд, по которому один подрядчик строит объект и отвечает за субподрядчиков. На корпусе light industrial в Центральном округе такая стройка в марте 2026 года стоила 74 000 ₽/м² без НДС, на 5 000 м² — 370 000 000 ₽ без налога.

Чем он отличается от договора субподряда?

Генподрядчик отвечает перед заказчиком за весь свой объём. Субподрядчик отвечает перед тем, кто его нанял, и делает один пакет. Претензию по стыку фасада и кровли заказчик предъявляет генподрядчику, а не бригаде на лесах.

Какие условия обязательны, иначе бумага не заключена?

Предмет и начальный с конечным сроками. Обзор Президиума ВАС от 24 января 2000 года № 51 относит эти сроки к существенным условиям строительного подряда. Цену, если её не назвали, определяют сметой, а если смета молчит о характере цены — она твёрдая по пункту 4 статьи 709.

Твёрдая цена или приблизительная?

Если слово «приблизительная» не написано, цена твёрдая. На примере 5 000 м² это 370 000 000 ₽ без НДС. Подрядчик предупреждает о превышении до того, как его допустить, только когда приблизительность названа прямо.

Какой аванс писать?

Обычная вилка на 12 февраля 2026 года — 10–30% цены. Середина — 20%, на корпусе за 370 000 000 ₽ без НДС это 74 000 000 ₽. В договоре пишут, от какой цены взят процент, на что аванс целевой и как его зачитывают.

Кто отвечает за субподрядчика?

Генподрядчик. Статья 706 не снимает с него ответственность за человека, которого он привлёк. На договоре в 370 000 000 ₽ претензию по качеству пакета заказчик предъявляет ему, а не бригаде напрямую.

Что будет, если гарантия в договоре не написана?

Претензию заявляют в разумный срок, но не позднее пяти лет с приёмки. Статья 756 ставит этот предел вместо обычных двух лет. Это предел обнаружения, а не автоматическая гарантия на пять лет. Удержание в расчёте — 8%, то есть 29 600 000 ₽ с цены 370 000 000 ₽.

Нужен ли образец или своя смета?

Нужна своя смета и ведомость объёмов. Пустой бланк без шага колонн и без состава стены не называет предмет. На 5 000 м² цена без этих приложений не держится на цифре 370 000 000 ₽: тоннаж и фасад в неё просто не попали.

Источники

• NF Group, 31 марта 2026, публикация CRE: стройка light industrial в ЦФО — 74 000 ₽/м² без НДС; у сухого склада класса А материалы 60% и работы 40%.
• «ЭкспертСмет», 11 февраля 2026: 1–2% за координацию, 3–5% на гражданском объекте, 7–10% с техникой, материалами и жильём.
• Обзор оплаты строительного подряда, 12 февраля 2026: аванс обычно 10–30%, удержание обычно 5–10%, ориентир неустойки 0,1% в день.
• Гражданский кодекс, статьи 708, 709, 740, 743, 744, 746, 753 и 756: сроки, твёрдая цена, смета, десять дней на дополнительные работы, предел 10%, оплата, приёмка и пятилетний предел обнаружения.
• ФНС, закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ: НДС 22% с отгрузок и приёмки работ в 2026 году.
• Градостроительный кодекс, статья 55.16: уровни ответственности члена СРО, в том числе до 500 млн ₽ и до 3 млрд ₽.

Дальше по теме: организации технические заказчики, договор технического заказчика, генподряд строительства, договор строительства склада, генподрядчики Москвы, генеральный подрядчик, генеральный подряд, технический заказчик, ввод объекта в эксплуатацию, строительство зданий. Все материалы — в блоге.