Как собирают склад под ключ
Склад под ключ собирают одним договором на здание: от плиты до доков и инженерии, чтобы паллету было куда встать. Землю и технические условия на внешние сети в эту ставку не кладут — их считают отдельно, до того как генподрядчик выходит на пятно.
1. Состав договора и задание
Задание на сухой склад класса А называют площадь, высоту до низа ферм, шаг колонн под стеллажную сетку, число доков и нагрузку на пол. Без этих пяти чисел смета описывает коробку, в которую потом не входят ни стеллаж, ни фура.
Состав проекта задаёт постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Если в договоре написано «здание», а пол, доки и пожарные отсеки вынесены в «опцию», заказчик платит второй раз уже после монтажа каркаса. Стеллажи и сортировку в строительный договор не кладут: их ставит поставщик оборудования на готовый пол.
2. Площадка и фундамент
Фундамент считают по геологии и по нагрузке от стеллажей, а не по картинке фасада. Основания проектируют по СП 22.13330.2016, земляные работы и устройство плиты ведут по СП 45.13330.2017.
Слабое место — неравномерная осадка под стойками. Если плита села в одном пролёте на сантиметры больше, чем в соседнем, ричтрак на верхнем ярусе бьёт паллетой в балку. Геологию делают до заказа арматуры. Организация площадки — по СП 48.13330.2019: проезд фур не должен пересекать зону бетонирования.
3. Каркас под стеллажную сетку
Каркас — стальные колонны и фермы по СП 16.13330.2017. Монтаж несущих конструкций принимают по СП 70.13330.2012. Снеговую и ветровую нагрузку на длинный пролёт считают по СП 20.13330.2016 до того, как заказан металл.
Колонна, попавшая в ось стеллажного ряда, съедает паллето-места на всю длину здания. Сетку колонн сверяют с модулем стеллажа на чертеже, а не после установки первой рамы. Геодезист закрывает оси до подъёма ферм: сдвинутый ряд потом не выправить подкладками.
4. Стены и кровля
Стены и кровлю сухого склада обычно закрывают панелями заводской готовности. Тепловую защиту считают по СП 50.13330.2024 под режим хранения, а не «как у ангара напротив». Кровлю и внутренний водосток проектируют по СП 17.13330.2017.
Длинная кровля собирает ливень в одну точку. Если выпуск попадает в приямок уравнительной платформы, док стоит в воде после каждого дождя, а герметизатор не спасает кузов. Уклон и выпуск проверяют на схеме до заказа воронок. Складские здания в целом ведут по СП 57.13330.2011.
5. Пол под технику и стеллажи
Промышленный пол — отдельная конструкция внутри корпуса. Он держит стойку стеллажа и колесо погрузчика. Ровность задают в задании числом, а не словами «гладкий бетон».
Уклон «для смыва» внутри зала ломает работу техники: на высоте десяти метров мачта уходит от вертикали, и оператор снижает скорость комплектации. Швы режут так, чтобы они не попали под пятку стойки. Пол принимают до заезда стеллажников: переделывать его под уже стоящими рамами дороже, чем закрыть карту ровности на пустом поле.
6. Доки и вода у рампы
Док — это ворота, герметизатор, уравнительная платформа, отбойники и лоток у аппарели. Высоту рампы задают под пол кузова фуры, обычно около 1,2 м. Если аппарель выше или ниже, губа платформы не достаёт до пола кузова, и тележка бьётся о порог.
Разворот фуры рисуют на генплане до разбивки доков: радиус, карман ожидания и раздельные потоки легковых и грузовиков. Иначе после сдачи корпуса логисты месяцами правят двор конусами. Ливнёвку у рампы уводят от приямка платформы — та же вода, что собрала кровля.
7. Инженерия, отсеки и сдача
Отопление и вентиляцию сухого склада считают по СП 60.13330.2020 под температуру хранения. Пожарную сигнализацию монтируют по СП 484.1311500.2020, автоматическое тушение — по СП 485.1311500.2020. Пожарная безопасность здания — Федеральный закон № 123-ФЗ, безопасность строительных конструкций — Федеральный закон № 384-ФЗ.
Пожарный отсек режет зал стеной и воротами: стеллажный ряд, который упирается в эту стену, теряет торцевые паллеты. Спринклер, повешенный слишком низко, не пускает верхний ярус. Зарядные для электропогрузчиков закладывают в мощность до заказа щита. Исполнительную документацию сдают по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, пока зал пустой: тушить замечания между стеллажами дороже.
Цена склада под ключ в 2026 году
Заказчик платит за сухой склад класса А около 20 000 м² 88 251 ₽/м² с НДС. Это верхняя из трёх опубликованных средних марта 2026 года: Commonwealth Partnership назвал 72 337 ₽/м² без НДС, а ставка НДС с 1 января 2026 года — 22% по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ. Внутри ставки — здание и сети на площадке. Земля и технические условия на внешние сети остаются отдельным бюджетом.
Рядом живут две другие оценки того же класса. NF Group в марте 2026 года по опросу генподрядчиков Центрального округа получила 67 600 ₽/м² без НДС, с налогом это 82 472 ₽/м². IBC Real Estate вместе с MEGASTROY и Сбербанком по итогам I квартала 2026 года назвали 69 100 ₽/м² без НДС для объекта 20 тыс. м² с внутриплощадочными сетями, с налогом это 84 302 ₽/м². В пример ниже берём 88 251 ₽/м² — верхнюю опубликованную среднюю, не объявление «от».
В опросе NF Group на март 2026 года материалы сухого класса А занимают 60% ставки (40 200 ₽/м² без НДС), работы — 40% (27 400 ₽/м² без НДС). У IBC на тот же квартал материалы в составе 69 100 ₽/м² без НДС равны 38 600 ₽/м². Это разрезы чужих исследований, их не прибавляют к 88 251.
| Что считаем | Цена заказчику | Откуда цифра и дата |
|---|---|---|
| Сухой склад класса А, около 20 000 м², сети на площадке, без земли и техусловий | 88 251 ₽/м² с НДС | CMWP, 12 марта 2026: 72 337 ₽/м² без НДС × 1,22 |
| Та же коробка по опросу генподрядчиков ЦФО | 82 472 ₽/м² с НДС | NF Group, март 2026: 67 600 ₽/м² без НДС × 1,22 |
| Объект 20 тыс. м² с внутриплощадочными сетями, без земли и техусловий | 84 302 ₽/м² с НДС | IBC Real Estate, MEGASTROY и Сбербанк, I квартал 2026: 69 100 ₽/м² без НДС × 1,22 |
| Фулфилмент свыше 70 тыс. м², многоярусное хранение и инженерия | 104 615 ₽/м² с НДС | Верх середины вилки IBC 83 200–86 600 ₽/м² без НДС: 85 750 × 1,22. I квартал 2026 |
Площадь двигает ставку. IBC Real Estate для объекта меньше 15 тыс. м² даёт плюс 10–15% к базе 20 тыс. м², для 30–70 тыс. м² — минус 3–5%, для сухого корпуса больше 70 тыс. м² — минус 5–10%. Фулфилмент той же большой площади, наоборот, дороже базы на 30–35% из-за мезонинов и инженерии: это другая строка таблицы, не скидка за размер.
Объявления «несколько тысяч за метр» описывают холодный каркас без пола под стеллаж, без доков и без сетей. К ставке 88 251 ₽/м² их не приравнивают. Холодильный и морозильный режим в эту таблицу не входят: у NF Group в марте 2026 года холодильный склад в ЦФО стоил 94 000 ₽/м² без НДС, морозильный — 113 000 ₽/м² без НДС. Это другой договор.
Расчёт склада на 20 000 м²
База исследования — корпус около 20 000 м², поправка на площадь равна 1. 20 000 × 88 251 = 1 765 020 000 ₽ с НДС. Земля и технические условия в сумму не входят.
Для корпуса меньше 15 000 м² берём середину поправки IBC, то есть +12,5%, коэффициент 1,125. На 10 000 м²: 10 000 × 88 251 × 1,125 = 992 823 750 ₽ с НДС. Для 30–70 тыс. м² коэффициент 0,96 (середина минус 3–5%). Для сухого склада больше 70 тыс. м² коэффициент 0,925 (середина минус 5–10%). Фулфилмент этим коэффициентом не считают.
Запрашиваемая аренда строящегося склада на конец I квартала 2026 года — 10 200 ₽/м² в год, по IBC Real Estate. Деление 88 251 на 10 200 даёт 8,7 года такой аренды. Земля, простой и эксплуатация в обе цифры не входят, и складывать аренду со стройкой в один договор нельзя.
Калькулятор повторяет ту же арифметику и не заменяет смету по проекту.
Что берёт Строй Альянс
На складе берём генеральный подряд здания: фундамент, монтаж металлоконструкций, ограждение, кровлю, пол, доки и инженерию в объёме проекта. Состав работ и стартовые ориентиры других пакетов — на странице строительства складов. Смета по проекту, предварительный расчёт — за 1 час после заявки с площадью, высотой до ферм и числом доков.
Стеллажи, конвейеры и сортировку не монтируем: готовим пол, оси и мощность под поставщика оборудования. Срок в месяцах и гарантию лет в договор не ставим, пока нет проекта. Своих складских корпусов в перечне объектов компании нет. Геодезист и монтажники-высотники работают на наших площадках: фасады и кровля ЖК «СберСити» в Рублёво-Архангельском, реконструкция на Большой Никитской, 17с1, и на Мясницкой, 13, стр. 2, защитные конструкции на площадке Танеко в Нижнекамске.
Допуск СРО, рег. № С-306-7704529749, третий уровень: договоры подряда до 3 млрд ₽. Работаем по 44-ФЗ, 223-ФЗ и с коммерческими заказчиками, безналичный расчёт с НДС. Офис: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1А, БЦ «Красногорск Плаза». Телефон +7 (929) 529-65-77, почта com@stroyalliance.com. Предварительный расчёт — за 1 час после заявки.
Вопросы
Сколько стоит склад под ключ?
Сухой склад класса А около 20 000 м² в марте 2026 года стоит заказчику 88 251 ₽/м² с НДС. На такой площади это 1 765 020 000 ₽. Земля и технические условия на внешние сети в ставку не входят.
Какая цена за квадратный метр?
Цена метра с НДС — 88 251 ₽ для базы около 20 000 м². Без налога Commonwealth Partnership в марте 2026 года назвал 72 337 ₽/м². Ниже по рынку лежат 82 472 и 84 302 ₽/м² с НДС — оценки NF Group и IBC Real Estate за тот же класс.
Сколько стоит построить склад на 20 000 м²?
20 000 × 88 251 = 1 765 020 000 ₽ с НДС. Поправка на площадь здесь равна 1, потому что база исследований как раз около 20 тыс. м². Для 10 000 м² коэффициент 1,125, и сумма выходит 992 823 750 ₽.
Входит ли земля в цену метра?
Нет. И CMWP, и IBC Real Estate считают здание без покупки участка. Технические условия на внешние сети тоже остаются отдельной строкой бюджета заказчика.
Чем холодный склад отличается по цене?
Ставка 88 251 ₽/м² — это сухой класс А с полом, доками и сетями на площадке. Холодный каркас без этого состава в ту же цифру не попадает. Холодильный склад NF Group в марте 2026 года оценил в 94 000 ₽/м² без НДС, морозильный — в 113 000 ₽/м² без НДС.
Что входит в договор на здание?
В ставку 88 251 ₽/м² входят каркас, ограждение, кровля, пол, доки, инженерия и сети на площадке. Стеллажи и сортировка в неё не входят. Земля и внешние техусловия тоже не входят.
Дороже ли склад в Москве, чем в другом городе?
Отдельной ставки «только Москва» или «только Санкт-Петербург» в этих исследованиях нет. 88 251 ₽/м² — верхняя средняя по сухому классу А: CMWP считает типовой корпус 20 000 м², NF Group — Центральный округ. Город двигает землю и техусловия, а не эту строку здания.
Как посчитать свою площадь?
Умножьте площадь на 88 251 и на поправку: 1,125 до 15 000 м², 1 для 15–30 тыс. м², 0,96 для 30–70 тыс. м², 0,925 для сухого склада больше 70 тыс. м². Фулфилмент свыше 70 тыс. м² считают отдельно: 104 615 ₽/м² с НДС. Калькулятор выше повторяет те же коэффициенты.
Источники
- Commonwealth Partnership, отчёт о стоимости строительства складов, 12 марта 2026: 72 337 ₽/м² без НДС, типовой сухой склад класса А 20 000 м². С налогом 22% — 88 251 ₽/м².
- NF Group, март 2026, пересказ Retail.ru: сухой класс А в ЦФО 67 600 ₽/м² без НДС, работы 27 400 и материалы 40 200 ₽/м²; холодильный 94 000, морозильный 113 000 ₽/м² без НДС.
- IBC Real Estate, MEGASTROY и Сбербанк, I квартал 2026: 69 100 ₽/м² без НДС на объект 20 тыс. м² с внутриплощадочными сетями, без земли и техусловий; поправки на площадь; фулфилмент 83 200–86 600 ₽/м² без НДС; аренда строящихся складов 10 200 ₽/м² в год; материалы 38 600 ₽/м².
- Письмо ФНС России от 29.12.2025 № СД-4-3/11802@: ставка НДС 22% на работы, отгруженные с 1 января 2026 года, по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ.
Дальше по теме: строительно-монтажные работы на площадке, девелопмент складов и логистики, защита склада от беспилотников. Все материалы — в блоге.